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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）全國救市政策仍在持續(xù)釋放。

日前，央行與銀保監(jiān)會發(fā)布通知，就差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步釋放寬松貨幣政策信號，首套房貸款利率最低由原本的4.6%降至4.4%。

同時，通知強(qiáng)調(diào)依舊遵循因城施策的原則，由各城市在這一基礎(chǔ)上，自主確定最終房貸利率。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，作為又一次中央層面推出的直接降低購房者房貸壓力的松綁政策，這對各個地方提振樓市信心意義重大。

消息釋放不久，已有鄭州、蘇州、天津、濟(jì)南等多個二線城市部分銀行火速響應(yīng)，將首套房貸款利率降至4.4%，甚至不少樓盤以此為賣點進(jìn)行營銷推廣。

首套利率最低4.4%

具體而言，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

此前，全國統(tǒng)一的首套房商業(yè)房貸最低利率為相應(yīng)期限貸款市場報價利率，即5年期以上LPR為4.6%，

按照最新政策，全國范圍內(nèi)首套房的商業(yè)貸款利率不低于4.40%，二套房不低于5.20%。

通知還稱，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

消息一出，以鄭州、蘇州、天津、濟(jì)南等二線城市為首的全國范圍內(nèi)多地當(dāng)即宣布降貸。

公開資料顯示，2022年4月份，全國人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元；住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

分析人士認(rèn)為，樓市銷售不佳，房地產(chǎn)金融行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險大增，降低房貸利率則是較為直接明了的調(diào)控手段。

而事實上，這已是央行今年第二次為房貸“降息”。早在今年1月20日，央行就宣布五年期LPR下調(diào)5個基點，降至4.6%。

釋放救市信號意義

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，當(dāng)前不少城市因樓市低迷、存量滯銷而爆發(fā)大面積停工、失業(yè)潮，這也是此輪救市政策集中爆發(fā)的根本原因。從4月底開始算，已經(jīng)有35城發(fā)布各種穩(wěn)樓市的政策，例如蘇州放松限購限售、長春樓市20條、長沙“出租不占名額”，也是很有創(chuàng)意，看起來創(chuàng)意無限，但目前購房者預(yù)期扭轉(zhuǎn)，地方性調(diào)控政策意義已經(jīng)不大，收效也并不好，必須有涉及整個行業(yè)的重磅救市政策才能重提信心。

如首個松綁限購限貸政策的二線城市鄭州，自去年7·20洪水之后，又同時遭遇長達(dá)數(shù)月的疫情和樓市寒冬雙重打擊。去年底以來，不少項目因此面臨停工、違約、爛尾等危機(jī)，河南本土最大地產(chǎn)商建業(yè)地產(chǎn)頻頻“求救賣慘”。

因此，早在3月1日，鄭州市發(fā)布19條穩(wěn)樓市措施，除了給大學(xué)生購房補(bǔ)貼、鼓勵老人投靠家庭新購住房外等措施外，最重要的一條是降低個人住房消費負(fù)擔(dān)，不僅下調(diào)房貸利率，而且還放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

而繼鄭州之后，樓市松綁政策迅速向二線城市蔓延，哈爾濱、福州、蘭州等原本樓市銷售不佳的省會城市逐一打開政策的工具箱，隨后蘇州、杭州、武漢、南京、西安、天津、長沙等數(shù)十個二線城市均加入其中，全國進(jìn)入罕見的集中調(diào)控期。

然而就目前為止，除了深圳、杭州等少數(shù)城市土拍市場略有起色之外，絕大多數(shù)地區(qū)無論從銷售端還是供給端，都收效甚微、難言回暖。

申萬宏源證券發(fā)布研報指出，此次下調(diào)房貸利率的LPR加點，突出新老劃斷范圍覆蓋全國，旨在促進(jìn)剛需和改善性需求釋放，同時避免顯著刺激已經(jīng)持有存量房貸合同的居民集中爆發(fā)需求。

值得一提的是，銀行的此類“讓利”行為對于購房者的實際幫助并不大。

以貸款200萬元，貸款年限30年為例，首套利率降低20個基點，相當(dāng)于為購房者節(jié)省利息8.55萬元左右。但平均至每月的還貸金額卻僅有238元，僅占調(diào)整前月供的2.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴觀察者網(wǎng)，降低利率對于購房者的實際好處幾乎可以忽略不計，“能還得起超過萬元月供的購房者也不差這200元，相比之下，降低首付比例等方式更能讓購房者受益?！?

不過，相較于降低首付比例、松綁限購限貸等地方性調(diào)控政策而言，央行降準(zhǔn)或直接調(diào)整最低貸款利率則適用于全國范圍內(nèi)，對于恢復(fù)整個樓市信心的信號意義更為明顯。

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