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（文/童潔  編輯/馬媛媛）過去的2022年，是龍湖新舊交接的一年，盡管外部市場仍然風(fēng)雨交加，但龍湖交出了一份不錯的成績單。

年報顯示，龍湖在2022年全年錄得合同銷售額2015.9億元，對應(yīng)銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，營業(yè)額同比增長12.2%，達(dá)2505.7億元。

業(yè)績會上，龍湖未來的發(fā)展亦成為關(guān)注焦點(diǎn)。龍湖集團(tuán)董事長兼CEO陳序平表示，“龍湖的底色，比如‘善待你一生’的企業(yè)理念、‘空間即服務(wù)’的經(jīng)營戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財務(wù)策略和企業(yè)文化。這些公司的底色不會變，還會持續(xù)加強(qiáng)?！?

五年內(nèi)經(jīng)營性利潤占比有望達(dá)到50%

去年，龍湖是業(yè)界為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)收入、利潤雙增長的房企，在極為波動的周期中兌現(xiàn)了業(yè)績承諾。

年報披露，2022年，龍湖股東應(yīng)占溢利為243.6億元，剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利同比增至225.4億元；毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%；核心稅后利潤率為12.3%，核心權(quán)益后利潤率為9.0%。

近兩年行業(yè)經(jīng)歷國內(nèi)外多重考驗(yàn)，龍湖之所以能夠在行業(yè)波動中保持收入及盈利的雙增長，與其過往的戰(zhàn)略布局不無關(guān)系。

陳序平透露，去年，在整個行業(yè)深度調(diào)整中，龍湖對自身的業(yè)務(wù)和航道進(jìn)行了梳理和重構(gòu)，形成“1+2+2”的格局，包含一個地產(chǎn)開發(fā)航道，兩個運(yùn)營航道即商業(yè)投資和長租公寓，還有兩個服務(wù)航道含物業(yè)管理及智慧營造。

他特別提到運(yùn)營航道對龍湖整體業(yè)績起到的關(guān)鍵作用?！皟蓚€運(yùn)營航道依靠投資性物業(yè)的運(yùn)營租金收入，實(shí)現(xiàn)了比較高的毛利率，平均毛利率接近75%?！?

以財報數(shù)據(jù)來體現(xiàn)，2022年，龍湖由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)236億（不含稅），同比增長25%，經(jīng)營性利潤占比達(dá)27%，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

2022年，龍湖全年新增運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目15座，其中12座為重資產(chǎn)項(xiàng)目，3座為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。其中，南昌、青島、沈陽、寧波等地均為天街首次開業(yè)運(yùn)營。

截至2022年末，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國32座城市，累計開業(yè)運(yùn)營的商場達(dá)76座；龍湖冠寓在推動產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，總開業(yè)房間數(shù)已達(dá)11.6萬間，積極參與10余城保障性租賃住房建設(shè)，開業(yè)房源超2萬間，助力新市民、青年人安居。

龍湖稱，雖然過去一年，因各地防疫管控要求，龍湖在運(yùn)營商場遭遇不小挑戰(zhàn)，，但得益于穩(wěn)定的出租率及租金結(jié)構(gòu)，守住了業(yè)績，去年龍湖租金收入同比增16%至94.3億元。

不過，陳序平也坦言，運(yùn)營航道的資產(chǎn)多為重投入，所以在未來，龍湖對于兩個運(yùn)營航道業(yè)務(wù)會根據(jù)租金貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流去實(shí)現(xiàn)自平衡，并注重存量項(xiàng)目的提升。

按照龍湖的計劃，接下來，在商業(yè)投資、長租公寓兩個運(yùn)營航道，其將會更重視同店同比的增長以及經(jīng)營現(xiàn)金流整體回正。而物業(yè)管理、智慧營造兩個輕資產(chǎn)服務(wù)的航道，則計劃依靠龍湖長久以來形成的業(yè)務(wù)圍欄、航道協(xié)同和數(shù)字化能力，有望每年保持40%-50%的增長。

“未來，運(yùn)營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)板塊能給集團(tuán)穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，也會逐步提高利潤占比。2022年兩大業(yè)務(wù)板塊利潤占比達(dá)27%，我們預(yù)計在未來五年以內(nèi)利潤占比是非常有希望達(dá)到50%以上?！标愋蚱秸f到。

至于龍湖整體毛利目標(biāo)，趙軼指出，從毛利率角度，整個行業(yè)在回歸，龍湖也在回歸。他進(jìn)一步表示，預(yù)計近兩年龍湖的整體毛利水平可能會維持在20%左右，新房銷售的毛利率在15-20%的階段過渡。后續(xù)隨著市場逐步的修復(fù)，加之新拿土地逐步進(jìn)入結(jié)算軌道，龍湖整體毛利水平有望回歸25%左右的階段。

穿越周期的利器

行業(yè)筑底，韌性便成為企業(yè)穿越周期的底氣。如今回頭看，安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)是過去幾年龍湖穿越周期的利器之一。

從年報數(shù)據(jù)中可以看到，2022年，龍湖依然保持著較低的融資成本。去年，其平均借貸成本為年利率4.1%，平均貸款年限為6.67年，融資成本保持低位。

此外，龍湖嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模，2022年下半年，龍湖集團(tuán)提前償還兩筆2023年到期的美元債，分別是4.5億美元、3億美元，今年已無到期境外債。整體來看，其一年到期的短期債務(wù)已壓降到9.9%，1-3年及3年以上的債務(wù)比例分別43%、47%，債務(wù)以長期為主。債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化的之外，龍湖外幣債務(wù)掉期比例為98%，基本規(guī)避匯率風(fēng)險。

與此同時，去年龍湖在融資方面也獲得不錯的進(jìn)展。5月，其試水通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資，分別發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應(yīng)鏈ABS；8月，發(fā)行規(guī)模15億元的中期票據(jù)，是行業(yè)第一單由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保的債券；11月，發(fā)行規(guī)模20億元的中債增全額擔(dān)保債券，票面利率3.00%，成就央行“第二支箭”首單，并由六大國有商業(yè)銀行共同擔(dān)任主承銷商；12月，首筆“內(nèi)保外貸”再度花落龍湖集團(tuán)，由中國銀行利用境內(nèi)外市場資源為龍湖提供規(guī)模7億元的貸款融資。

融資層面的一系列成果，對于龍湖和整個地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是一個積極信號。趙軼提到，剛剛過去的兩會對整個行業(yè)進(jìn)行了清晰的定調(diào)，穩(wěn)支柱、防風(fēng)險，抓兩頭，帶中間，一方面是優(yōu)質(zhì)房企的大力支持，一方面是風(fēng)險房企的防范，這是一個好的發(fā)展趨勢。

2023年，龍湖計劃保持在保持債務(wù)總數(shù)穩(wěn)定的前提下，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，加大國內(nèi)的銀行融資，加大經(jīng)營性開發(fā)貸，適度減少境外融資，繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)，讓龍湖整個的現(xiàn)金流盤面和債務(wù)結(jié)構(gòu)能應(yīng)對行業(yè)的周期。