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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“故事被踩了急剎車。”

3月28日，萬物云召開20022年業(yè)績發(fā)布會，萬科聯(lián)席總裁、萬物云董事長朱保全在發(fā)布會上表示，2022年本應是房地產(chǎn)市場從增量市場平滑過度到存量市場的一次轉換，但卻出現(xiàn)了急剎車，所帶來的的影響是：不少利潤來源過于單一的房企利潤由正轉負。

“開發(fā)商，這個物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現(xiàn)到財務報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務與案場業(yè)務大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發(fā)商未售空置房帶來的物業(yè)費欠費增加以及其他關聯(lián)應收賬款增加?！敝毂Ｈ谥鹿蓶|書中說道。

影響之大，即使是早早于2019年就開始為對沖業(yè)務來源單一的風險做出多元客戶布局的萬物云也難以完全避免。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2022年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入301.06億元，同比增長27.0%；毛利為42.31億元，同比增長5.2%；歸屬于母公司股東的凈利潤為15.1億元，同比減少9.42%。

“但總體來看，物業(yè)行業(yè)本應該是一個很有韌性的行業(yè)?！敝毂Ｈ寡裕偃缙髽I(yè)客戶滿意度都很高，物業(yè)費收繳率都很好，它其實不應該受到大風大浪的影響。“所以我經(jīng)常說這個行業(yè)是長坡薄雪，要持續(xù)地滾下去。”

第三方貢獻占比提升 

“我想2022年對于大家來說是一次反思年?！痹谥毂Ｈ磥?，第一個需要反思是萬物云與萬科之間的關系，也就是反思企業(yè)客戶來源是不是相對多元的、豐富的，而不僅僅是來自于母公司或關聯(lián)公司。

事實上，萬物云最早開始反思是在2019年。彼時，以住宅服務聞名業(yè)內(nèi)的萬科物業(yè)聯(lián)手戴德梁行成立“萬物梁行”，旨在服務互聯(lián)網(wǎng)、金融、高端制造等領域頭部企業(yè)。次年，萬科物業(yè)更名為萬物云，并于2022年展開“蝶城”的試點工作。

至此，萬物云區(qū)別于物企龍頭碧桂園服務和“商管一哥”華潤萬象生活，形成以“住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)”三項主業(yè)齊頭并進的特有模式。

數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，萬物云收入為301.06億元，同比增長27.0%。其中，住宅物業(yè)服務收入148.11億元，同比增長30.3%；商業(yè)物業(yè)及設施設備管理業(yè)務收入75.45億元，同比增長42.7%；來自BPaaS解決方案的收入為9.93億元，同比增長56.7%，來自AIoT解決方案的收入為13.85億元，同比增長13.9%。

此外，2022年，萬物云物業(yè)及設施管理服務中來自第三方的收入為64.0億元，占比高達84.8%，并新增了16個世界及中國500強客戶、8個獨角獸客戶，其中包含新能源、半導體、航空航天等多個領域的頭部企業(yè)客戶。

值得一提的是，根據(jù)2022年報數(shù)據(jù)，真正的“商管一哥”并不是華潤萬象生活，而是萬物云。可對比的是，華潤萬象生活2022年實現(xiàn)收入120.16億元，同比增長35.4%，其中，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務板塊收入42.14億元，較萬物云同期少了33.31億元。

反思之后，萬物云管理層對萬物梁行和“蝶城”有了新的規(guī)劃。

財務與資金管理中心負責人王緒斌介紹，萬物梁行2023年的戰(zhàn)略規(guī)劃有兩個重點，一方面是在頂層擴大行業(yè)的市場占有率的價值使命，聚焦行業(yè)、聚焦客戶發(fā)展，重點會聚焦在金融、生物醫(yī)藥客戶這個行業(yè)的拓展，第二個是對于重點行業(yè)企業(yè)總部、總行以及燈塔工廠這些標桿項目的獲取上。

“蝶城”計劃則繼續(xù)完成500多個蝶城的改造工作。朱保全表示，“2023年，對公司來說最重要的還是蝶城，現(xiàn)在500多個蝶城只改造了38個，2023年計劃至少再改造100個蝶城，這些蝶城改造完如果能有2022年的改造效果，或者更好的話，這個商業(yè)模式大家就相信了?！?

朱保全進一步指出，“萬物云自去年提出蝶城到現(xiàn)在，仍有很多投資人對蝶城這個模式將信將疑，所以它需要不斷地通過‘驗證-相信’的過程。并且必須要在2023年讓蝶城產(chǎn)生效益?！?

行業(yè)整合加劇

并購，是朱保全的第二個反思。

朱保全坦言，“三四年前萬物云有45倍的市盈率，即使用30倍去并購，還有15倍可以炒，導致其在線下交易的時候倍數(shù)都很高。”

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年，上市物業(yè)企業(yè)市盈率中位數(shù)一度高達46.7倍，通過融資歷史收購一度成為行業(yè)熱點。被并購標的的價格也水漲船高，由此體現(xiàn)到財務報表上則是高額的商譽與無形資產(chǎn)。

值得注意的是，突如其來的行業(yè)整合，對物業(yè)企業(yè)的管理能力、經(jīng)營能力都帶來了極大的挑戰(zhàn)。2022年，伴隨開發(fā)商景氣度持續(xù)下滑，物業(yè)行業(yè)估值中樞同步下移，行業(yè)增長模式遭受挑戰(zhàn)與質(zhì)疑，部分開發(fā)商出險也導致了被并購物企的經(jīng)營波動和壞賬增加，對賬面的商譽帶來挑戰(zhàn)。

朱保全的反思與萬科主席郁亮選擇于2021年底拆分萬物云上市有異曲同工之妙。因為當時的萬物云錯過了物企上市的最佳風口期，沒能獲得市場最高估值。不過，郁亮并不在意，“因為只有在一個理性的資本市場上，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)一個適當?shù)亩▋r?！?

熟悉萬科的投資者應該了解，1993年，萬科B股IPO的時機選擇在市場最高點，結果B股股東被套整整8年，直到2000年才解套，導致業(yè)內(nèi)人士認為萬科B股IPO選擇的時機非常好，但萬科管理層卻覺得對不起那些長期套牢的B股投資者。

至于什么時候是一個合適并購機會，相信萬物云有自己的理解。

除了反思與母公司的關聯(lián)交易、并購市盈率高之外，朱保全還在反思如何保證社區(qū)增值服務的持續(xù)增長。

年報顯示，物業(yè)企業(yè)的增值服務設計，往往是基于局部案例形成的想法，當面對大規(guī)模增長時，則遇到人才短缺、物業(yè)項目限制等問題。在高關連交易、高毛利、高市盈率的環(huán)境下，局部個案增長表現(xiàn)出色，但在關連方業(yè)務下滑、行業(yè)遇冷時，新業(yè)務或多或少出現(xiàn)增速放緩、毛利下滑，缺少競爭力的情況。

根據(jù)克而瑞對2022年上半年數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，物企的多種經(jīng)營業(yè)務收入占比同比下降約4.9個百分點，部分物企非業(yè)主增值服務收入同比下降超50%。

“社區(qū)增值服務當它在100萬到3億之間的時候，它的增速非?？?，并且毛利都很高。但當這個數(shù)額過了3億、5億之后就出現(xiàn)問題了。”朱保全坦言，“當物業(yè)公司走向資本市場的時候，我們對于局部的故事或者是案例是不是能夠讓它成為一個商業(yè)模型這件事情，我覺得這是要反思的?！?