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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“即便是沒有疫情，商業(yè)地產(chǎn)也會出現(xiàn)相似的困境，疫情的出現(xiàn)只是加速了這一點。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云在2022觀點商業(yè)年會上表示，線上平臺的沖擊、房地產(chǎn)長期迭代下行壓力、短期居民的消費需求減少等等，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中無法避免的問題。

但長期來看，消費的趨勢沒有改變。蔡云認(rèn)為，國內(nèi)消費空間巨大，隨著存量時代的到來，以運營為核心、能夠提供持續(xù)的現(xiàn)金流，是商業(yè)地產(chǎn)最大的優(yōu)勢，也是其可持續(xù)發(fā)展的根本基礎(chǔ)。至于如何應(yīng)對短期難題，運營者需要明白的是：“商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境，第一不是暫時的，第二更不是長遠(yuǎn)的，第三是動態(tài)的，關(guān)鍵靠我們思維去控制。”

困境

無論是行業(yè)還是企業(yè)，每一年都在變化，當(dāng)翻過一座山峰，總有更高的下一座山擋在前面。而商業(yè)目前面臨的高峰，歸根結(jié)底就是消費意愿的下降。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，盡管二季度中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭明顯，但從結(jié)構(gòu)上看，消費數(shù)據(jù)仍稍顯“低迷”。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年上半年，社會消費品零售總額210432億元，同比下降0.7%。其中，商品零售190392億元，增長0.1%；餐飲收入20040億元，下降7.7%。

就單季度而言，2022年二季度，我國社會消費品零售總額同比下降4.6%，明顯落后于二季度GDP同比增長0.4%的增速。

可喜的是，三季度多項數(shù)據(jù)出現(xiàn)正向增長。據(jù)國家統(tǒng)計局10月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度我國GDP為307627億元，同比增長3.9%，比二季度加快3.5個百分點。其中，三季度社會消費品零售總額同比增長3.5%，二季度為下降4.6%。

“有增長，就應(yīng)該有信心?！痹诓淘瓶磥?，“首先，我們是在一個合理的區(qū)間里面發(fā)展，這是信心之一；其次，三季度社會消費品零售總額確確實實看到了增長，且消費對整個的經(jīng)濟貢獻(xiàn)是達(dá)到41.3%，足以證明消費的重要?！?

但挑戰(zhàn)依舊存在。

“疫情的不確定性，行業(yè)的調(diào)整，加上數(shù)字化變革，多重因素疊加，整體面臨的挑戰(zhàn)還是很大的。”凱德投資(中國)商業(yè)管理首席執(zhí)行官楊欽富表示，在這種環(huán)境下，要突圍，一是靠動力，要有信心和保持樂觀的狀態(tài)，；第二是能力，專業(yè)能力是最重要的；第三是魄力，要邁出舒適圈。

改變

麥肯錫在2021年的中國消費者報告指出：后疫情時代，人們更加嚴(yán)格地審視需求，關(guān)注商品的本質(zhì)，在品牌與渠道的多方比較中尋找最適合自己的選項，“理性”和“安全”是個體消費行為的新特征。

消費者行為的改變，反向推動了商業(yè)地產(chǎn)整體運營策略的更新。以位于人民廣場的凱德來福士舉例，該項目在疫情前不存在客流問題，所有人到上?？隙ㄒ侥暇〇|路，客流自然會流入凱德來福士。但受疫情影響，消費者主要來自于本地，但本土消費者不會輕易到景區(qū)商場，在這種情況下，怎么把有效客流帶進(jìn)來，是凱德首個需要解決的難題。

“凱德旗下商業(yè)以前的模式是做推廣，客流過來自然就會產(chǎn)生銷售?，F(xiàn)在不只是看客流，而是看坪效，看商場里面的有效客流是多少?！睏顨J富介紹，凱德同時對旗下商業(yè)實行精細(xì)化管理，每個場里面哪些租戶可以產(chǎn)生銷售，左右配哪些商戶，要有比較針對性。不能做推廣活動，凱德就做促銷活動，拉客流進(jìn)來。

