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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）自樓市下行以來，吃夠了人口紅利的房企開始將目光轉(zhuǎn)向管理紅利。

2023年初，物管企業(yè)似乎又開始了過往積極外拓勢(shì)頭，如新大正7.88億元收購(gòu)云南一水電站物業(yè)服務(wù)企業(yè)；雅生活繼創(chuàng)立團(tuán)餐品牌后繼續(xù)深入，與美餐集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作。

特別隨著政策變動(dòng)，“居住品質(zhì)”成為行業(yè)新一輪關(guān)注重點(diǎn)，而物業(yè)正是其中重要一環(huán)。

不同于此前“依附于房企”的狀態(tài)，如今物業(yè)公司地位水漲船高，部分房企又打起了分拆物業(yè)公司上市的算盤。

多家物企重啟港股上市

1月17日，起家于山東的潤(rùn)華生活服務(wù)成功于港交所主板上市，搶跑2023年物管第一股的爭(zhēng)先賽。

而在此之前，曾赴港遞表失敗的珠江城市服務(wù)通過資產(chǎn)置換，置入了A股的珠江股份，并以此完成借殼上市。

二級(jí)市場(chǎng)方面，歷經(jīng)此前數(shù)月的強(qiáng)勢(shì)反彈后，物業(yè)板塊終于回歸平穩(wěn)，1-2月份不少物管股迎來一波估值修復(fù)，如越秀服務(wù)漲43.88%、濱江服務(wù)漲29.37%等。

這讓不少準(zhǔn)備大力發(fā)展物業(yè)賽道的房企看到了希望。

2月24日晚間，深圳國(guó)資委旗下深圳控股分拆深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)股份有限公司在港交所遞交了2023年物企第一份招股書。

值得一提的是，不同于潤(rùn)華生活服務(wù)，深業(yè)物業(yè)盡管名聲不顯，但其背后實(shí)力不同小覷。

作為深業(yè)集團(tuán)的子公司，深圳控股于1997年就在聯(lián)交所主板上市，2022年入圍《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)。

從數(shù)據(jù)來看，弗若斯特沙利文報(bào)告顯示，2021年深業(yè)物業(yè)在我國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)市場(chǎng)總收入中占比約0.3%，位于同類公司的第8位。

深業(yè)物業(yè)的歷史可追溯至1985年5月，其主要營(yíng)運(yùn)子公司之一鵬基物管服務(wù)于彼時(shí)成立。1992年7月該公司正式成立，隨后開始承接深業(yè)集團(tuán)在中國(guó)的內(nèi)部住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

至今深業(yè)物業(yè)有11家主要營(yíng)運(yùn)子公司，分別為萬廈居業(yè)、鵬基物業(yè)管理服務(wù)、鵬基物管、深業(yè)商管、深業(yè)智慧園區(qū)、農(nóng)科物管、置地物管、深業(yè)城市運(yùn)營(yíng)、泰富商管、南京鵬基、湖南深業(yè)。

截至2022年9月末，深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積約為61.8萬平米，在管項(xiàng)目總數(shù)為462，總在管建筑面積59.2萬平米，覆蓋我國(guó)的46個(gè)城市和14個(gè)省份。

招股書顯示，目前深業(yè)物業(yè)有三大業(yè)務(wù)，分別是城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)（涵蓋市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、公共設(shè)施管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園服務(wù)）、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)。

其中前兩大業(yè)務(wù)占據(jù)主要地位，截至2022年9月末，按在管建筑面積來看，分別占據(jù)該司48.4%、45%的份額。

中小物管企業(yè)成色普遍不足

不過從營(yíng)收數(shù)據(jù)來看，深業(yè)物業(yè)表現(xiàn)得差強(qiáng)人意。

2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個(gè)月，該司營(yíng)收分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元。

