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（文/張玉 編輯/馬媛媛）隨著一季度的結(jié)束，全國(guó)范圍內(nèi)目前共有7個(gè)城市完成首輪土拍，分別是北京、重慶、合肥、福州、青島、廈門和武漢。

整體而言，房企目前以謹(jǐn)慎拿地為主，不少企業(yè)三個(gè)月都沒(méi)有獲取土地?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年3月，只有8家房企投資拿地，仍被國(guó)企、央企及頭部穩(wěn)健性房企包攬。其中，華潤(rùn)和中海一季度拿地金額已超百億元，前兩個(gè)月拿地較多的綠城等3月則放緩了腳步。

市場(chǎng)涼意盡顯

疫情沖擊之下，今年的土拍市場(chǎng)顯得有些靜悄悄。

4月2日，成都為期3天的集中供地落下帷幕。數(shù)據(jù)顯示，本次成都土拍共成功出讓44宗含宅用地，總成交金額為393.1億元，總建面達(dá)到356.9萬(wàn)平方米，6宗地塊流拍，流拍率12%。

從成交熱度來(lái)看，本次土拍的整體溢價(jià)率為5%，大部分地塊底價(jià)成交，少數(shù)熱點(diǎn)地塊進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)，區(qū)域之間冷熱不均的情況較為明顯。

除了成都，在為期兩天的福州首輪集中土拍中，六區(qū)18宗涉宅地僅成交12宗（3宗現(xiàn)場(chǎng)撤牌、3宗流拍），其中8宗底價(jià)成交、2宗地塊到達(dá)最高限價(jià)+搖號(hào)成交。整體溢價(jià)率來(lái)看，僅有4.2%，與去年第三輪一樣保持低溫態(tài)勢(shì)。不僅如此，晉安多宗超優(yōu)質(zhì)宅地現(xiàn)場(chǎng)撤牌，市場(chǎng)涼意盡顯。

此外，青島延續(xù)市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì)，但邊際有所改善，本批次無(wú)地塊達(dá)最高限價(jià)，但底價(jià)成交地塊占比較去年三批次下降17個(gè)百分點(diǎn)。

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，是一季度土地成交的量?jī)r(jià)齊跌?？硕饠?shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積僅1.58億平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)81%，同比降幅高達(dá)60%。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，本月一二線城市占比較高，占比達(dá)到72%；區(qū)域分布方面，珠三角區(qū)域占比最高達(dá)43%，環(huán)渤海其次為27%，長(zhǎng)三角和中西部分別為18%和12%。

值得一提的是，盡管市場(chǎng)總體熱度不高，也有諸如北京、合肥等市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好。其中合肥優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度較高，19宗成交地塊中15宗達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)報(bào)高品質(zhì)住宅方案階段。此外，北京2022年首批較2021年三批成交面積增加了87%，成交溢價(jià)率提高了3個(gè)百分點(diǎn)。

央企、國(guó)企托底

從拿地房企來(lái)看，本次七城首輪土拍雖然吸引了較多房企參拍，但主力依然是大型國(guó)企、央企。

比如，在成都土拍中，中海、保利各自斥資56.5億元和34.5億元，分別拿下3宗、2宗地塊，中海也是本次土拍中拿地金額最高的房企。此外，諸如金茂、中交、國(guó)貿(mào)等也在成都首輪集中供地中有所斬獲。

福州首輪集中土拍中，國(guó)企托底現(xiàn)象依然十分普遍，民企存在感極弱。品牌房企除保利以及深耕福建的建發(fā)外，其余的也大都銷聲匿跡，取而代之的是福州本地國(guó)企投資平臺(tái)，譬如福州新區(qū)開(kāi)發(fā)、馬尾建設(shè)、福州城投、城鄉(xiāng)建總、三江口建設(shè)等，占比接近八成。

值得一提的是，本次土拍，建發(fā)表現(xiàn)尤為亮眼，以近30億元的總價(jià)在晉安、倉(cāng)山斬獲2地，晉安地塊是在在觸及最高限價(jià)中搖號(hào)競(jìng)得，倉(cāng)山地塊則是以11%的高溢價(jià)競(jìng)得，同時(shí)也是本場(chǎng)土拍中總價(jià)和樓板價(jià)最高的地塊。天眼查顯示，建發(fā)股份是廈門國(guó)資委控制的企業(yè)。

另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，北京首批次集中供地拿地企業(yè)中，民企僅旭輝一家，其余房企全部為國(guó)央企或混合所有制企業(yè)；福州首批次集中供地拿地企業(yè)中，國(guó)央企占比七成，民營(yíng)房企共3家，均為福州當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)企業(yè)；青島首批次集中供地拿地企業(yè)中，國(guó)央企占比六成，除融創(chuàng)外，其余均為山東本土民營(yíng)企業(yè)。

政策端降門檻、保利潤(rùn)

市場(chǎng)涼意之下，不少地區(qū)通過(guò)放寬競(jìng)買企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、降低“準(zhǔn)入門檻”、降低保證金比例等多種舉措激發(fā)房企的積極性。

其中，合肥對(duì)于競(jìng)拍人開(kāi)發(fā)資質(zhì)放松較為明顯，由去年的“企業(yè)法人需具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)且注冊(cè)資本金不低于5億元人民幣”變更為“企業(yè)法人需具有房地產(chǎn)二級(jí)以上（含二級(jí)）開(kāi)發(fā)資質(zhì)且注冊(cè)資本金不低于2億元人民幣”，部分地塊對(duì)競(jìng)買企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)不設(shè)置要求；北京去年三批次1宗土地涉及“資格預(yù)審環(huán)節(jié)”，本次出讓無(wú)該條件要求；另一方面，從保證金比例來(lái)看，武漢下調(diào)保證金比例，由最高50%下調(diào)至20%。

除了降門檻，7城首輪土拍也通過(guò)調(diào)低保障房和安置房的比例、調(diào)低最高地價(jià)、提升最高限價(jià)等，適當(dāng)給予房企利潤(rùn)空間。

與2021年三批次相比，青島和成都取消配建“人才住房”要求、武漢和廈門取消配套“保障房建設(shè)”要求、北京含保障房建設(shè)地塊占比由33%下降至22%、合肥配建保障性租賃住房地塊數(shù)量明顯減少，且配建保障性租賃住房最高建筑面積占比由35%下調(diào)至20%、福州安置型商品房地塊占比較去年三批次也略有下降，政府通過(guò)降低配建的方式，在利潤(rùn)空間上進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)拿地意愿。

部分城市通過(guò)降地價(jià)模式調(diào)動(dòng)房企積極性。比如，廈門去年第三批次流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在本批次回爐，起拍價(jià)由29.4億元下調(diào)至29.3億元，2宗集美地塊起始價(jià)分別下調(diào)25%和19%。

克而瑞分析指出，3月房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一系列利好聲音，若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來(lái)拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹(jǐn)慎投資仍是未來(lái)主旋律。

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