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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）樓市下行周期中，維權(quán)的不止購房者，曾經(jīng)與房企合作親密無間的代理商，也不得不對簿公堂。

3月8日 ,恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新增一條限制消費(fèi)令，申請人為廣州貝殼科技服務(wù)有限公司。

企查查顯示，2021年10月，貝殼公司因商品房委托代理銷售合同糾紛起訴恒大地產(chǎn)集團(tuán)。

2022年4月，貝殼公司申請強(qiáng)制執(zhí)行恒大地產(chǎn)集團(tuán)20余萬元，但恒大地產(chǎn)集團(tuán)因未按執(zhí)行通知書指定期間履行生效法律文書，2023年3月被廣州市黃埔區(qū)人民法院限制高消費(fèi)。恒大地產(chǎn)集團(tuán)法定代表人趙長龍為關(guān)聯(lián)對象。

四大代理商半年壞賬64億元

值得一提的是，行業(yè)寒冬之下，與代理商發(fā)生傭金糾紛的遠(yuǎn)不止恒大一家。

2023年春節(jié)剛過，素有“利潤王”之稱的央企中海地產(chǎn)便于頭部代理商貝殼關(guān)系破裂。

彼時中海旗下位于北京的項(xiàng)目被鏈家全部下架，坊間傳聞中海拖欠鏈家傭金超過1億元，引發(fā)地產(chǎn)圈關(guān)注。

一位在滬蘇地區(qū)從事營銷工作多年的房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，每年年初像中海這樣的品牌開發(fā)商的確要與貝殼的城市公司重新簽訂代理協(xié)議，有一到兩個月的談判期屬于正?，F(xiàn)象，但除非談判徹底破裂，一般不會直接下架房源或者停止帶看。

他猜測，既然其他頭部品牌類似矛盾并未爆發(fā)，大概率并非貝殼單方面提高傭金導(dǎo)致，而可能是中海某一項(xiàng)目因現(xiàn)金流問題無法及時支付傭金，后上升至雙方區(qū)域公司進(jìn)行談判，最終談判破裂，導(dǎo)致整個區(qū)域合作中止。

另一種可能性是，類似中海等規(guī)模房企，為了業(yè)績沖刺偶爾會以區(qū)域?yàn)閱挝?，與貝殼簽訂附帶對賭性質(zhì)的合作協(xié)議，最終業(yè)績未能如期完成，雙方或認(rèn)為對方支持力度不夠，或指責(zé)對方標(biāo)的資源不夠好等，導(dǎo)致合作關(guān)系破裂。

有行業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng)，中介公司等渠道商為房企引流，通常是“后付費(fèi)”模式，即只有客戶真實(shí)成交之后，房屋買賣交易順利完成，房企才會向中介支付傭金。

這筆支出，通常算作項(xiàng)目公司的營銷費(fèi)用，因此過往常有房企拖欠支付傭金的情況發(fā)生，甚至部分規(guī)模房企本身的賬期就在一年以上。

在過去樓市上行的黃金年代，房企本身并不會過分依賴于單一渠道，依靠自身營銷團(tuán)隊(duì)也能輕松完成業(yè)績指標(biāo)，且最大限度地保障了利潤，因此渠道商是依賴于地產(chǎn)商的，處于相對劣勢地位。

而近兩年樓市急轉(zhuǎn)直下，房企庫存銷售比呈指數(shù)上升，就會要求每個項(xiàng)目公司盡可能保存自身造血能力，這時項(xiàng)目公司就不得不更加依賴渠道，特別是某些非熱門的特定區(qū)域或者中小品牌開發(fā)商項(xiàng)目，幾乎完全被渠道商“綁架”。

在這樣的背景下，貝殼等渠道商和代理商就要求改變“游戲規(guī)則”，將“后付費(fèi)”變成“先付費(fèi)”模式，即項(xiàng)目公司提前預(yù)測營業(yè)額，支付其傭金（俗稱“墊付傭”）。

在上述人士看來，中海與鏈家之間的矛盾爆發(fā)只是這個行業(yè)的冰山一角，類似矛盾在其他房企與中介之間普遍存在，且愈演愈烈。

真相到底如何，至今仍沒有定論。

盡管雙方都出面澄清，口稱“誤會”，正就新年的合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商。

但一個多月過去，在鏈家APP上，北京區(qū)域的中海項(xiàng)目，仍只能看見中海學(xué)仕里、中海云庭兩個新房項(xiàng)目，余者不見蹤跡。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2022年上半年，貝殼找房的應(yīng)收賬款為78.33億元，其中壞賬準(zhǔn)備22.92億元，壞賬率29%；2021年全年，其應(yīng)收賬款更是高達(dá)114.76億元，壞賬準(zhǔn)備21.51億元，壞賬率18%。

而綜合貝殼、易居、世聯(lián)行、我愛我家4家地產(chǎn)服務(wù)商來看，2022年上半年的應(yīng)收賬款壞賬金額共計(jì)達(dá)到64億元，整體壞賬率超過40%，其中絕大部分為新房代理傭金及渠道費(fèi)用。

恒大3月新增被執(zhí)行金額4.6億元

作為此次案件另一方的恒大，則早已處在“債多不壓身”狀態(tài)。

僅今年3月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)因類似糾紛10次被限制高消費(fèi)，申請人除貝殼之外，還包括蘇寧易購、中國農(nóng)業(yè)銀行、南寧市自然資源局等多家大公司旗下企業(yè)。

同時，恒大地產(chǎn)集團(tuán)3月份新增44次被執(zhí)行信息，新增被執(zhí)行標(biāo)的4.61億元。

2021年10月至今1年半時間內(nèi)，企業(yè)被執(zhí)行次數(shù)高達(dá)379次，被執(zhí)行標(biāo)的金額328.99億元，歷史被執(zhí)行金額168.53億元。

不過，深陷債務(wù)泥沼的許家印并未“躺平”，連日來依舊動作不斷。

就在一周前，許家印還在親自主持召開集團(tuán)月度工作會議，提出要在3月份推出1萬套現(xiàn)房大優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)一季度業(yè)績開門紅。

此次活動擬在全國260個城市同步啟動，產(chǎn)品涵蓋住宅、商鋪和車位等不同物業(yè)類型，滿足不同群體的各種需求。

值得一提的是，相比“造車項(xiàng)目”恒馳5量產(chǎn)后的“波瀾不驚”，轉(zhuǎn)而主打“現(xiàn)房銷售”似乎才是恒大的真正出路。

根據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月份恒大單月銷售額46.8億元，環(huán)比增長141%，同比暴增667%，重新回到全國房企銷售排行榜30強(qiáng)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，恒大作為首個推出現(xiàn)房銷售模式的出險房企，回且款效果不錯，恰也說明其對于市場的痛點(diǎn)有更多的理解，未來或也形成一種新的營銷打法，即哪家房企現(xiàn)房項(xiàng)目多、現(xiàn)房質(zhì)量好，哪家企業(yè)就可以具備更好的市場競爭能力。

從這個角度看，各房企要關(guān)注恒大此類現(xiàn)房的開發(fā)模式和銷售模式，積極在產(chǎn)品營銷方面開拓新思路。

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