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（文/張玉 編輯/馬媛媛）AMC機(jī)構(gòu)紓困房企的腳步正在加速。

8月5日，中國(guó)華融（2799.HK）宣布與陽(yáng)光城母公司陽(yáng)光龍凈集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光集團(tuán)”）簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開(kāi)紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。

在這次會(huì)議上，陽(yáng)光集團(tuán)董事局主席林騰蛟坦言，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行和新冠疫情等因素引發(fā)的流動(dòng)性困難及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，陽(yáng)光集團(tuán)積極開(kāi)展自救，此次合作將為陽(yáng)光集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展增添更強(qiáng)大的動(dòng)力與信心。

而在中國(guó)華融披露上述紓困計(jì)劃后，陽(yáng)光城旋即在今日披露了公司第十一屆董事、獨(dú)立董事候選人，公司董事局提名林騰蛟、何媚、林貽輝、何宏、吳建斌、林曉虎為公司第十一屆董事局董事候選人。

受到上述消息刺激，今日開(kāi)盤后，陽(yáng)光城股價(jià)開(kāi)盤漲停，報(bào)2.26元/股，漲10.24%。

關(guān)于此次紓困重組，8月8日，陽(yáng)光城方面相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，目前沒(méi)有更多內(nèi)容可以披露。

中國(guó)華融紓困陽(yáng)光城

公開(kāi)資料顯示，中國(guó)華融為中央金融企業(yè)，公司成立于2012年9月25日，總部位于北京市，注冊(cè)資本258億元人民幣，由財(cái)政部控股，持股比例為98.06%。2015年10月30日，中國(guó)華融在香港聯(lián)交所主板上市。

中國(guó)華融前身為中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司，是為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)國(guó)有銀行改革和國(guó)有企業(yè)脫困而成立的金融資產(chǎn)管理公司。公司主要業(yè)務(wù)包括不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、金融服務(wù)業(yè)務(wù)，以及資產(chǎn)管理和投資業(yè)務(wù)，其中不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是公司的核心業(yè)務(wù)。

對(duì)于具體的合作，雙方并未披露具體細(xì)節(jié)。中國(guó)華融總裁助理高敢直言，中國(guó)華融作為五家全國(guó)性資產(chǎn)管理公司之一，始終立足不良資產(chǎn)行業(yè)主力軍定位，發(fā)揮逆周期救助性功能，積極服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，大力開(kāi)展保交樓、爛尾樓盤活、問(wèn)題資產(chǎn)并購(gòu)重組等項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)出清，深度參與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定。此次紓困戰(zhàn)略合作，是落實(shí)黨中央及有關(guān)部門關(guān)于化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)工作要求的具體舉措。

另一方面，千億閩系房企陽(yáng)光城公開(kāi)透露出“危機(jī)”信號(hào)要從今年2月份的一份公告說(shuō)起。在這份公告中，陽(yáng)光城坦言，存續(xù)規(guī)模分別為3億美元和3.57億美元的兩筆美元債未能在30日豁免期內(nèi)支付利息，合計(jì)約2726萬(wàn)美元，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。陽(yáng)光城表示，公司亦不斷努力通過(guò)各種方式獲取資金償還欠款。

根據(jù)陽(yáng)光城日前發(fā)布的2022半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，報(bào)告期內(nèi)公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為虧損35億元~45億元，去年同期為盈利19.94億元。

陽(yáng)光城方面坦言，上半年疊加疫情等因素，市場(chǎng)需求持續(xù)下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴(yán)重，同時(shí)，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，部分排名靠前的地產(chǎn)企業(yè)觸發(fā)評(píng)級(jí)下調(diào)，全行業(yè)再融資進(jìn)一步受阻，流動(dòng)性承壓明顯，客戶信心進(jìn)一步受到重挫，客流量大幅下降。陽(yáng)光城坦言，公司銷售進(jìn)一步受到極大影響，且未來(lái)銷售情況亦不容樂(lè)觀。