也就是說，2021年其營(yíng)收同比增長(zhǎng)大概在17%，2022前三季度這一速度急劇下降到5.6%左右。

與此前集中上市的物企不可同日而語，更不要說央企華潤(rùn)萬象生活、保利物業(yè)、招商積余以及頭部民營(yíng)物企碧桂園服務(wù)、龍湖智創(chuàng)生活等。

此外，深業(yè)物業(yè)的大部分服務(wù)合同來自獨(dú)立第三方，存在重續(xù)風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)窘?jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。

數(shù)據(jù)顯示，2020-2021年及2022年前9個(gè)月，來自獨(dú)立第三方的收入分別占比56.5%、58.7%及57.8%。

盈利能力方面，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9個(gè)月，深業(yè)物業(yè)的毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.15億元及2.40億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、13.7%及14.6%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水準(zhǔn)。

有行業(yè)資深人士向觀察者網(wǎng)指出，物業(yè)公司想要賺錢，市場(chǎng)份額和擴(kuò)張速度至關(guān)重要，這也是資本最為看重的地方?；蛟S是“曾經(jīng)滄海難為水”，風(fēng)口過去之后，很難再有中小物企真正獲得資本市場(chǎng)垂青。

以1月17日登錄港交所的潤(rùn)華服務(wù)為例，其股價(jià)上市首日就大跌25.88%，1.7港元的發(fā)行價(jià)僅落得1.26港元收盤，且之后幾日還在持續(xù)下跌。

截至發(fā)稿，企業(yè)股價(jià)1.22港元/股，總市值3.66億港元。

地產(chǎn)母公司可能有連帶風(fēng)險(xiǎn)

值得注意的是，另一個(gè)讓投資者頗為擔(dān)憂的因素，還是來自于地產(chǎn)母公司。

過去幾年，地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大洗牌，超過半數(shù)民營(yíng)房企公開違約。這一過程中，不少地產(chǎn)公司都打過物業(yè)的主意，各種操作此起彼伏。

有頭部房企人士向觀察者網(wǎng)調(diào)侃道：“過去住宅開發(fā)賺錢的時(shí)候，物業(yè)最多算投資未來。如今地產(chǎn)母公司普遍現(xiàn)金流短缺，變成了物業(yè)公司反向給母公司‘輸血’?！?

“反向輸血”最為明顯的案例當(dāng)屬恒大。

今年2月15日，恒大集團(tuán)和恒大物業(yè)同時(shí)公告披露了關(guān)于恒大物業(yè)約134億元的存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行一事的獨(dú)立委員會(huì)獨(dú)立調(diào)查結(jié)果。

公告顯示，2020年12月28日至2021年8月2日期間，恒大物業(yè)的6家附屬公司通過8家中國(guó)境內(nèi)商業(yè)銀行，為多家第三方公司（作為被擔(dān)保方）融資提供該質(zhì)押，相關(guān)的資金通過部分被擔(dān)保方及多家通道公司（扣除費(fèi)用后）劃轉(zhuǎn)至恒大。

自2021年9月至12月期間，因質(zhì)押擔(dān)保期限屆滿，觸發(fā)質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)條件，被銀行強(qiáng)制執(zhí)行的恒大物業(yè)附屬公司存單質(zhì)押的總計(jì)價(jià)值為134億元。

事實(shí)上有類似操作的遠(yuǎn)不止恒大一家，如富力、藍(lán)光等更多的出險(xiǎn)房企干脆將所持有的物業(yè)公司股份直接變現(xiàn)，彌補(bǔ)地產(chǎn)母公司的現(xiàn)金流虧空。

因此上述行業(yè)人士認(rèn)為，雖然絕大多數(shù)物業(yè)上市公司早已與地產(chǎn)公司股權(quán)切割，但藕斷絲連不可不防。物業(yè)股真正想要崛起，還是得看樓市回到正軌，如今從中央到地方，從融資端到市場(chǎng)端各類政策都在謀求房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)健康發(fā)展。屆時(shí)，經(jīng)過了本輪洗牌的房企和物業(yè)公司，才會(huì)真正會(huì)被資本市場(chǎng)看好。