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陳可恩：香港樓價(jià)又火了，李嘉誠(chéng)們?cè)谥疲?/h3>

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  陳可恩香港財(cái)經(jīng)記者

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2016-09-26 13:53:07 字號(hào)：A- A A+ 來(lái)源：觀察者網(wǎng)

關(guān)鍵字: 香港樓市香港李嘉誠(chéng)香港居民深港通香港樓價(jià)長(zhǎng)實(shí)

香港樓市經(jīng)過(guò)上半年的淡靜之后，下半年轉(zhuǎn)趨火熱，尤其一手新盤更出現(xiàn)“見盤必?fù)尅钡那闆r。

如九龍東啟德發(fā)展區(qū)的啟德1號(hào)本月開售，早上10時(shí)開始為準(zhǔn)買家登記，已有逾百名準(zhǔn)買家及代理排隊(duì)，場(chǎng)面火爆，截至中午12時(shí)已有超過(guò)100個(gè)單位被選購(gòu)，平均“一分鐘賣一間。"

又如日前恒基地產(chǎn)高價(jià)推售的北角尚譽(yù)，雖然折實(shí)呎價(jià)高約2.21萬(wàn)至2.69萬(wàn)港元(約1.9至2.31萬(wàn)元人民幣, 1平方呎 = 0.0929 平方米，約為20-25萬(wàn)元/平米)，貴絕港島東單幢盤，但首批30套，開銷首25分鐘速獲認(rèn)購(gòu)24套，同樣幾乎1分鐘賣1套。

據(jù)一手銷售信息網(wǎng)資料，至9月20日，9月份香港一手樓盤交投錄得逾3,250宗，創(chuàng)10年單月新高。而總計(jì)今年至今已賣出近1.3萬(wàn)套新盤，吸金逾1,200億元，超越去年首九個(gè)月賣近1.16萬(wàn)套及吸金近1,160億元，按年升9.6%及11%。

一手熱浪亦卷席二手市場(chǎng)的銷售行情，例如新界大型屋苑沙田第一城呎價(jià)連日破頂，繼日前以呎價(jià)1.47萬(wàn)港元（約13.6萬(wàn)元/平米）創(chuàng)屋苑今年新高，在短短數(shù)天，再有單位以呎價(jià)1.53萬(wàn)港元（約14.1萬(wàn)元/平米）成交，創(chuàng)下屋苑今年新高。

除了大型屋苑，之前不獲市場(chǎng)看好的迷你盤，交成一樣大旺，如大埔嵐山一個(gè)實(shí)用面積僅196方呎的單位，剛以280萬(wàn)元成交，一年半升了53%，呎價(jià)逾1.4萬(wàn)港元（約12.96萬(wàn)元/平米），刷新屋苑成交價(jià)及呎價(jià)新高。

北角、沙田、大埔嵐山部分樓盤房?jī)r(jià)，點(diǎn)擊可見大圖，圖中為人民幣

中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，本月二手住宅買賣有機(jī)會(huì)再度逼近4，000宗水平，金額亦穩(wěn)企約245億元，料創(chuàng)下去年7月以來(lái)14個(gè)月新高紀(jì)錄。

投資客重現(xiàn)江湖

本輪港樓轉(zhuǎn)勢(shì)是由兩股力量帶動(dòng)，先有大批投資資金流入帶旺市場(chǎng)，再引發(fā)買家的購(gòu)買力。

近年香港政府推行樓市辣招，如三年內(nèi)轉(zhuǎn)售須付額外印花稅，嚇走了不少樓市投資客。不過(guò)，英國(guó)公投脫歐后，資金為了避險(xiǎn)，紛紛流入各地資產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)香港金融管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，近月港元存款總額有上升趨勢(shì)，今年7月港元存款總額達(dá)到11.2萬(wàn)億港元，按月增加1.8%，比起去年9月的10.55萬(wàn)港元，更上升了6.1%。大量資金泊港，即使只有小部分流入樓市，仍能造成樓市小陽(yáng)春。

事實(shí)上，近期推出的新盤都明顯有更多投資客撐場(chǎng)，如新地推出的筲箕灣形薈，由于是港島區(qū)近十多年來(lái)罕見的大型新盤，紛錄投資客入市，估計(jì)占總數(shù)約五成至六成，當(dāng)中有地產(chǎn)界高層的太太一次“過(guò)大手”掃入五套單位作收租之用。業(yè)界指在香港發(fā)展商一般會(huì)讓大手客戶優(yōu)先選擇單位，稱為“A組”買家，過(guò)去一般買入二個(gè)單位便可以成為“A”組買家，但近期，部分新盤要選購(gòu)4個(gè)單位以上才能入“A組”，顯示投資掃貨瘋狂，業(yè)界亦指新盤投資客比例已由上半年的2至3成升至一半。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰說(shuō)，市場(chǎng)資金充裕對(duì)樓市可以造成很大的影響，他指出，去年本港整體樓市全年總成交金額約為5,487億港元，其占港元存款總額不足5%。所以假如這筆巨資大手進(jìn)入本港樓市，如釋放出百分之十的資金來(lái)掃港樓，已經(jīng)能夠挑動(dòng)香港樓市，造成震撼。

