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昆明：一個預(yù)售許可證對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶

1月3日，昆明市政府發(fā)布《昆明市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（簡稱“《通知》”），提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)從監(jiān)管銀行名錄中選擇監(jiān)管銀行，按照“一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶”的原則，開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

《通知》表示，自2021年下半年以來房地產(chǎn)市場不斷下行，停建緩建項目逐漸增多，延期交房的情況不斷增加，商品房預(yù)售中各種問題不斷出現(xiàn)，商品房預(yù)售資金監(jiān)管成為各方關(guān)注的焦點。

《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證時所提交的商品房預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)包含由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行三方簽訂的商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

此外，《通知》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后方可開展商品房預(yù)售，預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全額直接存入監(jiān)管賬戶，不得使用除監(jiān)管賬戶以外的其他賬戶收存預(yù)售資金。購房人在繳納購房款前應(yīng)當(dāng)核對監(jiān)管賬戶信息，按規(guī)定將購房款直接存入監(jiān)管賬戶；住房公積金管理部門、按揭貸款銀行應(yīng)將購房人的住房公積金貸款、個人住房按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。

據(jù)悉，《通知》自2023年1月1日起施行。而此前取得預(yù)售許可并處于監(jiān)管中的房地產(chǎn)項目，按照《通知》要求根據(jù)項目現(xiàn)狀核算監(jiān)管額度，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金未達(dá)到監(jiān)管額度的須補繳，足額補繳前暫停資金的撥付。存在已逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險的，屬地人民政府（管委會）應(yīng)按照“一樓一策”方案建立政府指定監(jiān)管賬戶，實施封閉管理，保障賬戶資金安全，用于保障商品房項目交付。

各地AMC、銀行深入?yún)⑴c“保交樓”

2023年元旦期間，多家全國性及地方AMC（資產(chǎn)管理公司）發(fā)布了新年賀詞，透露業(yè)務(wù)方向，其中“積極落實‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’”等類似表述頻頻出現(xiàn)。

比如，中國信達(dá)表示，作為金融體系內(nèi)化解風(fēng)險的專門機構(gòu)，立足不良資產(chǎn)主責(zé)主業(yè)，發(fā)揮有別于傳統(tǒng)金融機構(gòu)的獨特功能優(yōu)勢，助力維護經(jīng)濟金融安全和社會和諧穩(wěn)定。深入?yún)⑴c“保交樓、穩(wěn)民生”，探索房地產(chǎn)風(fēng)險化解有效路徑。

目前，已有兩家AMC披露了紓困房企情況。

具體來看，截至去年8月末，中國信達(dá)已落地房地產(chǎn)風(fēng)險化解項目20個，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付。

截至去年10月末，中國華融正在推動中的房企紓困項目有16個，預(yù)計相關(guān)項目將實現(xiàn)上下游供應(yīng)商10.74億元工程款、材料款順利清償，并保障22548套商品房按期交付，帶動256.89億元項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

2023年，AMC機構(gòu)在房企不良資產(chǎn)處置方面依然重任在肩。

2022年11月份，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出鼓勵金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險管理等方面的經(jīng)驗和能力，推動加快資產(chǎn)處置。

除此之外，保交樓、穩(wěn)民生，因城施策用足用好政策工具箱，已成為各地工作的重中之重。

如2022年下半年以來，多地成立了房地產(chǎn)專項紓困基金。

武漢，建設(shè)銀行擬以湖北省為試點，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項目。鄭州，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項資金，規(guī)模暫定100億元，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%。長沙、貴陽、東莞等多地出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項目”，優(yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)市場最大最核心的問題是信心問題。加強對房企流動性支持，加強項目交付穩(wěn)定，釋放了宏觀政策向穩(wěn)增長方向加力的信號，這有助于提振市場信心，助力今年底明年初穩(wěn)增長、保就業(yè)。

日前，相關(guān)新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，目前大型銀行積極配合做好“保交樓”工作，靠前對接專項借款安排，著力推進(jìn)“保交樓”項目配套融資。例如，工行在任務(wù)較重的某中部大省，已對接項目超過30個。

為全力支持“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，落實人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于做好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作相關(guān)要求，各地銀行靠前工作，全力支持項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

1月5日早間，中信銀行重慶分行發(fā)文稱，為響應(yīng)國家號召，努力踐行國有金融企業(yè)的使命擔(dān)當(dāng)，中信銀行重慶分行積極推動“保交樓”項目配套融資業(yè)務(wù)開展，在人民銀行重慶營管部、重慶銀保監(jiān)局等單位的指導(dǎo)支持下，于2022年12月30日（最后一個工作日）成功落地重慶市股份制商業(yè)銀行首筆“保交樓”配套融資貸款，為江津區(qū)屬國有企業(yè)發(fā)放第一筆2200萬元中長期專項貸款，用于代為支付某“保交樓”項目工程建設(shè)及材料款、農(nóng)民工工資等。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)也有展現(xiàn)，2022年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比下降18.4％，降幅比1-10月收窄0.3個百分點，已經(jīng)連續(xù)4個月降幅收窄。

展望2023年，各個地方對于“保交樓”工作推進(jìn)勢必愈加重視，結(jié)合銀行、AMC等金融機構(gòu)，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解方面發(fā)揮更大作用，以推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

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