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（文/張玉 編輯/馬媛媛）1980年，伴隨著廈門經(jīng)濟特區(qū)的成立，建發(fā)集團的前身也隨之成立。

作為廈門經(jīng)濟特區(qū)對外引進資金、技術、設備的唯一窗口，成立初期的建發(fā)兼具政府和企業(yè)職能，代表廈門市參加所有對外招商引資項目的談判和簽約，爭取各類客商來廈門投資興辦企業(yè)。而后，隨著市場改革的逐步推進，建發(fā)集團也開始逐步由政企合一的地方行政事業(yè)型公司逐步轉(zhuǎn)型為一家業(yè)務涉及投資、貿(mào)易、地產(chǎn)、金融等領域的綜合企業(yè)。

到2021年，建發(fā)集團已經(jīng)成長為資產(chǎn)規(guī)模超過6500億元、年度營業(yè)收入超過7000億元的巨無霸企業(yè)。

不過，日前一日兩高管被查的軒然大波，讓這家與特區(qū)共同成長起來的國企成為輿論關注的焦點。廈門市紀委監(jiān)委網(wǎng)站公示，廈門建發(fā)集團黨委委員、副總經(jīng)理，建發(fā)房地產(chǎn)集團黨委書記、董事長莊躍凱涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受廈門市紀委監(jiān)委紀律審查和監(jiān)察調(diào)查。與莊躍凱一同被查的，還有廈門建發(fā)集團黨委委員，廈門建發(fā)城服發(fā)展股份黨委書記、董事長施震。

而作為集團旗下以供應鏈運營和房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的公司，建發(fā)股份隨之披露的2022年半年業(yè)績報告也透露出公司目前利潤的窘境和現(xiàn)金大幅流出的尷尬。

靠土地出讓拉業(yè)績？

今年上半年，建發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入3657.82億元，同比增長25.78%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤20.8億元，同比減少16.65%。

其中，房地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)收入261.7億元，同比增長7.93%；歸母凈利潤6.22億元，同比下降34.8%。建發(fā)股份表示，由于公司土地一級開發(fā)業(yè)務在去年同期出讓了一塊土地并相應確認了營業(yè)收入和利潤，而今年上半年無此情況，導致房地產(chǎn)業(yè)務分部的凈利潤有所下降。

建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務的收入主要依靠子公司建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團貢獻。上半年，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團共實現(xiàn)合同銷售金額 823.54 億元，同比下降 31.22%。

事實上，觀察者網(wǎng)注意到，為了沖刺業(yè)績，建發(fā)股份今年8月12日也發(fā)布了關于鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項目的土地出讓公告。

公開資料顯示，“鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項目”系建發(fā)房產(chǎn)全資子公司禾山公司受廈門市湖里區(qū)人民政府委托實施的土地一級開發(fā)項目。

經(jīng)廈門市人民政府批準，廈門市自然資源和規(guī)劃局于2022年8月9日發(fā)布了《關于2022P15等六幅地塊國有建設用地使用權公開出讓公告》。其中，其中“2022P17”地塊在禾山公司受托開發(fā)的“鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項目”范圍之內(nèi)。

據(jù)悉，“2022P17”地塊總土地面積4.06萬平方米，計價建筑面積12.02萬平方米。地塊將采用“限房價、限地價、定配建、定品質(zhì)+搖號”拍賣方式出讓，起叫價54.2億元，競價上限價格60.8億元。

建發(fā)股份表示，上述地塊實現(xiàn)上市交易后，在地塊交付給受讓人且預計相關的經(jīng)濟利益很可能流入時，公司將確認營業(yè)收入。

永續(xù)債“吃掉”1.64億利潤

凈利潤下滑的同時，近年來，建發(fā)股份現(xiàn)金流也呈現(xiàn)持續(xù)流出狀態(tài)。今年上半年，建發(fā)股份經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-445.76億元，去年同期為-516.98億元。

此外，公司上半年投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-70.84億元，去年同期為-133.57億元；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為394.06億元，同比減少45.06%。

營收增長、經(jīng)營性現(xiàn)金流卻背道而馳，建發(fā)股份賺的錢去了哪里？

觀察者網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn)，建發(fā)股份上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤中包含永續(xù)債持有人的稅后利息1.64億元，報告期內(nèi)同比增加了1.12億元。

截至上半年報告期末，建發(fā)股份永續(xù)債余額為139.87億元。梳理建發(fā)股份歷年財報不難看出，近年來，永續(xù)債作為一種融資手段逐漸成為建發(fā)股份的“心頭好”。

2019~2021年，建發(fā)股份的永續(xù)債分別為0、19.96億元、96.42億元，增長速度迅猛。這一增長勢頭在今年更為迅猛，今年僅僅上半年，建發(fā)股份的永續(xù)債就增加了超過43.45億元。

永續(xù)債，是指沒有明確到期日或期限非常長的債券，即理論上永久存續(xù)。永續(xù)債在會計賬目里被列為權益，而非負債。也就是說，發(fā)行永續(xù)債不會提高資產(chǎn)負債率，但卻增加了企業(yè)的現(xiàn)金流。

一位長期關注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)坦言，從財務的角度來講，永續(xù)債可以粉飾財務上的數(shù)據(jù)，一般是企業(yè)為了平衡財務報表的數(shù)據(jù)。

也正由于此，永續(xù)債曾經(jīng)在一段時間里成為房企融資的“新寵”?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，地產(chǎn)永續(xù)債的發(fā)行規(guī)模為471.95億元，同比增速達到了29%。

不過，永續(xù)債每年增加，原則上上不封頂，一度上被看作是吞噬房企利潤的“黑洞”。

比如，根據(jù)媒體報道，恒大永續(xù)債利率設計為2+N模式，即在存續(xù)期的前兩年公司所需支付的利息較低，但在第三年起就跳高至30%，企業(yè)風險驟然增加。若企業(yè)未及時償還貸款，利息將像雪球般越滾越大，甚至吞噬企業(yè)利潤。

“永續(xù)債有一定的特殊性，一般情況在市場的會計準則中是將永續(xù)債看做股權投資，是權益工具，因此很多企業(yè)在這樣的背景下使用該金融工具。但實際上，一些協(xié)議中是需要固定時間歸還本金和利息的，如果不及時歸還還會跳息，實際上和負債沒有區(qū)別。而且債權方每年獲取股利直接從借款方利潤中優(yōu)先獲得，因此永續(xù)債對利潤的侵蝕很嚴重，近年很多房企已經(jīng)不采取這樣的方式獲得資金?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥表示。

一個發(fā)人深省的問題是：在大多數(shù)房企迫不及待想要清零永續(xù)債的時候，建發(fā)股份日益水漲船高的永續(xù)債最終會將企業(yè)帶向何方？

值得一提的是，23日晚間，包括建發(fā)國際集團、建發(fā)物業(yè)等在內(nèi)的多家建發(fā)系公司進行了回應：目前公司經(jīng)營一切正常。

29日，建發(fā)股份控股股東建發(fā)集團與中國銀行總行在北京中國銀行總行大廈簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。中國銀行行長劉金、副行長王志恒，建發(fā)集團董事長黃文洲、總經(jīng)理鄭永達等出席簽約儀式并進行會談。

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