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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）沉寂兩年后，老牌港資房企有了新動(dòng)作。

剛剛過(guò)去的廣州集中供地中，路勁以一己之力擊敗保利發(fā)展、華發(fā)、美的、龍湖、綠城、建發(fā)等19家房企，在經(jīng)歷18輪報(bào)價(jià)觸及封頂價(jià)后，搖中番禺廣場(chǎng)好又多地塊，成交金額12.9億，折合樓面價(jià)23956元/平。

事實(shí)上，這已經(jīng)是路勁一個(gè)月內(nèi)單獨(dú)拿下的第三宗地塊，而在此之前，路勁兩年內(nèi)僅競(jìng)得5宗地塊，其中還有3宗地塊屬于聯(lián)合拿地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年至2022年2年時(shí)間，路勁合計(jì)拿下4宗地塊，分別是于2021年9月競(jìng)得的廣州增城新塘鎮(zhèn)地、常州武進(jìn)區(qū)牛塘鎮(zhèn)延政地塊，和2021年11月聯(lián)合招商蛇口、象嶼競(jìng)得的青浦西虹橋地塊，2022年9月聯(lián)合象嶼競(jìng)得的嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)地塊，2022年10月聯(lián)合太湖城投競(jìng)得的蘇地2022-WG-54號(hào)地塊。

“一個(gè)月拿3宗地和兩年拿5宗地的意義不言而喻?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，這兩年內(nèi)路勁房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不理想，也在年報(bào)中指出“需要有足夠的現(xiàn)金留存在銀行，以保證償還所有到期的貸款，因此會(huì)在拿地上小心和謹(jǐn)慎，現(xiàn)在突然發(fā)力應(yīng)該是緩過(guò)勁來(lái)了?！?

一個(gè)月內(nèi)連拿2塊靚地

路勁真正的發(fā)力時(shí)間比想象中更早。

3月23日，北京2宗宅地掛牌出讓，其中之一正是被稱為史上最“熱”地塊的朱辛莊0028地塊。該地塊共吸引了42家企業(yè)參與報(bào)名，其中央國(guó)企28家，民企14家，路勁正是其中一家。

而在42中選一的概率上，路勁只是分母。最后，該地被上海本土房企大華競(jìng)得，成交價(jià)12.995億元，溢價(jià)率15%。

北京土拍市場(chǎng)失意后，路勁轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海。

在4月20日舉行的上海市2023年首批次供地中，路勁與國(guó)貿(mào)、葛洲壩組成聯(lián)合體，報(bào)名競(jìng)拍青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊、青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊2宗地塊，前者吸引20組競(jìng)買(mǎi)人圍獵、耗時(shí)近8小時(shí)，后者在經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)拍后觸及中止價(jià)并轉(zhuǎn)為一次書(shū)面報(bào)價(jià)。

最終結(jié)果出爐，路勁持續(xù)陪跑。

直至5月，路勁才終有了點(diǎn)好運(yùn)氣。首先，便是在23日無(wú)錫二批次集中供地推出的5宗地塊中拿下一宗，即以底價(jià)摘得新吳區(qū)新洲路與錫賢路交叉口東北側(cè)地塊，成交總價(jià)3.556億元，樓面價(jià)10200元/平方米。

隨后在5月29日的蘇州2023年第二批次集中供地上，以總價(jià)137723萬(wàn)元獲得蘇地2023-WG-16號(hào)，樓面價(jià)36799.7元/平方米，溢價(jià)率15%。

值得一提的是，相較于此前提及的北京朱辛莊地塊和上海青浦區(qū)西虹橋地塊，蘇地2023-WG-16號(hào)的熱度有過(guò)之而無(wú)不及。

公開(kāi)資料顯示，該地塊位于工業(yè)園區(qū)萬(wàn)壽街東、若水路北，也就是緊鄰月亮灣的一塊臨湖宅地，由于周邊臨湖地塊均已出讓，該地塊可以說(shuō)是月亮灣最后一宗臨湖宅地。除此之外，該地塊還有一二手房倒掛、供應(yīng)短缺等利好，因此共吸引60家公司進(jìn)入線下?lián)u號(hào)。