一位房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，此次中國(guó)華融紓困陽(yáng)光城意味著此前一系列政策開(kāi)始慢慢落到實(shí)處，“救肯定要救，但肯定會(huì)進(jìn)行一些規(guī)制的處理，不是無(wú)條件無(wú)底線地亂救”。上述業(yè)內(nèi)人士坦言，公司旗下那么多項(xiàng)目，即使要救，肯定也會(huì)按照一定的排序來(lái)進(jìn)行。

救項(xiàng)目也救企業(yè)

中國(guó)華融紓困陽(yáng)光城事件僅僅是當(dāng)下AMC入局化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)舉措的一個(gè)案例。今年7月，另一家全國(guó)性AMC企業(yè)中國(guó)信達(dá)成功落地首單紓困項(xiàng)目，通過(guò)“信達(dá)深圳分公司折價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司進(jìn)場(chǎng)操盤代建”模式成功盤活佳兆業(yè)廣州悅伴灣項(xiàng)目。

另?yè)?jù)多家媒體此前報(bào)道，今年上半年，長(zhǎng)城資產(chǎn)已與12 家重點(diǎn)受困房企開(kāi)展多輪對(duì)接及項(xiàng)目篩選，對(duì)受困房企提供的意向紓困項(xiàng)目資產(chǎn)深入研判。目前已成功落地增量投入帶動(dòng)存量化解的深圳某項(xiàng)目，另有2個(gè)項(xiàng)目已批復(fù)正在出資，同時(shí)圍繞7家受困房企的8個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中，金額合計(jì)約80億元。

地方層面的AMC企業(yè)也積極響應(yīng)?？硕鸬禺a(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月，鄭州地產(chǎn)聯(lián)合本地AMC河南資管擬設(shè)立鄭州地產(chǎn)紓困基金，以解決問(wèn)題樓盤盤活和出險(xiǎn)房企救助等紓困工作。2022年至今已有陜西、南通、川渝、浙江、鄭州等地方國(guó)資聯(lián)合AMC設(shè)立紓困基金來(lái)維護(hù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

值得一提的是，在此次中國(guó)華融與陽(yáng)光城簽訂《紓困重組框架協(xié)議》之前，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的紓困方案還是以“救項(xiàng)目”為主。例如，鄭州由中心城市基金下設(shè)立100億元紓困專項(xiàng)資金，紓困項(xiàng)目限定為未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤。紓困專項(xiàng)基金出資比例不超過(guò) 30%，其余各主體出資比例由協(xié)商確定。

“該方案推行邏輯從存量項(xiàng)目中凈資產(chǎn)較高的項(xiàng)目入手，通過(guò)緩解市場(chǎng)部分停工項(xiàng)目，幫助困難房企盤活資金，進(jìn)而推動(dòng)其他停工項(xiàng)目的復(fù)工進(jìn)度”浙商證券表示。

除此之外，重慶成立房地產(chǎn)問(wèn)題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對(duì)項(xiàng)目賬戶資金封閉管理；蘇州政府指定預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項(xiàng)目本身，防止預(yù)售資金被挪用。

而企業(yè)只能通過(guò)積極引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)、出售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、降價(jià)、拍賣債權(quán)等方式自救。例如，恒大集團(tuán)陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項(xiàng)目剝離給信托公司，信托公司則向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，確保完成保交樓任務(wù)。此外，中信集團(tuán)500億元收購(gòu)佳兆業(yè)在深圳的4個(gè)項(xiàng)目。陽(yáng)光城則在上半年業(yè)績(jī)預(yù)告中表示，公司為進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款，擬采取降價(jià)措施。

結(jié)合鄭州紓困基金的推出，浙商證券認(rèn)為，華融與陽(yáng)光城的紓困重組框架協(xié)議的官宣代表目前市場(chǎng)救助思路正由單純救助項(xiàng)目向救項(xiàng)目+救企業(yè)轉(zhuǎn)變。只通過(guò)救助項(xiàng)目來(lái)推進(jìn)救企業(yè)，在市場(chǎng)弱修復(fù)的情況下速度難免偏慢，救項(xiàng)目和救企業(yè)需要雙管齊下，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)有力的措施推進(jìn)停工樓復(fù)工時(shí)，市場(chǎng)核心指標(biāo)如銷售、竣工才會(huì)顯著修復(fù)。

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