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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）樓市冷暖，中介先知。

3?16?晚間，?殼發(fā)布財報顯示，2022年營業(yè)收?為607億元，同?下降24.9%；營收下滑主要由于全年成交額（GTV）同?下降32.3%?約2.61萬億元；以致全年出現(xiàn)凈虧損13.97億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤28.43億。

這已是?殼連續(xù)第?年虧損，其2021年凈虧損額為5.25億元，同?虧損幅度擴?166%。

好消息是，經(jīng)過??闊斧的關(guān)店裁員，以及部分核?城市存量房市場復(fù)蘇影響，?殼經(jīng)營數(shù)據(jù)終于在去年第四季度開始回正。

實現(xiàn)單季度收?167億元，四季度經(jīng)營凈利潤扭虧回正?3.87億元（2021年同期為虧損11.84億元），經(jīng)調(diào)整凈利潤15.47億，

據(jù)?殼董事?兼?席執(zhí)?官彭永東在業(yè)績會上介紹，市場回暖在2023年表現(xiàn)更為明顯。

截?2?底，?殼平臺存量房交易同??幅回升，交易量接近21年同期?平，即存量房交易最活躍的年度交易?平。新房承銷數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯的同?回升，恢復(fù)?接近2020年疫情后的交易?平。

或受此消息影響，?殼股價在港股和美股雙雙看漲。

截?3?17?發(fā)稿，港股報49.9港元/股，漲幅9.07%，總市值1872億港元；美股報18.11美元/股，漲幅5.23%，總市值226.41億美元。

?殼管理層在業(yè)績會上表示，盡管2022年平臺?店和經(jīng)紀?數(shù)出現(xiàn)下降，但是平臺經(jīng)紀?和?店的結(jié)構(gòu)效率都在持續(xù)改善，同?增?5.5個百分點。德佑和?聯(lián)經(jīng)紀?平均?度流失率降?不到5%，鏈家經(jīng)紀?流失率降?3.1%。

?殼管理層也坦承，過去企業(yè)進?規(guī)模擴張的模式過于“粗放”，今后轉(zhuǎn)?聚焦于提升單?單店的效率，“做?店、優(yōu)質(zhì)店”，僅考慮在少數(shù)有規(guī)模訴求的城市做經(jīng)紀?的增?。

壞賬率超三成

有知情??向觀察者?透露，?殼虧損本質(zhì)上與近兩年房企上游供應(yīng)商遇到的困境異曲同?。

?殼的崛起除了?身中介所掌控的??房市場資源之外，?半來?于新房渠道營銷費?，在這???殼?乎處于壟斷地位，與各地????開發(fā)商深度綁定。

?此前?殼等渠道商為房企引流，通常采?“后付費”模式，即只有房屋買賣交易徹底完成，房企回款之后，才會向中介?付傭?。

這筆?出，通常算作項?公司的營銷費?，過往常有房企拖??付傭?的情況發(fā)?，甚?部分規(guī)模房企本身的賬期就在?年以上。

從2021年下半年開始，?業(yè)不斷惡化，因資?鏈斷裂公開違約的開發(fā)商接踵??，超過半數(shù)?營房企徹底停擺，?殼曾經(jīng)的?量業(yè)績，也因此變成了“壞賬”。

就在?天前，恒?地產(chǎn)集團有限公司新增?條限制消費令，申請?正是貝殼旗下?州?殼科技服務(wù)有限公司。

企查查顯示，起因是2021年10?，?殼公司因商品房委托代理銷售合同糾紛起訴恒?地產(chǎn)集團。2022年4?，?殼公司申請強制執(zhí)?恒?地產(chǎn)集團20余萬元。

對于?殼來說，這筆“壞賬”當(dāng)然只是冰???，更多的合作對象與其關(guān)系并未徹底破裂，遠未達到對簿公堂的地步，央企中海就是其中之?。

今年春節(jié)后，中海旗下位于北京的項?被鏈家全部下架，坊間傳聞中海拖?鏈家傭?超過1億元，引發(fā)地產(chǎn)圈關(guān)注。

盡管雙?都出?澄清，?稱“誤會”，正就新年的合同內(nèi)容進?協(xié)商。但?個多?過去，在鏈家APP上，北京區(qū)域的中海項?，仍只能看?中海學(xué)仕?、中海云庭兩個新房項?，余者不?蹤跡。

