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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）土地出讓總成交金額不到去年8成，北京于2022年啟動第四批集中供地。

10月25日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站發(fā)布了2022年度第四批次商品住宅用地出讓公告，共計6宗地塊，用地規(guī)模約15公頃，地上建筑規(guī)模約32萬平方米，總起始價約122.9億元，掛牌競價截止時間為11月28日，將于11月下旬集中成交。

上述6宗地塊分布于朝陽、石景山、通州、門頭溝四個區(qū)域，且均出自于預申請。此前，北京市規(guī)劃與自然資源委員會官網(wǎng)曾掛出10宗預申請住宅地塊，其中位于房山黃管屯、大興海戶、經(jīng)開臺湖、延慶的4宗地塊未進入此輪供地的隊伍。

和其他城市不一樣的是，北京此輪供地地塊全部設置了競現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié)。根據(jù)競買規(guī)則，地塊設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格的基礎上現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積程序，當現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積達到設定的上限面積時，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。

朝陽區(qū)強勢回歸

朝陽出品，必屬精品。

缺席第三批集中供地的朝陽區(qū)，在本輪供地中推出3宗地塊，占本次地塊數(shù)量的半壁江山，分別是崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目29-321地塊R2二類居住用地、平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目（一期）PF-45地塊R2二類居住用地、平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目（一期）PF-44地塊R2二類居住用地。

事實上，由于教育、交通、商業(yè)配套資源豐富，崔各莊鄉(xiāng)奶西村一直是房企追逐的熱門板塊。

在6月1日舉辦的北京第二輪集中供地中，首開力壓金茂、萬科朝開聯(lián)合體、城建華潤聯(lián)合體，以40億元總價競得朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目29-319、320地塊，樓面價約4.4萬/平方米，溢價率約1.5%。

同日，中建智地打敗金茂、懋源、城建華潤聯(lián)合體、萬科朝開聯(lián)合體、首開5家房企，以29.8億元競得崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目29-318地塊，成交樓面價約5.3萬/平方米，溢價率達13.31%。

“地塊附近的望京樾在9月29日首期開盤熱銷了51億，這將大大增加大家對該地塊的興趣?！睒I(yè)內(nèi)人士直言，在當下的市場環(huán)境中，奶西村321這種既保證利潤空間又好賣的地塊是房企拿地時的首選。

另外兩宗地塊均位于平房區(qū)域，且兩地塊緊挨在一起，容積率、限高等規(guī)劃均一致。資料顯示，PF-44地塊土地面積1.96萬平方米，起始價22.2億元；PF-45地塊土地面積1.87萬平方米，起始價21.2億元。

克而瑞分析表示，地塊位于東五環(huán)外、朝陽北路北側(cè)，臨近地鐵6號線黃渠地鐵站，旁邊就是保利首開和錦薇棠。朝陽北路沿線早已開發(fā)成熟，地鐵、商業(yè)等配套齊全，屬于CBD輻射區(qū)。

“板塊內(nèi)已經(jīng)多年沒有供地?！笨硕疬M一步指出，雖然朝陽的供地比較多，但是像平房地塊這樣既臨鐵，周邊配套又成熟的地塊并不多，依舊吸引了很多人的關注。

相關負責人表示，北京第四批次仍堅持“穩(wěn)”字當頭，以市場化為原則穩(wěn)定土地供應節(jié)奏，同時也表示北京土地儲備量充足，將繼續(xù)堅持穩(wěn)中求進、循序漸進、持續(xù)推進，后續(xù)將適時對外公告，確保住宅用地有序、穩(wěn)定供應。

多地啟動第四批集中供地

北京此前只推出三批集中供地，這是北京首次推出第四批次供地。

“執(zhí)行集中供地政策的目的是穩(wěn)定土地供應預期，從而達到穩(wěn)房價、穩(wěn)地價的目的。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱坦言，但在執(zhí)行過程中，集中土拍對房企短期資金壓力較大，也一定程度上引起了土地市場的震蕩。

張凱進一步指出，增加一輪加推，一方面通過分散土地供應時間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力；另一方面，通過增加一輪供地，可以在現(xiàn)階段有效補充土地財政收入。

數(shù)據(jù)顯示，2021年北京三批集中供地共成交57宗涉宅地，全年成交總價1900.36億元。其中，第一批成交30宗，成交總價1109.71億元；第二批成交17宗，成交總價513.4億元；第三批成交10宗，成交總價277.25億元。

按此計算，2022年北京前三批集中供地收入1491.67億元，不到2021年同期的8成。

數(shù)據(jù)顯示，2022年北京首批集中供地成交17宗，成交總價480.2億元；第二批成交14宗地塊，成交總價499.575億元；第三批成交18宗地塊，成交總價500.295億元。

事實上，不止北京，全國多地都啟動了“加推”第四批集中供地的計劃。

9月23日，《無錫市自然資源和規(guī)劃局國有建設用地使用權掛牌出讓公告》發(fā)布，掛牌13幅地塊，總出讓面積76.22萬平米，總建筑面積150.87萬平米，總起價163.8億元，將于10月25日出讓。

9月30日，蘇州市發(fā)布今年的第四批集中供地公告，20宗地總出讓面積為89.08萬平方米，起始總價為198.65億元。

10月10日晚間，南京土地市場網(wǎng)發(fā)布今年第四批集中供地公告，共推出4幅地塊，總用地面積約11.22公頃，起拍總價66億元。

10月17日，長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)官網(wǎng)發(fā)布《長沙市國有建設用地使用權網(wǎng)上掛牌出讓公告（2022.10.17）》，出讓22宗國有建設用地使用權，總出讓土地總面積86.25公頃，起始價總額76.17億元。

據(jù)證券日報報道，中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至10月24日，已有北京、廈門、濟南、青島、重慶、武漢等多個城市明確將要進行第四批次集中供地。截至目前，已有無錫、南京、蘇州等多個城市正式推出第四批次集中供地公告，共推出涉宅用地37宗，總起始價428.43億元。

張凱認為，第四批次供地全部集中在今年第四季度，理論上來說這些地塊很難在年內(nèi)完成開盤并形成有效回款，導致這批地塊對于房企的吸引力有一定程度的下降。疊加當前房地產(chǎn)市場形勢尚未有明顯回溫，預計市場的反應一般，第四批次土拍或仍將延續(xù)低溫態(tài)勢。

“自去年三批次供地以來，各地紛紛通過降低土拍門檻、降低實際地價等方式刺激房企積極參與競拍?！睆垊P坦言，盡管地塊的利潤空間相較于去年表現(xiàn)火熱的一批次有明顯提升，但由于營銷端表現(xiàn)持續(xù)乏力，房企參拍意愿難以有根本性的轉(zhuǎn)變。

以22個重點城市中首個完成第四輪集中供地的無錫舉例。10月25日，無錫第四批次集中供地成功落幕，共出讓13宗宅地，總起價為163.8億元。最后，13宗地全部底價成交，成交金額163.8億元。

“截至目前，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區(qū)域，以及存在限價倒掛的區(qū)域，其根本原因也是房企對其去化速度有信心?！痹趶垊P看來，土地市場的信心與項目入市后預期的銷售表現(xiàn)息息相關，只有當房地產(chǎn)市場熱度有明顯改善之后，土地市場的信心才能夠全面恢復。