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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）樓市寒潮來(lái)襲，不僅民營(yíng)房企吃不消，部分國(guó)資房企同樣有“如履薄冰”之感，珠海華發(fā)股份就是其中典型代表。

3月21日，華發(fā)股份發(fā)布年度報(bào)告顯示，企業(yè)2022年全口徑銷售金額1202.41億元，銷售面積400.9萬(wàn)平方米，同比上年均有所下降。

樓市大環(huán)境如此，這一成績(jī)?cè)诳硕鸾y(tǒng)計(jì)的百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售榜單中，這一成績(jī)已經(jīng)足以令其從上一年的32位逆勢(shì)躍升至第18位，稱得上優(yōu)秀。

不過(guò)在行業(yè)看來(lái)，在樓市下行周期中力保銷售規(guī)模，為降低風(fēng)險(xiǎn)，往往是以項(xiàng)目總體權(quán)益為代價(jià)，導(dǎo)致大部分利潤(rùn)被少數(shù)股東分走，即“增收不增利”，對(duì)于上市公司股東而言并無(wú)益處。

用合作模式保住千億

經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，2022年華發(fā)在營(yíng)業(yè)總收入591.9億元，同比增長(zhǎng)15.51%的前提下，歸母凈利潤(rùn)同比下降19.34%，至25.77億元，歸母凈利率僅4.35%。

要知道，企業(yè)去年凈利潤(rùn)總額47.26億元，與上年持平。其中少數(shù)股東損益幾乎占到了一半，達(dá)到21.48億元，同比上年的14.82億元大幅提升了44.97%。

觀察者網(wǎng)注意到，在2022年合并利潤(rùn)表中，華發(fā)股份對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益驟然從上年的2億元暴增至15億元，增幅650%。

這部分收益正是企業(yè)大舉采用合作開(kāi)發(fā)模式的直接收益，這也是2022年華發(fā)股份全口徑銷售排名大幅提升的秘訣所在，但其中有多少歸屬上市公司股東還要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。

從企業(yè)的土地儲(chǔ)備上也不難看出端倪。截至目前，華發(fā)在全國(guó)的17個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目?jī)H5個(gè)打算獨(dú)立開(kāi)發(fā)，占總數(shù)的不到1/3，且合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，珠海金灣區(qū)地塊、昆明一項(xiàng)目、鄂州兩地塊權(quán)益占比僅20%-30%。

事實(shí)上，華發(fā)股份這一問(wèn)題已存在多年，只是近兩年愈發(fā)突出。

為此，上交所在2022年5月還曾下發(fā)問(wèn)詢函。

華發(fā)回復(fù)稱，針對(duì)市場(chǎng)關(guān)心的少數(shù)股東權(quán)益問(wèn)題就表示，房企上市公司在資本市場(chǎng)募資受限的情況下，歸母凈資產(chǎn)增長(zhǎng)主要依賴各年度留存收益的積累，因此少數(shù)股東權(quán)益增速顯著高于歸母凈資產(chǎn)增速。

有頭部房企人士向觀察者網(wǎng)表示，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，“千億”成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相追逐的目標(biāo)，是因?yàn)楸藭r(shí)規(guī)模就代表更低的融資成本和更高的融資額度，可以幫助房企更快地“滾雪球”。

2020年時(shí)，包括華發(fā)股份在內(nèi)的近十家房企宣布全口徑銷售金額首次突破千億，彼時(shí)，千億房企共有43家。

2022年，千億房企已減少至20家，絕大部分剛過(guò)千億的房企都有意無(wú)意地退出了“規(guī)模戰(zhàn)”，轉(zhuǎn)而追求“高質(zhì)量”發(fā)展。

因?yàn)楫?dāng)市場(chǎng)銷量下滑，要保住銷售規(guī)模就意味著更高的三費(fèi)和更低的利潤(rùn)率，反而不如主動(dòng)降低規(guī)模的同時(shí)，節(jié)衣縮食，力保利潤(rùn)不失。

這也是當(dāng)前絕大多數(shù)尚未公開(kāi)違約房企的做法，即便強(qiáng)如保利、中海、華潤(rùn)等大型央企，在市場(chǎng)探底結(jié)束之前，也明顯在營(yíng)銷規(guī)模上有所收斂。

唯有華發(fā)，偏偏逆勢(shì)而行。

有息負(fù)債1455億，利息比利潤(rùn)高

作為國(guó)資控股房企，華發(fā)融資方面優(yōu)勢(shì)明顯。

2022年，企業(yè)公開(kāi)發(fā)行境內(nèi)債券超160億元；還成功進(jìn)入租賃住房類REITS百億儲(chǔ)架規(guī)模隊(duì)列，發(fā)起的“華發(fā)租賃住房二號(hào)類REITs”首期21.56億元產(chǎn)品最終以1.65倍認(rèn)購(gòu)倍數(shù)成功發(fā)行。

