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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）作為內房股手握現(xiàn)金最多的房企，萬科也想借支“箭”。

11月21日晚，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，為夯實公司融資資源儲備，進一步優(yōu)化債務的期限和類型結構，支持公司長期健康穩(wěn)定發(fā)展，董事會同意向股東大會申請授權公司，新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務融資工具的授權。

公告顯示，發(fā)行種類包括但不限于境內外市場的公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、綠色票據、永續(xù)類債券、資產支持類債券、企業(yè)債券等，或者上述品種的組合；發(fā)行時間可一次或多次發(fā)行，且可為若干種類；發(fā)行利率將根據市場情況，于發(fā)行時通過合理合規(guī)的方式確定。

萬科表示，募集資金將用于滿足公司生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產、產業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項目）等用途。授權董事會（或其轉授權人士）于申請及發(fā)行時根據公司資金需求確定。

據中國銀行間市場交易協(xié)商會（以下簡稱交易商協(xié)會）消息，萬科向交易商協(xié)會表達了280億元儲架式注冊發(fā)行意向，待履行內部股東大會決策程序后正式報送。

值得一提的是，這并非是萬科首次發(fā)行直接債務融資工具授權。2014年、2018年、2019年和2021年，萬科分別就人民幣150億元、350億元、320億元、300億元范圍內發(fā)行直接債務融資工具提請股東大會授權。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對比此前200-300億規(guī)模、期限2年的債務融資，萬科此次500億、三年期的債務融資，不僅在規(guī)模上比較大，而且期限也比較長?！耙庠趯ν忉尫琶鞔_的信號，即對這類穩(wěn)健經營、堅持主業(yè)、財務基本健康的企業(yè)，要加大信用債券融資力度支持，而且是中長期的信用債，以給市場傳達明確的信號，即目前經營穩(wěn)健的企業(yè)，不會出現(xiàn)債務風險。”

機不可失

有意思的是，在萬科申請債務融資工具授權同日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會。

會上著重強調了房地產行業(yè)，特別針對房企融資端提出了重要建議：要保持房地產融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。要用好民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發(fā)債融資。

需要指出的是，“第二支箭”是中國銀行間市場交易商協(xié)會于11月8日釋放了的利好消息，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

此外，在“第二支箭”支持政策框架下，中國銀行間市場交易商協(xié)會對民營房企增信服務費率低于0.8%/年，僅為市場化增信服務費率的一半左右；同時，根據企業(yè)信用狀況分檔確定反擔保比例。

在“第二支箭”消息發(fā)出的第二天，中債增發(fā)布了接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務材料的通知，隨后，交易商協(xié)會受理了龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股三家房企的儲架式注冊發(fā)行。

從時間點上看，11月10日晚間，交易商協(xié)會便受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行；11月14日，交易商協(xié)會受理美的置業(yè)150億元中期票據儲架式注冊發(fā)行；11月17日，交易商協(xié)會受理新城控股150億元儲架式注冊發(fā)行。

國金證券研究表示，僅在政策出臺2天后的11月10日便受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，表示政策正在快速落地推進。此外，截至11月15日，龍湖集團已完成200億元中期票據注冊，距離受理發(fā)行僅5天時間。

總的來看，上述三家房企合計融資500億元，僅占2500億元民營企業(yè)債券融資總額的五分之一，這也給眾多房企留下了想象空間。據媒體報道，碧桂園、雅居樂、合景泰富、中梁控股、中南建設、旭輝等多家房企也在積極向監(jiān)管申請“第二支箭”的發(fā)債額度。

另值得注意的是，11月22日，金地（集團）股份有限公司也向交易商協(xié)會遞交了150億元儲架式注冊發(fā)行申請，是繼龍湖集團等三家民營房企開展儲架式注冊發(fā)行工作后，混合所有制房企首次提出儲架式注冊發(fā)行意向。

對此，交易商協(xié)會表示，這表明近期“第二支箭”政策框架下增信發(fā)債、儲架式注冊發(fā)行得到市場廣泛認可，取得了良好政策效果。

“萬科現(xiàn)在向股東大會申請新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務融資工具的授權是為了進入‘第二支箭’名單做準備?！睋I(yè)內人士表示，房地產“金融16條”里涉及銀行信貸部分的政策落地難度較高、周期較長，開發(fā)商對資金的渴求，更多依賴于銀行信貸以外的融資渠道。

備糧過冬

雖然萬科仍是業(yè)內手握現(xiàn)金最多的房企，但已較2020年高點的1856.62億元減少了37.63%。

數(shù)據顯示，2020年、2021年和2022年前三季度，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額分別為1856.62億元、1407.08億元、1158.05億元。不過，即使萬科手握現(xiàn)金減少了，但仍高于一年內到期有息負債總和的627.5億元。

從其經營、投資、籌資產生的現(xiàn)金流量來看，手握現(xiàn)金的減少主要是經營活動產生的現(xiàn)金流量減少所致。數(shù)據顯示，2020年、2021年和2022年前三季度，萬科經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別為531.88億元、41.13億元和-41.76億元。

經營數(shù)據由正轉負的更深層的原因，則和新房銷售遇冷等息息相關。中指研究院研究報告顯示，2022年10月，全國100個城市新建住宅平均價格為16199元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個百分點，已連續(xù)4個月下跌。從漲跌城市個數(shù)看，25個城市環(huán)比上漲，54個城市環(huán)比下跌，21個城市持平。

受此影響，萬科2022年1-10月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，同比減少33.45%。此外，萬科第三季度營業(yè)收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。

為及時補充運營資金，萬科也在使用各種融資手段。據Ifind數(shù)據顯示，2022年萬科合計籌資238.9億元，其中，發(fā)行7支公司債，共88.9億元；發(fā)行6支中期票據，共150億元。

“萬科的授權動作，是明顯的備糧過冬?！睒I(yè)內人士進一步指出，房地產市場還在下行，包括萬科在內的房企對未來的預期還是不太樂觀，“申請500億元的發(fā)行直接債務融資工具的授權也是為過冬做準備，因為行業(yè)冬天的時長較長，所以要備好充足的資金?！?