而有關(guān)假設(shè)絕非空想，因?yàn)楸靖蹣鞘械拇_有不少誘因，吸引大量資金。其中，美國(guó)加息緩慢是一大誘因。雖然市場(chǎng)近期對(duì)加息的預(yù)期升溫，不過(guò)匯豐認(rèn)為，美國(guó)8月份非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)指數(shù)都低于市場(chǎng)預(yù)期，通脹壓力相對(duì)低迷，相信聯(lián)儲(chǔ)局將會(huì)押后至明年第二季才加息。而且就算美國(guó)在12月加息一次，低息環(huán)境仍會(huì)持續(xù)，在低息之下，“買磚頭”仍是資金最佳出路。

內(nèi)地資金入港

除了環(huán)球資金，內(nèi)地資金亦是本港樓市的新動(dòng)力。對(duì)內(nèi)地投資者來(lái)說(shuō)，港樓有相對(duì)便宜的優(yōu)勢(shì)。今年上半年中國(guó)各地樓價(jià)一路飊升，即使近期收緊部分購(gòu)房措施，中國(guó)指數(shù)研究院公布的8月百城住宅價(jià)格指數(shù)仍連續(xù)13個(gè)月“雙漲”。當(dāng)中新建住宅平均價(jià)格每方米1.22萬(wàn)元人民幣，按月上升2.17%，按年更上升百分之13.75%。

相對(duì)而言，雖說(shuō)港樓火熱，但根據(jù)代表香港主要大型屋苑成交價(jià)格的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，至今年9月11日，CCL指數(shù)按年下跌7.0%。

內(nèi)地樓價(jià)愈升愈有，對(duì)部分避險(xiǎn)意識(shí)高的內(nèi)地投資者來(lái)說(shuō)，港樓具有相對(duì)的吸引力。事業(yè)上，從實(shí)際呎價(jià)計(jì)算，內(nèi)地部分一線城樓價(jià)已比香港大型屋苑，甚至部分核心區(qū)豪宅價(jià)格還貴，算上匯率甚至甩開香港。如與上海靜安區(qū)新地王同區(qū)的華僑城蘇河灣高層塔尖住宅，均價(jià)約每平方米18萬(wàn)元人民幣，相當(dāng)于每呎1.95萬(wàn)港元，此價(jià)等同香港豪宅區(qū)西半山寶翠園的實(shí)呎價(jià)。而深圳部分地區(qū)如南山，現(xiàn)時(shí)很多住宅的每平方米價(jià)格已超過(guò)10萬(wàn)元，亦即每呎約1.084萬(wàn)零港元，跟香港不少大型屋苑呎價(jià)不相伯仲。

此外，雖然香港向非本港居民買家征收樓價(jià)15%的買家印花稅，但近期不少海外熱門房地產(chǎn)投資地如加拿大、澳大利亞等，為免樓價(jià)過(guò)高，都在收取類似稅項(xiàng)，所以港樓優(yōu)勢(shì)并未被削弱多少。

加上香港資金出入夠方便、變相是美元區(qū)，故內(nèi)地資金仍熱忱于投資本港市場(chǎng)。根據(jù)中原研究部數(shù)據(jù)，今年第二季整體私人住宅市場(chǎng)中，已知內(nèi)地個(gè)人買家占成交的宗數(shù)比例為9%，金額比例更高達(dá)16.3%；按季上升0.3%及3.9%。

其中豪宅市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地買家吸引力最大，截至本年第二季，香港一手豪宅內(nèi)地個(gè)人買家占金額比例回升到3成以上水平，達(dá)31%。由于“深港通”即將在年底開通，以及“深港通”“滬港通”不再設(shè)總額度，預(yù)計(jì)“北水南下”將更方便，可能會(huì)更多地支持樓市。

買家購(gòu)買力爆發(fā)

除了資金流入，本港市場(chǎng)本身亦累積了一批買家購(gòu)買力。香港土地資源長(zhǎng)期缺乏，加上2008年金融海嘯后，政府為了穩(wěn)定樓市，一度減少推地，以致近年新樓落成少，直至近年才增加供地，但仍長(zhǎng)期出現(xiàn)供不應(yīng)求情況。

