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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）受到房地產(chǎn)主業(yè)波及，曾被無限看好的物管企業(yè)擴張速度明顯下降，轟轟烈烈的收并購大戲也不免虎頭蛇尾。

8月18日，規(guī)模位列行業(yè)頭部、背靠雅居樂和綠地控股兩大房企的雅生活服務(wù)發(fā)布2022年中期業(yè)績報告。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入76.2億元，同比上升22.0%；毛利潤約20.53億元，同比上升9.5%；股東應(yīng)占凈利潤約10.58億元，同比減少7.4%。

75%集中于一二線城市

數(shù)據(jù)顯示，上半年盡管并未發(fā)生較大規(guī)模物業(yè)收并購，但雅生活在管面積仍保持一定增幅，達到5.29億平方米，較去年末增長3968萬平方米；合約面積達7.06億平方米，較去年末增長4341萬平方米。

截至2022年中期，雅生活服務(wù)在管項目達到4383個，覆蓋全國31個省、直轄市和自治區(qū)的223個城市。分區(qū)域看，雅生活服務(wù)在管項目中有33.4%位于長三角城市群，20.0%位于粵港澳大灣區(qū)，9.7%位于山東半島城市群，7.7%位于成渝城市群，其余分布于中國其他區(qū)域。

從營業(yè)收入構(gòu)成上來講，主要來自物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)及外延增值服務(wù)4個部分，其中物業(yè)管理收入占比超過6成。

需要指出的是，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)下游產(chǎn)業(yè)，布局走向也深受樓市影響。

一方面，雅生活大幅增加非住宅物業(yè)比重，截至6月末，其在管面積中住宅類業(yè)態(tài)占比僅為43.3%，已經(jīng)不足半數(shù)；非住宅類公建占比達44.8%，商業(yè)及辦公占比11.9%。按收入劃分，住宅服務(wù)營收占比為42.0%，非住宅服務(wù)占比為58.%。

另一方面，企業(yè)布局城市也在向能級較高區(qū)域聚集。

雅生活管理層在業(yè)績會上表示，其5.29億平方米在管面積中，75%在管面積集中于一二線城市。

在居住業(yè)態(tài)上，雅生活采取“城市分級”策略，圍繞既定戰(zhàn)略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加長期合作伙伴企業(yè)客戶黏性，先后在上海、廣東省、山東省、福建省等地獲取超25個住宅存量項目。此外，雅生活還通過收購合作，整合位于北京的超大型小區(qū)項目，鞏固其一線城市布局。

在非居業(yè)態(tài)，雅生活不斷加強與成員企業(yè)之間的資源聯(lián)動，先后收獲新增合同金額過億的廣東省中國移動多個服務(wù)標段、上海綠地外灘中心商業(yè)二期、廣東美術(shù)館、汕頭大學、大興機場海關(guān)大樓、華東多條軌道交通線等，覆蓋政府辦公、高端商寫、高校、軌交及公眾場館等多個細分業(yè)態(tài)的項目管理權(quán)，持續(xù)推進全國化多元業(yè)態(tài)布局。

第三方拓展占新增總量近八成

值得注意的是，在房企母公司銷售遇阻、大規(guī)模收并購遭遇資金難題的背景下，物管企業(yè)想要保持規(guī)模優(yōu)勢，很大程度上取決于在第三方市場的自拓能力。

財報顯示，雅生活報告期內(nèi)第三方市場拓展新增合約面積超過3500萬平方米，占總新增合約面積的比例高達79.1%，對應(yīng)新增年化合同金額超12億元。

按照中國指數(shù)研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)，雅生活上半年第三方拓展面積位列行業(yè)前二位。

不得不說，這是整個行業(yè)轉(zhuǎn)變的典型代表。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向觀察者網(wǎng)分析稱，在過去數(shù)年間，幾乎所有的物管企業(yè)都是依賴于地產(chǎn)母公司的規(guī)模高速擴張而崛起，雅居樂更是背靠雅居樂與綠地控股兩大房企，才得以將在管面積迅速拉升至所有上市物企TOP4。而在這個階段，包括雅生活在內(nèi)的絕大多數(shù)物企，來自母公司的在管面積可以占到90%以上。

至2021年下半年以來，樓市遇冷，包括雅居樂與綠地在內(nèi)的幾乎所有房企銷售額大幅縮減，新增土地儲備幾乎為零。因此，物管企業(yè)想要保持規(guī)模優(yōu)勢，就不得不走出“舒適圈”，從各個方面努力提升第三方市場的自拓能力。

此外，積極培養(yǎng)第二賽道、謀求多元化發(fā)展也是行業(yè)競爭的常態(tài)。

譬如雅生活上半年收入占比高速飆升的城市服務(wù)板塊。截至2022年6月，城市服務(wù)收入達6.4億元，同比增長302.4%，占總收入比重從上年同期的2.6%一躍增長至8.4%。

管理層在業(yè)績會上坦言，上半年企業(yè)新獲取鄭州市二七區(qū)京廣路等街道環(huán)衛(wèi)保潔及管理服務(wù)項目等多個大型城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化項目，新增年化合同金額超億元。8月，雅生活獲取深圳市龍崗區(qū)橫崗街道城市管家服務(wù)項目，年化合同金額約1.2億元，總合同額約6億元。

并且，下半年企業(yè)還將推進增值服務(wù)體系全面發(fā)展及落地，未來3-5年內(nèi)孵化多個拳頭產(chǎn)品，實現(xiàn)細分賽道領(lǐng)跑。

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