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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）上半年的樓市，寒氣依舊。

盡管各地調(diào)控政策寬松力度不斷加大，但在新冠疫情影響和需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力下，銷售腰斬，行業(yè)流動性困境也未有明顯緩解。

因此，眾多民營房企仍要一邊面對流動性挑戰(zhàn)、銷售業(yè)績極端性承壓，一邊為平穩(wěn)“穿越周期”而未雨綢繆、各顯神通。

在金科看來，堅持“一穩(wěn)二降三提升”經(jīng)營發(fā)展，全力推進保交樓、保生產(chǎn)、保穩(wěn)定、促轉(zhuǎn)型升級“三保一促”工作，正是其穩(wěn)定經(jīng)營大盤，逐步實現(xiàn)良性循環(huán)的最佳策略。

8月30日，金科股份發(fā)布2022中期報告。上半年，企業(yè)錄得銷售金額約417億元，依然位居行業(yè)前列；實現(xiàn)結(jié)算面積約395萬平方米，營業(yè)收入313.22億元；同時有息負(fù)債規(guī)模壓減132億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額增至87.3億元，持續(xù)為正。

半年交樓超過3萬戶

事實上，在民營房企流動性危機下，“保交樓”幾乎是上半年整個行業(yè)的關(guān)鍵詞。

7月14日，銀保監(jiān)會表示，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的方案研究，做好客戶服務(wù)工作，有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。另一邊，各省市也相繼發(fā)布“穩(wěn)樓市”舉措，包括防范商品房延期交付、政府有責(zé)任確保交樓等。

為此，金科股份上半年通過差異化鋪排復(fù)工方案、建立復(fù)工復(fù)產(chǎn)監(jiān)控機制、?？顚Ｓ帽＝桓兜榷喾N措施，來保證所屬項目的如期交付，甚至是提前交付。

為杜絕“為交付而交付”的面子工程，金科更是制定了一系列嚴(yán)苛的交付標(biāo)準(zhǔn)，通過標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，將交付周期拆解為交付前、交付中、交付后的三大部分、123項標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)動作，并打造了“9631”四個交付管控節(jié)點，保證從交付前至交付后，業(yè)主利益都能得到切實保障。

以華中區(qū)域為例，金科工程師嚴(yán)守材料關(guān)、工藝關(guān)、工法關(guān)；項目客服人員交付前9個月便啟動交付籌備工作，經(jīng)過問題排查、戶內(nèi)查驗、業(yè)主通知、交房組織等一套標(biāo)準(zhǔn)流程作業(yè)，保障各項指標(biāo)達到甚至超越交付標(biāo)準(zhǔn)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年金科股份及所投資公司如期完成交付118個批次，住宅交樓超3萬戶，交付面積約626萬平方米。據(jù)相關(guān)公開資料顯示，在98個實現(xiàn)交付的項目中，其中有49個項目實現(xiàn)提前交付。

在此基礎(chǔ)上，企業(yè)實現(xiàn)結(jié)算面積約395萬平方米、營業(yè)收入313.22億元，其中房地產(chǎn)銷售運營收入281.8億元，重慶、四川、蘇州、佛山、鄭州等多地的銷售收入位居當(dāng)?shù)厥袌銮傲小?

截至報告期末，金科及所投資的公司在建項目約370個，全年新開工面積約115萬平方米，在建面積約5479萬平方米，竣工面積約464萬平方米。

因此，對于金科而言，“保交付”仍是下半年的核心工作之一，也是保障企業(yè)未來穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)。

一邊降杠桿，一邊積極引戰(zhàn)

除保交付之外，降負(fù)債亦是企業(yè)保持長期主義、穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要內(nèi)容。

尤其是去年下半年開始的房企信用風(fēng)險事件還在持續(xù)，整個資本市場對于房企債務(wù)杠桿的敏感度日漸提升，甚至一度達到風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵的程度，連一些擁有國資背景的頭部房企亦未能幸免。

因此，上半年金科通過全力搶抓銷售回款，謀劃引進戰(zhàn)略投資以及主動管理存量債務(wù)、壓降有息負(fù)債等方式強化資金計劃管控，保證現(xiàn)金流安全。

最終的降債成果也頗為顯著，已經(jīng)由2021年末的806.10億元下降至673.68億元，壓降規(guī)模約132億元，債務(wù)總體可控。

在降負(fù)債的基礎(chǔ)上，金科也沒有放松對流動資金的重視，繼續(xù)搶抓銷售回款，提高經(jīng)營性現(xiàn)金回款質(zhì)量。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)及所投資公司上半年實現(xiàn)銷售回款536億元，回款率（計算公式為：當(dāng)期收到的銷售回款÷當(dāng)期銷售金額）超過100%；2022年上半年，其實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額87.30億元，同比大幅增長247.2%。