而在去年第三季，由于美國(guó)加息預(yù)期籠罩市場(chǎng)，加上“細(xì)價(jià)樓爆煲論”在市中發(fā)酵，港樓市場(chǎng)漸走入寒冬。

“細(xì)價(jià)樓爆煲論”是由本港資深投資者紀(jì)惠集團(tuán)行政總裁湯文亮率先提出，指不少年輕人急于上車，并沒(méi)有考慮本身能力，連首期都未能夠支付，但恃著樓價(jià)會(huì)繼續(xù)飆升，于是向財(cái)務(wù)公司借二按（相當(dāng)于內(nèi)地的首付貸）買房上車，但樓價(jià)一旦轉(zhuǎn)勢(shì)，房子容易因?yàn)楣┛顭o(wú)法還款而被收回，在有關(guān)連鎖效應(yīng)下，樓價(jià)最終會(huì)大跌。

至今年上半，由于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)差，大家繼續(xù)按兵不動(dòng)，買家擔(dān)心樓市“爆煲”不敢入市，地產(chǎn)商亦不敢低價(jià)推盤，以免拉低整體樓價(jià)。故自去年12月起至今年3月的4個(gè)月來(lái)，每月的一手成交量均不足千筆。一直至六、七月，資金涌港帶旺新盤買賣，遏抑多時(shí)的買家購(gòu)買力終于逐漸釋放。

李嘉誠(chéng)也回港買地 專家料房?jī)r(jià)還要漲

另一方面，為了加快一手新盤的銷售，一眾大型發(fā)展商亦推出各種優(yōu)惠幫買家上車。當(dāng)中，為了應(yīng)對(duì)金管局收緊按揭成數(shù)，各大發(fā)展商紛紛推出高成數(shù)按揭優(yōu)惠，推準(zhǔn)買家上車。

開始時(shí)優(yōu)惠一般以8成為主，之后9成或以上亦漸普遍，至近月，發(fā)展商出手更狠，首先有新鴻基地產(chǎn)元朗錦田北新盤PARK YOHO 首批100套提供120%的超高成數(shù)按揭計(jì)劃，基本上是送現(xiàn)金給人買樓，之后長(zhǎng)實(shí)元朗世宙甚至推出123%超高按揭計(jì)劃，以力推3房間隔的大單位。

此外，發(fā)展商亦增建超迷你戶型，鼓勵(lì)買家上車。自從特區(qū)政府收緊按揭之后，在香港，只有400萬(wàn)元以下私樓才可以承造九成按揭，由于樓價(jià)愈來(lái)愈貴，上車客難以負(fù)擔(dān)大房型的首期，于是發(fā)展商紛紛增建小戶型，以迎合市場(chǎng)需求。

近期不少戶型面積甚至小到只有160呎左右，如剛剛推出的北角尚譽(yù)，最小面積的單位僅163平方呎，當(dāng)中廳堂位置更只得約60平方呎（約14.9平方米），比監(jiān)獄單人囚室還要小。不過(guò)，正因?yàn)槊娣e小，首期容易負(fù)擔(dān)，所以同樣大賣。

在市場(chǎng)需求動(dòng)力不絕之下，本地大型發(fā)展商亦轉(zhuǎn)為看好后市，加緊投地，加上內(nèi)地發(fā)展商亦積極赴港布局，以致土地市場(chǎng)也開始轉(zhuǎn)熱。如早前拍賣沙田九肚麗坪路豪宅地合共收到18份標(biāo)書，反應(yīng)熱烈。最終由長(zhǎng)實(shí)李嘉誠(chéng)以高于市場(chǎng)上限三成的價(jià)格奪得，每呎地價(jià)8,000港元。（約等于74047萬(wàn)元/平方米）

雖然跟過(guò)去五年，九肚山7幅土地，所拍得的6,837元至10,885元呎價(jià)比，這次的呎價(jià)稱不上驚為天人，但由于長(zhǎng)實(shí)久未在香港取地，這次成功投地，的確為本港樓市帶來(lái)信心。預(yù)期未來(lái)投地競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈劇烈，樓價(jià)亦難有回落空間。

戴德梁行（DTZ）預(yù)料，今年底前樓價(jià)升勢(shì)持續(xù)，整體升幅約5%，其中，中小型單位會(huì)跑贏大市，料第四季上車盤樓價(jià)可追貼去年歷史高位。中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升亦預(yù)期2016年第四季樓價(jià)繼續(xù)加速上升，有望于第四季重返2015年9月時(shí)高位。

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