“最重要的是，凱德要了解消費群?！睏顨J富進(jìn)一步指出，現(xiàn)在開發(fā)一個新項目，周邊人群可能剛開始是新房交付的單身、結(jié)婚人群，五年以后就變成小家庭人群，十年以后就有小朋友。凱德做的項目一直都是做一個三年的資產(chǎn)計劃，不只是看明年，要看三年以后，要非常了解周邊的客流，周邊的住宅人群。

越秀房托則喜歡在品牌內(nèi)容上賦能商場，例如，首店經(jīng)濟、增加運動休閑業(yè)態(tài)、國潮品牌等舉措。越秀房托董事會主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良以首店品牌舉例，廣州有很多支持首店品牌、首店經(jīng)濟的政策，其中，商務(wù)局發(fā)布了對海外品牌進(jìn)入廣州有一次性五百萬的補貼，對內(nèi)地的品牌首次進(jìn)入廣州有200萬的補貼。

同樣發(fā)生改變的還有印力。印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)曾經(jīng)有一個想法，那就是振興中小微企業(yè)和國潮品牌，在此基礎(chǔ)上，印力與龍百一起成立了印力龍百基金。2022年初，丁力業(yè)在滴灌通深圳總部交流后，認(rèn)為其不管從哪個角度上都走到了印力龍百基金的前面，因此與滴灌通簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

2022年8月17日，印力集團(tuán)與滴灌通、龍柏資本于長沙岳麓山舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，三方就科技賦能的創(chuàng)新投資模式展開合作，共同助力小微經(jīng)濟發(fā)展。簡單來說，滴灌通將投資一大批連鎖“小店”，而印力旗下商業(yè)就是試煉場。

“在這些“小店”從1發(fā)展到10甚至是從1發(fā)展到100的期間內(nèi)，印力愿意把場子拿出來，給我們中國的中小微企業(yè)，給我們中國的民族品牌做實驗?！倍×I(yè)表示，小店有前景、有市場，再加上滴灌通的資金加持、印力的場地加持，這些中小微企業(yè)就一定會有發(fā)展、我們民族品牌也一定會崛起。

信心

雖然近年來商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷過許多風(fēng)風(fēng)雨雨，有電商的打擊，疫情的影響，消費需求減弱，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的沖擊等，但此時此刻，觀點商業(yè)年會上傳遞出的聲音，依然是對商業(yè)地產(chǎn)未來的信心。

蔡云在會上發(fā)表演講時所指出：“商業(yè)地產(chǎn)有這么好的方向，我們看到了未來。”

不止是蔡云，很多人仍對商業(yè)地產(chǎn)抱有信心。冠江商業(yè)集團(tuán)總裁、公園1903項目總經(jīng)理陸屹感嘆，“有這么一種暗潮在涌動，因為基金來了、錢來了，資本的嗅覺是很敏感的，這給我們?nèi)昕鄵蔚纳虡I(yè)地產(chǎn)帶來了希望?！?

楊欽富的觀點則較為理性，既不用過于悲觀，也不會過于樂觀。

作為新加坡企業(yè)，2020年疫情之初，凱德中國商業(yè)項目呈現(xiàn)非?？斓幕謴?fù)速度，但同一時期的新加坡項目由于失去國際客流、本土消費力較弱等原因，在長達(dá)兩年的時間過得非常艱難。但最近新加坡市場非?；钴S，項目的出租率和有意向的租戶都非常強。

“在目前的大趨勢下，如果你要悲觀，可以找到很多讓你悲觀的觀點，如果你要樂觀，同樣也可以找到很多讓你樂觀的觀點。信心比黃金更重要，希望今年剩下的兩個月和明年會更好?！?