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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著3月份房地產(chǎn)行業(yè)償債高峰的到來(lái)，又有民營(yíng)房企暴露其流動(dòng)性危機(jī)。

近日，一向被視作“穩(wěn)健派”代表的潮汕民營(yíng)房企龍光集團(tuán)也陷入股債雙殺境地。在首次公告坦承短期存償債壓力的同時(shí)，龍光集團(tuán)也加速盤(pán)活處置資金。

3月8日，央企中海集團(tuán)旗下上市平臺(tái)中海宏洋公告稱(chēng)，擬以10.24億的價(jià)格，收購(gòu)龍光大本營(yíng)汕頭市東海岸新城新津片區(qū)的一個(gè)在建住宅項(xiàng)目公司100%股權(quán)及股東貸款，面積約5.3萬(wàn)平方米，其中住宅物業(yè)的預(yù)售預(yù)計(jì)將于2022年10月開(kāi)始，并預(yù)計(jì)于2024年6月竣工。

對(duì)此，龍光方面回應(yīng)觀察者網(wǎng)稱(chēng)，此次資產(chǎn)出售初衷是集團(tuán)根據(jù)汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及提前回籠資金需要，積極盤(pán)活資產(chǎn)，該項(xiàng)目交易價(jià)款計(jì)劃將用于公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和工程款支付，保交樓保交付。

同時(shí)，亦有知情人士向觀察者網(wǎng)透露，該項(xiàng)目地段好，預(yù)計(jì)去化速度會(huì)很快，這也是中海愿意接盤(pán)的重要因素。龍光在開(kāi)盤(pán)前幾個(gè)月忍痛割肉，可見(jiàn)其短期償債壓力之大；同時(shí)也表明企業(yè)處置資產(chǎn)化解流動(dòng)性危機(jī)的決心。

“優(yōu)等生”的危機(jī)

要知道，龍光是去年底傳聞房地產(chǎn)行業(yè)融資破冰時(shí)，首輪成功發(fā)債的幾家企業(yè)之一。

2021年12月，緊隨保利、招商蛇口等央企融資之后，監(jiān)管部門(mén)支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企發(fā)債政策出臺(tái)，彼時(shí)僅有碧桂園、龍湖和龍光3家民營(yíng)企業(yè)成功發(fā)行中票、CMBS等債券。

1月27日，1月前發(fā)行6.65億元CMBS之后，龍光再次成功發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，盡管票面年利率6.95%比此前融資成本有所上漲，但高達(dá)19.5億港元的融資規(guī)模也同樣擴(kuò)大了不少。

出人意料的是，隨后不久，這家在外界看來(lái)前一刻還是行業(yè)“優(yōu)等生”的企業(yè)，自身處境立刻急轉(zhuǎn)直下。

2月8日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)宣布將龍光集團(tuán)的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”，3月7日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)再次下調(diào)長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)至“B+”。

2月14日，穆迪投資者服務(wù)公司宣布將龍光集團(tuán)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”，3月7日，穆迪將龍光集團(tuán)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“Ba3”下調(diào)至“B2”。

2月18日，標(biāo)普也宣布將龍光集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”。

不到1個(gè)月時(shí)間內(nèi)，接連遭到3大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)多次下調(diào)評(píng)級(jí)，龍光集團(tuán)股價(jià)與債券價(jià)格終于支撐不住，陷入股債雙殺的危險(xiǎn)境地。

3月7日晚間，龍光集團(tuán)境內(nèi)平臺(tái)深圳龍光控股有限公司（下稱(chēng)“龍光控股”）在上交所發(fā)布臨時(shí)公告，坦承企業(yè)“短期存在一定的償債壓力”，目前已梳理、待盤(pán)活處置資產(chǎn)分開(kāi)發(fā)類(lèi)、城市更新類(lèi)、持有物業(yè)類(lèi)三類(lèi)項(xiàng)目，將加快資產(chǎn)盤(pán)活進(jìn)度。

截至2021年12月31日，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共計(jì)約120個(gè)，主要位于粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等區(qū)域核心城市，土地儲(chǔ)備相對(duì)充裕。

龍光控股表示，自2022年1月中旬開(kāi)始，受行業(yè)整體變化以及境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)龍光集團(tuán)評(píng)級(jí)等突發(fā)事件影響，銀行等金融機(jī)構(gòu)放款停滯，公司的現(xiàn)金資源受限比例較高，加之遇到還款高峰期，公司短期存在一定的償債壓力。

于2022年3月，公司到期及回售期債券，或作為差額補(bǔ)足人的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品到期規(guī)模合計(jì)52.99 億元。截至目前，公司已通過(guò)自有資金兌付11.33億元。

開(kāi)源節(jié)流，盤(pán)活資產(chǎn)

此外，龍光控股對(duì)近期關(guān)于集團(tuán)的部分傳言，也進(jìn)行了一一回復(fù)。

其一，早在2021年年底，就有媒體報(bào)道稱(chēng)，龍光進(jìn)行一輪裁員，多數(shù)部門(mén)裁員占比20%以上，甚至有些部門(mén)可以達(dá)到40-50%，

龍光表示，大規(guī)模裁員、管理層變動(dòng)等傳言不實(shí)。從2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)招拍掛拿地減少，公司組織架構(gòu)有一定的精簡(jiǎn)及調(diào)整，但核心管理層均保持穩(wěn)定。

其二，網(wǎng)傳龍光集團(tuán)尚未能支付3月1日到期、由平安信托安排的信托貸款，該筆信托貸款的期限為6個(gè)月規(guī)模為6億元，有10天的寬限。

對(duì)此，龍光回應(yīng)稱(chēng)，網(wǎng)傳“平安信托事項(xiàng)”，為公司的附屬子公司向平安信托申請(qǐng)的一筆附抵押融資，目前融資余額為11.8億元，公司與平安信托一直保持友好溝通，雙方仍在按照合同相關(guān)條款和雙方約定推進(jìn)中。

最后，龍光對(duì)于即將到期公開(kāi)市場(chǎng)債券及資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的償還方案，亦公告披露了多個(gè)開(kāi)源節(jié)流措施。

在加快銷(xiāo)售回款方面，目前公司已取證項(xiàng)目650億元，未來(lái)將取證可售貨值約2000億元。結(jié)合不同區(qū)域市場(chǎng)，一盤(pán)一策差異化調(diào)整，目前加快銷(xiāo)售去化。持續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)工程建設(shè)、手續(xù)辦理、按揭銀行溝通的力度。

在縮減運(yùn)營(yíng)開(kāi)支方面，以重點(diǎn)保交付為前提，企業(yè)在建工程量從最高2600萬(wàn)平方米縮減到1700萬(wàn)平方米，節(jié)約工程開(kāi)支。

重頭戲則是資產(chǎn)盤(pán)活。

龍光方面表示，自2022年1月起，就積極與國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行對(duì)接，開(kāi)展資產(chǎn)盤(pán)活處置工作。目前已梳理、待盤(pán)活處置資產(chǎn)分開(kāi)發(fā)類(lèi)、城市更新類(lèi)、持有物業(yè)類(lèi)三類(lèi)項(xiàng)目，公司將加快資產(chǎn)盤(pán)活進(jìn)度，力爭(zhēng)2022年上半年取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，回籠資金改善流動(dòng)性。

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