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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）作為5家“示范房企”民營開發(fā)商之一的美的置業(yè)，對房地產(chǎn)未來10年的發(fā)展絕對看好。

“誰也不敢說未來房地產(chǎn)沒有需求，只不過需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，更加注重改善型產(chǎn)品，剛性需求更強(qiáng)勁、投資屬性會減少。”基于此，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂在年中業(yè)績會上坦言，仍看好房地產(chǎn)市場。

在他看來，近期不少房企出現(xiàn)違約事件，代表著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完成了第一輪供給側(cè)出清，“不過，目前的市場形勢仍然比較嚴(yán)峻，只有銷售端得到實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)才算恢復(fù)。”

美的置業(yè)也難逃大環(huán)境影響，2022年上半年，美的置業(yè)合約銷售額約為220億元，同比減少54%；相應(yīng)的已售建筑面積約327.2萬平方米，同比下降52.3%。

受開發(fā)端銷售額影響，2022年上半年美的置業(yè)收入為316.63億元，同比下降4.2%；核心凈利潤為27.36億元，同比下降11.8%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤為16.56億元，同比下降26.5%。

無法改變大環(huán)境的美的置業(yè)，寄希望于現(xiàn)金安全穿越寒冬。林戈表示，“美的置業(yè)早幾年就已經(jīng)開始重視流動性安全的管理，并在做現(xiàn)金流管理時規(guī)劃有12個月的現(xiàn)金流預(yù)警機(jī)制、測壓機(jī)制。”

截至2022年6月底，美的置業(yè)凈負(fù)債率下降至44.9%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比提升至1.73；扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至70.3%，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均符合監(jiān)管要求。

值得一提的是，在信貸高度分化的趨勢下，美的置業(yè)是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多獲得融資的民企，且是2022年首家獲得中期票據(jù)批文并成功發(fā)行的內(nèi)房股。2022年5月，美的置業(yè)作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，成功發(fā)行2022年（第一期）公司債券，票面利率低至4.5%。

截至2022年6月30日，美的置業(yè)持有現(xiàn)金及銀行存款總量約305億元，擁有境內(nèi)公司債券、中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具及資產(chǎn)抵押證券的可用注冊額度合計(jì)共約114億元，以及尚未動用的銀行授信額度約1056億元。

在降低負(fù)債、增強(qiáng)流動性的同時，美的置業(yè)融資成本進(jìn)一步降低，截至2022年6月30日，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本為4.60%，較年初減少了22個基點(diǎn)。

此外，2022年度第三期中期票據(jù)的發(fā)布有利于進(jìn)一步拉低美的置業(yè)的平均利率。9月2日，美的置業(yè)發(fā)布2022年度第三期中期票據(jù)申購說明，計(jì)劃發(fā)行基礎(chǔ)規(guī)模為人民幣3億元，計(jì)劃發(fā)行金額上限為人民幣10億元，期限3年，價(jià)格為人民幣100元，利率區(qū)間為3.00%-4.30%。

這意味著，美的置業(yè)2022年度第三期中期票據(jù)的發(fā)行利率，較第二期的4.80%至少減少0.5個百分點(diǎn)。

“融資成本要進(jìn)一步下降，最重要的就是融資的利率。”美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈表示，這些年美的置業(yè)的融資利率一直在不斷下探最低點(diǎn)，其實(shí)也是為了節(jié)約融資成本，打造更強(qiáng)的融資力。

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