同時(shí)，華發(fā)入選首批啟動(dòng)向特定對(duì)象發(fā)行A股股票工作的房地產(chǎn)公司之一，擬募集資金60億元，目前該項(xiàng)工作已獲上交所受理。

截至2022年12月末，企業(yè)有息負(fù)債合計(jì)1455.53億元，同比略微有所下降，平均融資成本5.76%。

其中公司長(zhǎng)期負(fù)債占全部有息負(fù)債的比重為 81.92%，短期內(nèi)償債壓力不大。

即便如此，企業(yè)一年內(nèi)需要支付的利息資本化金額仍然高達(dá)72.91億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)年稅前營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

這是由于，即便廣泛開(kāi)展合作模式，也并未減少企業(yè)現(xiàn)金流壓力。

截至去年底，華發(fā)股份根據(jù)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，按照各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度向合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)提供資金余額為人民幣113.57億元、美元6000萬(wàn)元，共計(jì)約117.7億元人民幣。

而這部分資金幾乎全部來(lái)自控股股東及其關(guān)聯(lián)方的借款。

華發(fā)表示，根據(jù)內(nèi)部審批流程，向控股股東及其關(guān)聯(lián)方申請(qǐng)借款，截至2022年12月31日，向控股股東及其下屬公司拆入資金余額為人民幣112.93億元、美元 6.28億元；向控股股東聯(lián)合營(yíng)企業(yè)拆入資金余額人民幣14.36億元；公司及下屬子公司向珠海華發(fā)集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司所拆入資金全部由本公司提供保證擔(dān)保。

充分向外界展示了其背后控股方的強(qiáng)硬財(cái)力，著實(shí)羨煞旁人。

另一方面，華發(fā)也難以像其他房企那樣真正做到“降本增效”。

規(guī)模擴(kuò)張意味著更高的銷售營(yíng)業(yè)額，在如今的樓市環(huán)境下更是難上加難，華發(fā)不得不加大渠道及營(yíng)銷、管理方面費(fèi)用。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年企業(yè)營(yíng)業(yè)成本472.43億元，同比上年增長(zhǎng)24.26%；銷售費(fèi)用19億元，上漲20.1%，均超過(guò)營(yíng)收15.51%的增幅。

規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力

或許正是來(lái)自上述種種壓力，背靠國(guó)資的華發(fā)2022年依舊不斷傳出裁員、降薪等消息。

根據(jù)市場(chǎng)消息，企業(yè)去年分別在7月1日前裁員15%，9月1日前裁員15%，共計(jì)劃裁員30%。

華發(fā)對(duì)此自然矢口否認(rèn)。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，華發(fā)人員變動(dòng)幅度也并不大。截至去年末，其在職員工數(shù)量合計(jì)8178人，其中母公司員工數(shù)量甚至增加了2人，為550人。

“裁員”主要集中在核心子公司，數(shù)量從上年末的8189人降至7628人，降幅不超過(guò)10%。

不過(guò)根據(jù)一位房企人力資源部門人士介紹，華發(fā)30%的裁員指標(biāo)為長(zhǎng)期性的，而非突然性大規(guī)模裁員，且每個(gè)區(qū)域的裁員優(yōu)化指標(biāo)不一致。

公司管理層決策的基礎(chǔ)，基本上依照在建項(xiàng)目的總貨值、總利潤(rùn)、人員數(shù)量以及人均效能構(gòu)建的量化模型，進(jìn)行綜合考慮之后，進(jìn)行“因城施策”設(shè)定每個(gè)區(qū)域的“優(yōu)化裁員指標(biāo)”。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，2022年全年，華發(fā)股份在華東大區(qū)銷售額高達(dá)779.09 億元，銷售占比超六成，達(dá)64.79%。

以往重點(diǎn)布局的珠海大區(qū)以及華南大區(qū)銷售占比也超10%，北京大區(qū)及北方大區(qū)銷售占比繼續(xù)收窄，分別回落至3%、3.27%。

從拿地投資策略來(lái)看，華發(fā)保持一、二線核心城市的布局，其全年完成土地投資348.59億元，新增土地14宗，共新增土地儲(chǔ)備77.66萬(wàn)平方米，明顯更加偏向于銷售去化率較高的珠海大區(qū)以及華東大區(qū)。

由此看來(lái)，至少在其業(yè)務(wù)布局核心的華東及珠海區(qū)域，似乎不存在“裁員”必要。

有行業(yè)資深人士向觀察者網(wǎng)表示，近兩年民營(yíng)房企普遍降本增效、開(kāi)源節(jié)流，裁員降薪幾乎常態(tài)化，裁員比例不超過(guò)50%的都稱得上優(yōu)秀企業(yè)，且行業(yè)如今進(jìn)入洗牌期，有實(shí)力的房企即便員工數(shù)量沒(méi)有大幅下降，但借機(jī)淘汰一部分、再低薪聘請(qǐng)部分其他房企離職的優(yōu)秀員工，從而起到優(yōu)化員工質(zhì)量的目的也在意料之中。