坊間有傳聞，很多資金充裕的房企都動(dòng)用了多個(gè)馬甲，但路勁只有1個(gè)馬甲卻在59家公司中脫穎而出，真是運(yùn)氣爆棚。

事實(shí)上，路勁的好運(yùn)氣延續(xù)到了6月14日的廣州集中供地。當(dāng)日廣州僅出讓5宗宅地，3宗地塊流拍，僅剩下番禺好又多地塊、番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊成功出讓，而兩宗地塊之中，番禺好又多地塊憑借“近地鐵、近區(qū)府、配套成熟、江景”等資源更勝一籌。

這樣好的靚地自然少不了房企圍獵。據(jù)悉，報(bào)名參拍的房企有20組，既包括保利發(fā)展、建發(fā)、葛洲壩、中鐵建、中鐵置業(yè)、中建五局等央國(guó)企，也包括美的、龍湖、路勁等民營(yíng)企業(yè)。

和預(yù)判一致，該地塊在18輪競(jìng)價(jià)后觸及最高限制地價(jià)轉(zhuǎn)為搖號(hào)出讓。最后，路勁梅開(kāi)二度競(jìng)得該地塊，成交總價(jià)12.9億元，折合樓面價(jià)23956元/平方米。

永續(xù)債吞噬企業(yè)利潤(rùn)

不可否認(rèn)的是，連續(xù)拿下兩宗靚地確實(shí)可以改善銷售情況，但對(duì)路勁整體而言，減少永續(xù)債或許才是當(dāng)務(wù)之急。

據(jù)2022年報(bào)顯示，路勁實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為171.56億港元，同比減少30.48%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為-4.95億元，同比減少148.18%。

對(duì)此，路勁在業(yè)績(jī)預(yù)警時(shí)回應(yīng)，公司年內(nèi)溢利下跌，主要由于年內(nèi)人民幣大幅貶值而取得匯兌虧損約13億港元。此外，與去年比較，年內(nèi)業(yè)績(jī)受防疫措施及疲弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)所影響，導(dǎo)致物業(yè)交付面積及利潤(rùn)率均有所下跌，以及物業(yè)與相關(guān)資產(chǎn)減值撥備有所增加，但該等影響被回購(gòu)集團(tuán)的優(yōu)先票據(jù)收益所抵銷。

值得注意的是，綜合損益表顯示，路勁歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)的變動(dòng)還與永續(xù)債有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，路勁稅后溢利為19.84億元，其中，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為10.28億元，永續(xù)資本證券持有人應(yīng)占溢利5.28元，其他附屬公司之非控股權(quán)益（少數(shù)股東）應(yīng)占溢利4.28億元。

也就是說(shuō)，路勁稅后溢利的一半要被永續(xù)債持有人和少數(shù)股東分走。

2022年，永續(xù)債持有人和少數(shù)股分走的利潤(rùn)進(jìn)一步擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，2022年，路勁稅后溢利為4.59億元，其中，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)-4.95億元，永續(xù)資本證券持有人應(yīng)占溢利5.37元，其他附屬公司之非控股權(quán)益（少數(shù)股東）應(yīng)占溢利4.59億元。

不難看出，即使歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為負(fù)，路勁也要保證永續(xù)債持有人和少數(shù)股東的盈利，且永續(xù)債持有人應(yīng)占溢利已超過(guò)稅后溢利。

需要指出的是，永續(xù)債，又稱無(wú)期債券，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是沒(méi)有明確到期期限的債券，投資者可以通過(guò)永續(xù)債定期獲得利息，但本金贖回時(shí)間卻由發(fā)行者自行安排。 永續(xù)債在會(huì)計(jì)賬目里歸為所有者權(quán)益，而非負(fù)債。

換句話說(shuō)，永續(xù)債雖然不計(jì)入負(fù)債，但明股實(shí)債的屬性導(dǎo)致其在不斷吞噬企業(yè)利潤(rùn)。

可以參考的是，此前有媒體報(bào)道，恒大永續(xù)債利率設(shè)計(jì)為2+N模式，即在存續(xù)期的前兩年公司所需支付的利息較低，但在第三年起就跳高至30%。若企業(yè)未及時(shí)償還貸款，利息將像雪球般越滾越大。

這也是導(dǎo)致路勁歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)虧損的主要原因。從一開(kāi)始分掉稅后溢利的一半，到超過(guò)稅后溢利，永續(xù)債從一開(kāi)始的錦上添花已變?yōu)檠┥霞铀?。?duì)于路勁而言，減少永續(xù)債已經(jīng)刻不容緩。

而因?yàn)?022年全年虧損，加上現(xiàn)金流緊張，路勁被迫在上市以來(lái)第一次不派股息。