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當(dāng)前，住宅市場(chǎng)復(fù)蘇與行業(yè)天花板同在，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露，所以房地產(chǎn)基金如何做好平衡是關(guān)鍵。

據(jù)此，住宅房地產(chǎn)出現(xiàn)了怎樣的投資新格局？應(yīng)該構(gòu)建怎樣的風(fēng)險(xiǎn)化解范式？AMC與房企合作如何落地？

與住宅形成強(qiáng)烈反差的是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)家政策大力支持這些不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，主要是以存量改造和資產(chǎn)盤(pán)活為主，據(jù)此一批批Pre-REITs基金和公募REITs紛紛成立。2023年，REITs這片藍(lán)海如何走向？

特別是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，目前REITs試點(diǎn)范圍已經(jīng)延伸至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，所以未來(lái)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也逐漸看見(jiàn)了退出邊界。所以，2023年經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，在谷底之中不動(dòng)產(chǎn)基金還有哪些投資機(jī)會(huì)？

4月18日，上海舉辦的2023觀點(diǎn)資本圓桌現(xiàn)場(chǎng)，以“破局與重構(gòu)”為主題，多位專(zhuān)家學(xué)者及從業(yè)者進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)的討論和交流。

對(duì)于住宅地產(chǎn)不良資產(chǎn)危機(jī)的化解，中城投資助理總裁馮雄杰表示，當(dāng)前從政府的角度來(lái)看保交樓還是重中之重，所以無(wú)論從中央到地方，從AMC到地方的融資平臺(tái)，房地產(chǎn)紓困政策還是任重道遠(yuǎn)。

他指出，在當(dāng)前的形勢(shì)下，可以通過(guò)債務(wù)重組，資產(chǎn)抵債等一系列的手段，來(lái)解決項(xiàng)目的歷史問(wèn)題。通過(guò)重整程序的法定性，統(tǒng)一暴露項(xiàng)目的所有債務(wù)。同時(shí)，鎖定項(xiàng)目的資產(chǎn)，解決項(xiàng)目的所有債務(wù)；最后對(duì)不良資產(chǎn)的資金、資產(chǎn)等生產(chǎn)要素重新構(gòu)建。

瑞威資管副總裁、特殊資產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理趙永華認(rèn)為，房企要轉(zhuǎn)變觀念。在保交樓、保民生大環(huán)境下，AMC需要調(diào)整戰(zhàn)略方向。

他表示，未來(lái)房企的投資的重點(diǎn)之一是保障性住房以及長(zhǎng)租公寓。同時(shí)，房企競(jìng)爭(zhēng)的賽道是高端的房地產(chǎn)，主要就是綠色低碳、環(huán)保、智能環(huán)境好的住宅。另外，未來(lái)那些產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的都市圈中心城市，以及特大城市，是競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。

潤(rùn)建咨詢(xún)總經(jīng)理胡茂生表示，不良資產(chǎn)處置需要各方進(jìn)行充分溝通，達(dá)到利益一致，以求共識(shí)。另外，在交易結(jié)構(gòu)，合規(guī)性上的各種問(wèn)題非常嚴(yán)峻。

他還指出，集團(tuán)在某個(gè)地方有多個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，雖然這些項(xiàng)目總的來(lái)說(shuō)還是不錯(cuò)的，但還是要考慮風(fēng)險(xiǎn)隔離，主要是在股權(quán)上要跟原來(lái)的爆雷房企要隔開(kāi)。

金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理張鋒則表示，今年住宅市場(chǎng)有一定的復(fù)蘇，但三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)可能還沒(méi)有完全恢復(fù)。

他表示，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式或者說(shuō)是業(yè)務(wù)組合，都已經(jīng)發(fā)生比較大的變化，尤其是在代建方面。通過(guò)代建模式解決困境資產(chǎn)，可以把市場(chǎng)停滯的存量項(xiàng)目變現(xiàn)并推向市場(chǎng)。

而北京金誠(chéng)同達(dá)（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人賀國(guó)良，則從局外人的角度看待這些問(wèn)題，他表示，未來(lái)將是重的越重，輕的越輕，風(fēng)險(xiǎn)管控極為重要。

“不良資產(chǎn)處置是從快到慢、從破到立，前者是指以前單一資產(chǎn)處置可直接通過(guò)拍賣(mài)兌現(xiàn)，而現(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目的盤(pán)活和要求完全是不一樣的，后者是指過(guò)往有資金就可買(mǎi)下這個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在還要求強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力。”賀國(guó)良指出。

最后，上海市國(guó)際股權(quán)投資基金協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)兼不動(dòng)產(chǎn)分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鳳曉龍總結(jié)道，由于不良資產(chǎn)處置具有逆周期、非標(biāo)、高折價(jià)、長(zhǎng)周期、多類(lèi)型資產(chǎn)等特征。在新一輪困境資產(chǎn)處置浪潮下，如何將困境資產(chǎn)盤(pán)活具有高價(jià)值的資產(chǎn)，不但需要有非常強(qiáng)的資產(chǎn)識(shí)別能力和處置能力，還需要多方博弈、合作。

此外，對(duì)于“融投管退范式”不動(dòng)產(chǎn)投資，各個(gè)企業(yè)也都表達(dá)了不同的觀點(diǎn)。

上海建工基金首席投資官汪海平表示，今年最重要的投資方向就是保租房，就是長(zhǎng)租公寓，這個(gè)賽道上他們?cè)谏虾５膬?yōu)勢(shì)更加明顯。另一個(gè)方向就是可以改造的存量物業(yè)，可能是找一些受限資產(chǎn)，或者是有很多合作的合作方。

深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金投資部執(zhí)行董事江南則更看好電商。他認(rèn)為，電商零售額基本上是增長(zhǎng)的，一直在以每年超過(guò)1.5%到2%的GDP占比在增長(zhǎng)，另外一個(gè)可能是高端制造業(yè)。

高和資本投資管理部執(zhí)行董事張尉表示，短期來(lái)看，土地增值稅是REITs的一個(gè)比較大的痛點(diǎn)，因?yàn)镽EITs是發(fā)生了真正意義上的股權(quán)交易。

另外，還包括涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不能做REITs發(fā)行，但對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，對(duì)監(jiān)管層面的問(wèn)題都是慢慢可以突破的。

所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，REITs的發(fā)行和拉動(dòng)以及未來(lái)擴(kuò)募也好，或者是在擴(kuò)大不同類(lèi)型的物業(yè)再放到公募REITs也好，他相信會(huì)給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)新的獲利。

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