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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2023年上海兩會期間，上海市政協(xié)委員、克而瑞集團董事長丁祖昱針對目前新房市場和土地市場遇冷問題建言獻策。

目前的新房市場現(xiàn)狀是，新建商品住房銷售困難，特別是遠郊的項目更難賣，大家都選擇二手房，因為是現(xiàn)房；其次，期房工期也特別長，開發(fā)企業(yè)資金和建筑業(yè)產能不足，實際長期占用購房客戶的房款；第三，竣工交付質量問題頻出，交房即維權成為常態(tài)，后續(xù)的這個質量問題也是困擾大家的一個核心問題。

這些現(xiàn)狀暴露出多個項目因資金問題停滯、交付質量堪憂等問題。

丁祖昱指出，一是因企業(yè)爆雷、銷售低迷等負面影響，很多項目實則已經無法實現(xiàn)正常交付。一部分項目因資金被挪用，因而進入停滯期；還有很多項目仍需要通過后續(xù)銷售來完成建安費用的資金籌措。

二是即便部分項目進入交付期，但保量不保質的問題依舊突出，譬如部分剛剛交付的新建住宅項目，被曝出存在墻面滲水、窗玻璃開裂、瓷磚空鼓等質量問題，同時還存在燃氣不通、電視信號不通、業(yè)主暫時不能落戶等“配套欠缺”，令期盼新家已久的業(yè)主們大失所望。再如某項目在質量缺陷未得有效整改、未通過聯(lián)合驗收的情況下仍向業(yè)主發(fā)出《收樓通知書》，經政府部門督促后，臨時口頭調整為預驗房，多次引發(fā)業(yè)主上訪維權事件，造成惡劣影響等。

針對這些現(xiàn)狀，丁祖昱建議，由此前首付款繳納完畢便辦理按揭貸款模式逐步調整為開發(fā)商交房后再辦理貸款。好處在于一方面可以倒逼企業(yè)加快施工進度；另一方面，現(xiàn)房辦理貸款可以最大限度保障購房者權益，若存在產品質量問題，可以及時發(fā)現(xiàn)并進行相應調整，同時科督促房企加強對產品力的關注，促進良性競爭。第三方面，購房消費者的信心和預期也會向好，購房支付力也會更強。

除了新房市場之外，丁祖昱認為，土地市場配建公租房或自持比例的要求同樣已經不合時宜。

近年來，上海不遺余力貫徹落實中央“租售并舉”房地產基本制度，在2012年《上海市人民政府辦公廳關于進一步加強本市保障性安居工程建設和管理的意見》中提及新出讓商品住宅用地項目中按照不低于5%的比例配建保障性住房；2016年5月周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDPO-1001單元A-03-11地塊出讓，該幅地塊規(guī)定有15%的建筑面積需自持70年不能出售，5%的面積作為保障房無償移交給政府。而后上海宅地出讓或多或少都有配建公租房或自持比例的要求。

這一土地出讓條件變化的確對發(fā)展租賃市場、解決租賃用地供給起到了積極作用。但當前，上海土地出讓降溫、租賃供應過大致運營困難等問題顯現(xiàn)。丁祖昱認為，可階段調整優(yōu)化不合時宜的土地出讓規(guī)定，盤活空置存量房屋解決租賃房源供給一舉兩得。

從數(shù)據(jù)來看，上海房地產開發(fā)土地出讓市場已然降溫。2023年土拍第四批次溢價率僅為3.8%，觸頂率僅為29%，參拍企業(yè)個數(shù)32家，都與前三批次存在較大差距。

同時，企業(yè)自持租賃房源運營困難重重：一方面租金回報率偏低，對企業(yè)現(xiàn)金流形成嚴峻考驗，上海2023年租金回報率僅為1.81%，與全球其他大都市租金回報率3%以上對比有較大差距。另一方面輕資產模式規(guī)模增長受限，TOP30企業(yè)輕資產模式開業(yè)規(guī)模占比呈下降趨勢，上海新建保租房第三方運營僅占5%。房企若采取一體化自營模式也意味著將要占用大量資金。

為了保障土地市場穩(wěn)定、提升房企拿地積極性，同時保障房企現(xiàn)金流健康，丁祖昱建議，可取消關于土地出讓中配建5%公租房和15%自持比例的相關要求。

而對于租賃市場的有效房源供給問題，丁祖昱認為，可從土地出讓金中提取一部分作為保障房和保租房基金，改為實物配建為貨幣化的基金安排。

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