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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“剛需買不起，改善在觀望”大概是上半年大多數(shù)地方樓市的真實(shí)寫照。盡管各地政策從供需兩端不斷發(fā)力，但購房者預(yù)期轉(zhuǎn)變已成定局，2022年1-6月新房銷售額同比幾近腰斬。

克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企上半年累計(jì)銷售操盤金額30564.6億元，同比下降50.3%。

分城市來看，重點(diǎn)30城上半年累計(jì)成交面積同比下降48%，其中一線城市累計(jì)成交同比下降35%，26個(gè)二、三線城市累計(jì)成交同比下降50%。

不過在萬科董事會主席郁亮看來，短期市場已觸底，將以一個(gè)緩慢、溫和的過程逐漸恢復(fù)。

房企目標(biāo)完成率不足50%

房地產(chǎn)行業(yè)從未經(jīng)歷如此低落的時(shí)刻。

而從各大房企公告的銷售數(shù)據(jù)來看，銷售金額突破1000億元的房企僅有9家，較去年同期的16家減少了7家；百億房企85家，較去年同期的132家減少47家。排名行業(yè)前3位的碧桂園、萬科、保利發(fā)展分別為2346.4億元、2069億元、1913億元，同樣呈下滑趨勢。

事實(shí)上，房企對于這一情形早有預(yù)料，普遍調(diào)低了今年的銷售目標(biāo)。從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，其目標(biāo)增長率均值為-6.9%。

即便如此，上半年銷售目標(biāo)完成率仍不及三分之一。

數(shù)據(jù)顯示，15家房企上半年的目標(biāo)完成率均值為32.0%，去年同期則為50.5%。

其中，杭州民營房企濱江最高，上半年銷售額684億元，完成全年1500億元目標(biāo)的45.6%；其次為廣州的時(shí)代中國，在大幅下調(diào)了目標(biāo)之后，上半年完成率達(dá)到42.2%。

部分房企如金茂、美的置業(yè)、保利置業(yè)、建業(yè)等目標(biāo)完成率甚至不足3成，這使得房企流動(dòng)性壓力進(jìn)一步增加。

值得一提的是，還有很多過去將銷售目標(biāo)作為重要考核指標(biāo)的房企，選擇不公開披露。

曾信誓旦旦表示“5年3000億不是問題”的旭輝，上半年操盤金額為555.6億元，對銷售目標(biāo)避而不談。

對此克而瑞研究中心認(rèn)為，其一是房企“暴雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目交付甚至爛尾；其二，房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場觀望情緒濃重；其三，市場需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力上升。

市場恢復(fù)仍需時(shí)間

不過單從6月份銷售結(jié)果來看，市場環(huán)比上月有明顯回升。

克而瑞研究中心監(jiān)測的重點(diǎn)30城供應(yīng)面積6月環(huán)比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環(huán)比增長31%，同比跌幅收窄至38%；百強(qiáng)房企6月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比增長61.2%。

從房企來看，中海、華潤、綠城、招商蛇口、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等6月銷售業(yè)績環(huán)比增幅均超過60%。

一位30強(qiáng)房企人士向觀察者網(wǎng)表示，拋開剛剛大量釋放供應(yīng)的上海不談，6月份蘇州、南京等不少熱點(diǎn)二線城市銷售情況都有明顯回升，且這部分城市房價(jià)上漲動(dòng)力仍然充足；三四線城市市場反應(yīng)相對遲鈍，但政策松綁力度也最大，預(yù)計(jì)下半年在其他城市帶動(dòng)及政策雙重作用下，也將逐漸好轉(zhuǎn)。

因此，上述人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已有觸底反彈趨勢，預(yù)計(jì)下半年在政策刺激引導(dǎo)下，更多購房需求被釋放，同時(shí)購房者對市場的信心也正在被重新構(gòu)筑。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波也預(yù)測稱，下半年隨著地方優(yōu)化調(diào)控政策持續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場有望逐漸回穩(wěn)，成交將整體好于上半年，但各區(qū)域、各城市市場復(fù)蘇進(jìn)度不一。相對而言，長三角地區(qū)市場更具彈性，尤其是上海、杭州、合肥等城市，下半年隨著供應(yīng)放量，成交有望同比轉(zhuǎn)正。而那些市場需求及購買力透支的三、四線城市，市場真正企穩(wěn)仍需時(shí)間。

但也有聲音認(rèn)為，6月銷售額環(huán)比提升是房企營銷的傳統(tǒng)手段所致。對于房企而言，6月是保證企業(yè)全年任務(wù)完成的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，企業(yè)幾乎每年都會在此時(shí)加大供應(yīng)和促銷力度。

如增幅較大的仁恒，僅依靠位于上海楊浦的仁恒·海上源項(xiàng)目，幾日時(shí)間內(nèi)就為企業(yè)帶來銷售額近60億元；再如濱江，6月多個(gè)項(xiàng)目新開盤或預(yù)證獲批加推，為企業(yè)帶來了較高的業(yè)績貢獻(xiàn)。

從同比數(shù)據(jù)來看，百強(qiáng)房企6月單月業(yè)績規(guī)模的跌幅雖略有收窄，但仍保持在43%的較高水平。

郁亮認(rèn)為，一方面，從中央到地方為了房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展優(yōu)化調(diào)整了一些政策，這些政策的調(diào)整或長或短、或大或小會對行業(yè)產(chǎn)生積極影響；另一方面，因?yàn)橐咔槎舆t的需求逐漸得到釋放。

但在同策研究院資深分析師宋紅衛(wèi)看來，這兩種情況均不可持續(xù)，一旦積壓的需求釋放完畢，政策的時(shí)效性下降，市場會重新回歸下降趨勢。

因此，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場難以有觸底反彈的起色，無論是需求及購買力，還是行業(yè)信心均顯不足，短期內(nèi)市場仍面臨較大下行壓力。

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