同時，除了正常開展與銀行等金融機構(gòu)常規(guī)融資業(yè)務(wù)，金科股份還在年初成功發(fā)行“22金科01”公司債券，募集規(guī)模為15億元，也是少數(shù)幾家嘗到融資“頭啖湯”的民營房企之一。

值得一提的是，期內(nèi)公司成立專項工作小組，正在積極推動包括國資平臺在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者引進工作。并積極溝通、協(xié)調(diào)和爭取政府紓困政策支持，特別是針對緩解公司短期資金流動性壓力、化解存量債務(wù)風(fēng)險和盤活各類監(jiān)管資金方面，政府及相關(guān)部門給予了大力支持。

也就是說，金科有望成為繼河南建業(yè)之后，下一個被國有資本入股加持的民營房企，屆時企業(yè)所面臨的階段性資金壓力也將被大幅削減。

輕資產(chǎn)運營能力大提升

為迎接即將到來的存量時代，在穩(wěn)住地產(chǎn)主業(yè)的同時，金科還圍繞“地產(chǎn)+”系統(tǒng)性地打造多元化業(yè)務(wù)布局，著力塑造智慧服務(wù)領(lǐng)先行業(yè)的科技賦能能力、大力強化科技產(chǎn)業(yè)投資運營能力等多元化輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，將自身的代建業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)能力推向市場，鎖定新的收入來源。

如近年來突然崛起、被視為房企“第二發(fā)展曲線”的代建業(yè)務(wù)，早在2017年，金科股份便已經(jīng)涉足，依托強大的價值創(chuàng)造能力與運營管控體系，不斷發(fā)展壯大。

經(jīng)過5年培育，如今金科股份的代建業(yè)務(wù)已初步成型，有望在未來經(jīng)營中持續(xù)鎖定利潤。

2022年上半年，企業(yè)成功落地多個代建項目，包括2月在無錫的首個政府代建項目，5月就金科·灣心公館項目的管理服務(wù)正式達成合作。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)金科股份代建項目實現(xiàn)銷售金額超41億元，新增代建儲備建筑面積約82萬平方米，代建儲備建筑面積約681萬平方米，代建儲備貨值約538億元。

物業(yè)管理領(lǐng)域，金科旗下另一上市平臺金科服務(wù)作為全國領(lǐng)先、西南第一的綜合物業(yè)服務(wù)商，報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入25.65億元，與上年同期基本持平；合約管理面積達到3.74億平方米，獨立第三方占比約為71%；在管面積達到2.51億平方米，獨立第三方占比約為64%，獨立發(fā)展能力強勁。

商業(yè)運營方面，截至報告期末，金科在管項目近百個，在管面積約348萬平方米。

上半年，企業(yè)“地產(chǎn)+商業(yè)”輕資產(chǎn)發(fā)展模式初見成效，新簽約超過10個項目，合同收入近3億元，部分項目由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)，積極拓展新合作伙伴，新簽約行業(yè)資源20余個，新簽約商業(yè)品牌上百個。

憑借對商業(yè)趨勢尤其是社區(qū)商業(yè)的深度理解和積極探索，金科商業(yè)率先在行業(yè)發(fā)布元宇宙商業(yè)產(chǎn)品體系——金META。

而在產(chǎn)業(yè)運營領(lǐng)域，金科也已經(jīng)布局22個城市，累計開發(fā)和管理園區(qū)28個，面積超過1300萬方，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3千家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2千億元。

報告期內(nèi)，江津智慧科技城首批次交付運營，大連智造科技城、齊河智慧科技城啟動招商，金科產(chǎn)業(yè)也因此獲評2022中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營優(yōu)秀企業(yè)。

此外，金科還持續(xù)為青島WECITY未來城市新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、濟寧中工海納產(chǎn)業(yè)園、南陽智慧能源產(chǎn)業(yè)園、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項目輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運營服務(wù)。

在金科看來，圍繞“地產(chǎn)+”展開的多元化業(yè)務(wù)，是其“四位一體、生態(tài)協(xié)同”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，將迅速成為地產(chǎn)主業(yè)之外新的業(yè)務(wù)增長點，形成地產(chǎn)+業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展與雙向賦能。