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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年三次“集中供地”政策讓全國(guó)土拍市場(chǎng)經(jīng)歷了火熱-降溫-冰點(diǎn)的直線下滑。時(shí)隔一年，在各地救市猛藥頻出的影響下，土拍市場(chǎng)似乎顯現(xiàn)回暖跡象。

4月29日下午，作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市深圳首次集中供地拉開(kāi)序幕，最終8宗地塊全部以最高限制價(jià)成功出讓，5宗進(jìn)入搖號(hào)競(jìng)標(biāo)環(huán)節(jié)，一日攬金193.3億元。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此輪深圳土拍市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面，與當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)政策變化有關(guān)系。先有4月份超50城出臺(tái)樓市松綁政策，土拍當(dāng)天又有中央政治局會(huì)議要求各個(gè)地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)的政策，鼓勵(lì)剛需和改善性需求，這對(duì)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心、提振樓市意義重大。

國(guó)企、央企依然是主力

公開(kāi)資料顯示，此次深圳共出讓8宗住宅用地，分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕，總土地面積約32.11公頃，總建筑面積約107.06萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)約168.11億元，最終全部以最高溢價(jià)率成交，總成交價(jià)193.3億元。

從報(bào)名情況看，深圳本次土拍吸引了華潤(rùn)、招商、中海、保利、華發(fā)、越秀等一眾大型央、國(guó)企的參與，多達(dá)45家；民營(yíng)房企僅有萬(wàn)科、金地和卓越3家，而前兩者均有國(guó)資入股，傳統(tǒng)意義上的民營(yíng)資本僅廣東傳統(tǒng)房企卓越1家。

最終，華潤(rùn)獨(dú)得光明區(qū)兩宗地塊，成為本次土拍最大贏家；萬(wàn)科+安居集團(tuán)、深業(yè)+龍華安居、天健、坪山城投、深汕城投、龍崗安居均有斬獲。

具體來(lái)看，寶安尖崗山地塊是本次所有地塊中地價(jià)和銷(xiāo)售限價(jià)最高的地塊，起拍價(jià)61.3億元，最高限制地價(jià)70.5億元，銷(xiāo)售限價(jià)87494元/平方米，建筑面積21.56萬(wàn)平，由萬(wàn)科+深圳安居集團(tuán)以封頂價(jià)收入囊中。

而最受追捧的則為龍華民治地塊，吸引了10家房企參與競(jìng)拍；該地塊開(kāi)拍后價(jià)格迅速封頂，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由深業(yè)+深圳安居集團(tuán)聯(lián)合體搖號(hào)競(jìng)得。

據(jù)分析人士稱，此次深圳集中土拍的商品房限價(jià)普遍上調(diào)了3%-10%，預(yù)示著未來(lái)深圳限價(jià)政策可能會(huì)有所松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)將有所提升，這是導(dǎo)致房企反應(yīng)熱烈的直接原因。

如上述龍華民治地塊，住宅毛限價(jià)均價(jià)為72150元/平方米，較去年同片區(qū)出讓的中海聞華里項(xiàng)目地塊（住宅毛坯限價(jià)69800元/平方米）上調(diào)了2350元/平方米。

不過(guò)，在土拍規(guī)則上深圳并沒(méi)有明顯放松，8宗地塊都需要建設(shè)保障性租賃住房，且明顯加大了對(duì)保障性租賃住房供應(yīng)力度。

此外，為了體現(xiàn)土拍公正性，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，仍然不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)，深圳市規(guī)劃和自然資源局還要對(duì)房企的土地購(gòu)置資金來(lái)源進(jìn)行審查。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從深圳土拍市場(chǎng)可以看出，房企對(duì)于一線城市的土地投資依然持看好的態(tài)度，深圳作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，在其帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)5月份一些城市土拍市場(chǎng)會(huì)有積極復(fù)蘇表現(xiàn)。

各城市分化加劇

值得注意的是，并非所有城市土地市場(chǎng)都能受到房企積極響應(yīng)，從今年已經(jīng)結(jié)束首輪土拍的城市來(lái)看，各地分化依然在加劇。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，22城首輪集中供地有北京、福州、合肥、青島、廈門(mén)、武漢、重慶、成都、長(zhǎng)沙、杭州、寧波、南京和天津等13個(gè)城市已完成集中供地出讓，合計(jì)出讓規(guī)劃建筑面積2453.8萬(wàn)平方米，同比2021年第一批次集中供地收窄61.6%；土地出讓金收入3267.1億元，同比去年一批次降低53.7%。

其中，北京、青島、廈門(mén)、重慶、長(zhǎng)沙、杭州等城市熱度有所升溫，溢價(jià)率和成交宗數(shù)占比較去年三批次有不同程度提升，福州、南京、天津等城市土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)降溫。

如幾天前完成土拍的杭州，一口氣推出60宗宅地，結(jié)果僅于1宗地塊流拍，27宗底價(jià)成交、9宗溢價(jià)成交、23宗地塊達(dá)到10%的封頂溢價(jià)率，進(jìn)入“一次性報(bào)價(jià)+搖號(hào)”出讓階段。

最終，杭州本輪土拍成交金額達(dá)到826.8億元，較2021年第三輪集中供地更勝一籌，市場(chǎng)明顯升溫。

而同日進(jìn)行土拍的天津則慘淡收?qǐng)?，首輪集中供地?0宗地塊，結(jié)果僅成交6宗，9宗流拍、15宗停牌，成交總金額43.5億元，還不到去年同期的1成。

即便在去年末，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，天津第三輪集中供地11宗土地掛牌亦全部成交，土地出讓金收入也達(dá)到76.74億元，超過(guò)本輪土地出讓金的76%。

因此有分析人士指出，雖然地方持續(xù)出臺(tái)樓市扶持政策、積極推動(dòng)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)工作等，但政策端向市場(chǎng)端的傳導(dǎo)需要一定時(shí)日，且房企明顯偏愛(ài)一線和新一線城市，全國(guó)性土地市場(chǎng)回暖，甚至是樓市回暖尚且言之尚早。

一位上市房企高管向觀察者網(wǎng)表示，盡管政策利好消息不斷，但在樓市銷(xiāo)售情況恢復(fù)之前，民營(yíng)房企普遍還是“缺血”狀態(tài)，大都采取深耕一二線城市的“收縮”戰(zhàn)略，加之前兩年拿地較多，本身土儲(chǔ)足夠支撐近一兩年發(fā)展，因此絕大多數(shù)城市的土地市場(chǎng)短期內(nèi)還是要依靠國(guó)企和央企來(lái)兜底，市場(chǎng)熱度全面回升尚需時(shí)日。

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