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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）歷時三天的上海2023年第二批集中供地首輪土拍落下帷幕。

據(jù)悉，上海此次共有25宗宅地擬分兩批次出讓，其中15宗宅地安排于7月11日-7月13日期間出讓，總出讓面積86.7萬平方米，總建筑規(guī)模193.6萬平方米，總起價389.6億元。

最后，15宗宅地全部完成出讓，其中，10宗封頂搖號、5宗底價收官，總成交面積84.16萬平方，總成交規(guī)劃建面187.34萬平方米，攬金約405.5億元，平均溢價率7.82%。

從土拍結(jié)果看，大家錢江維科聯(lián)合體以24.78億元拿下2宗搖號地塊，是本輪的最大贏家；招商蛇口、保利置業(yè)、大華、中國鐵建、中建八局、建發(fā)聯(lián)發(fā)聯(lián)合體、金茂也分別拿下1宗搖號地塊。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，這次土拍結(jié)果符合預(yù)期，畢竟上海的土地留給房企很好的利潤空間，而且多數(shù)項目不用擔(dān)心去化問題，一些優(yōu)質(zhì)地塊可以提前鎖定利潤，兌現(xiàn)只是時間問題。

兩級分化

“要么底價，要么搖號?！北R文曦指出，上海土地市場出現(xiàn)兩級分化，5宗地塊底價獲得，其余均是最高價。

土拍首日，松江新橋宅地、寶山吳淞地塊、青浦重固地塊、臨港兩宗地塊、自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)C04-01地塊因為均只有1家房企報名，全部底價成交，競得人分別為上海恒都置業(yè)、上實發(fā)展、保利發(fā)展、榮盛控股、臨港集團。

可對比的是，本輪土拍中，以閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊、嘉定區(qū)嘉定新城G09-2地塊、寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊三宗地塊最為火爆，均成功吸引到18家競買人參與競拍。

其中，閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊于第二日出讓，共吸引了華發(fā)、華潤、華潤、招商蛇口、保利發(fā)展、越秀、中海、中國鐵建、綠城等房企報名，最后，在31輪報價達(dá)到上限價格進入現(xiàn)場搖號環(huán)節(jié)，中國鐵建以61.475億元搖中，成交樓面價40920元/平方米，溢價率10%。

隨后出讓的嘉定區(qū)嘉定新城G09-2地塊，在21輪報價就達(dá)到上限價格，同樣轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，最后由杭州市城建開發(fā)集團有限公司&浙江錢江房地產(chǎn)集團有限公司&寧波維科置業(yè)有限公司（大家、浙江錢江、寧波維科聯(lián)合體）搖中該地塊，成交價17.08億元，溢價率10%。

值得一提的是，大家、浙江錢江、寧波維科聯(lián)合體還成功搖中了浦東新區(qū)曹路基地12-01地塊，該地塊雖沒有上述3宗地塊火熱，但也吸引了華發(fā)越秀聯(lián)合體，聯(lián)發(fā)建發(fā)聯(lián)合體、象嶼、招商、保利發(fā)展等8家競買人參拍。

最后，大家、浙江錢江、寧波維科聯(lián)合體成功競得，成交價7.7億元，成交樓面價28348元/平方米，溢價率10%。

盧文曦指出，大家、錢江在上海已經(jīng)有開發(fā)項目，這次拿地是不錯的土儲補充。另外，從地塊質(zhì)地來看，曹路和嘉定新城都要比此前拿下的浦東新區(qū)惠南地塊更好。以嘉定新城地塊舉例，該地塊除了本地客外更多的是依靠軌道交通導(dǎo)入大量外部需求，且從今年樓盤銷售來看，成績很不錯。因此，對房企而言基本可以提前鎖定利潤，兌現(xiàn)只是時間問題。

寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊則安排在首輪土拍最后一日進行出讓，出讓面積134434.9平方米，建筑面積86087.3平方米，起價28.4億，起始樓面價33000元/平方米。

相較于上述2宗地塊，寶山區(qū)大場鎮(zhèn)地塊競拍速度更快，在19輪競價時就達(dá)到上限價格進入現(xiàn)場搖號，最后，金茂運氣更甚一籌，以上限價格31.25億元搖中該地塊，成交樓面價36300元/平方米，溢價率10%。

盧文曦預(yù)測，8月開展的第二批集中供地第二輪成交結(jié)果將與此次類似，“好地塊直接搖號，不太可能有中間地帶的溢價率。”

“搖號新規(guī)”后首場土拍

值得一提的是，這是上海“搖號新規(guī)”發(fā)布后的首場土拍。

據(jù)悉，自2020年首批集中供地起，上海土拍市場一直采用“一次書面報價”的出讓方式，即在房價地價聯(lián)動機制下，合理設(shè)定地塊起始價格、中止價和最高報價。、

規(guī)定競價方式由原舉牌競價調(diào)整為“舉牌競價+一次書面報價”，舉牌競價未達(dá)到中止價的，以價高者得原則確定競得人；舉牌競價達(dá)到中止價時，轉(zhuǎn)為一次書面報價，由最接近一次書面報價平均價的房企競得。

值得一提的是，除統(tǒng)計競拍房企給出的一次書面報價外，系統(tǒng)也將給出一個隨機值用于平均，一方面，該隨機值可以避免房企私下合作；但另一方面，房企需要現(xiàn)場調(diào)整報價，以求最接近平均值。

而上海此輪供地中不再采用“一次書面報價”，而是在競價達(dá)到最高限價后直接進入搖號階段。

“由于此次拿地規(guī)則做了調(diào)整，和此前拼技巧稍微有些不一樣，完全拼運氣，所以參與的人更多?！北R文曦提到，由于搖中純屬運氣，還有房企比拼場外功夫，比如寄希望于“紅衣服、香蕉、橙子等”得到好運加持。