可?雙?“誤會”著實不?。

財報數(shù)據(jù)顯示，2022年末?殼應(yīng)收賬款60.27億元，同?下降47.48%；其中計提信?損失準備19.51億元，占總量的?例達到32.37%。

也就是說，企業(yè)去年的壞賬率超過三成。

“預(yù)付傭”是雙贏？

對于這樣的窘境，盡管剛剛經(jīng)歷了大規(guī)模裁員，但依舊是全球最大房產(chǎn)中介平臺的貝殼并非毫無辦法。

貝殼透露，為更好地管理應(yīng)收賬款收款風(fēng)險，企業(yè)自2022年上半年開始推行開發(fā)商“預(yù)付傭”模式，使銷售效率不斷提高。

而企業(yè)去年應(yīng)收賬款大幅減少也與該模式下應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度大幅提升不無關(guān)聯(lián)。

數(shù)據(jù)顯示，貝殼新房業(yè)務(wù)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)由2021年的97天增加至2022年的105天，主要由于疫情導(dǎo)致的收款活動放緩，特別是在2022年上半年。

然而該數(shù)據(jù)在2022年第三季度已大幅優(yōu)化為78天，并進一步改善至第四季度的64天，對比2021年第三季度和第四季度分別為105天和91天。

“‘預(yù)付傭’模式已成為我們新房業(yè)務(wù)新的渠道支付方式，有助提高我們的銷售效率。該模式下，開發(fā)商向我們預(yù)支付傭金，經(jīng)紀人可以更快得到結(jié)傭，可有效激勵經(jīng)紀人聚焦，主動推盤獲客，加快去化速度。因此，采用‘預(yù)付傭’模式的項目進入了‘快周轉(zhuǎn)，易結(jié)算’的正循環(huán)，實現(xiàn)開發(fā)商、經(jīng)紀人與平臺的共贏?！必悮ぴ谪攬笾腥缡欠Q。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，所謂“預(yù)付傭”是相較上文所述的“后付費”模式而言。

為了保護經(jīng)紀?積極性和安全感，從?更好地去化。2022年開始，鏈家/?殼提出將“后付費”變成“預(yù)付費”模式，即項?公司提前預(yù)測營業(yè)額，?付其傭?（亦稱“墊付傭”），然后鏈家/?殼開始為其引流，最終結(jié)算后多退少補，否則?律停?合作。

?殼在2022年持續(xù)迭代開發(fā)商?險評估體系來前置管理業(yè)務(wù)?險，快傭占?在四季度達到44%，?例較年初翻倍，經(jīng)紀?回款安全得到保障?？靷蝽?平均去化套數(shù)較?快傭項??35%，開發(fā)商也獲得了更好的銷售去化。同事，?殼合作的國有房企占?持續(xù)提升，其銷售占?提升?四季度的45%。

多元化業(yè)務(wù)從0.1到1

值得一提的是，面對持續(xù)下行的房地產(chǎn)市場，除營銷和渠道業(yè)務(wù)之外，貝殼也在積極向上下游相關(guān)賽道進行擴張，2022年被稱作其兩翼賽道的出生生根之年。

尤其在將圣都家裝的業(yè)績合并入賬、于北京、廣州等城市落地門店之后，貝殼在家裝家具方面的業(yè)績增長明顯。

數(shù)據(jù)顯示，可比口徑下，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)合同額69億元，同比提升31%，其中貝殼“一體”業(yè)務(wù)合作貢獻占比達33%。北京和杭州雙城實現(xiàn)了年合同額超過10億的第一個階段性目標。

作為被寄予厚望的“兩翼”之一，貝殼租房業(yè)務(wù)也在持續(xù)擴大。去年3月，貝殼把租房上升到戰(zhàn)略層面，提出要實現(xiàn)2022年達到10萬間房源。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年貝殼租房業(yè)務(wù)進入了13個城市，總在管規(guī)模突破12萬間，其中分散式租賃業(yè)務(wù)“省心租”的在管規(guī)模突破了7萬套，已完成階段性目標。

“2023年我們想把幾個重點城市去打透，讓幾個重點城市成為標桿業(yè)務(wù)，也就真正完成了從0.1到1的突破。然后到2024年，我們可以將這些標桿城市向全國去復(fù)制和推廣。”貝殼管理層在業(yè)績會上表示。

重點城市之一就是北京。

數(shù)據(jù)顯示，在北京市場，貝殼的整裝家居和貝殼租房的業(yè)務(wù)收入占比由21年不到的3%，大幅提升至22年超過11%。