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（文/解紅娟編輯/馬媛媛）被稱為香港四大地產(chǎn)商之一的新鴻基地產(chǎn)，也難逃營業(yè)收入下滑的局面。

2月24日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布2021/22年度中期業(yè)績報告。報告顯示，截至2021年12月31日止6個月業(yè)績，公司收入為401.53億港元，同比減少約12.84%；公司股東應(yīng)占溢利151.86億港元，同比增長11.84%；每股溢利5.24港元，派發(fā)中期股息每股1.25港元。

按業(yè)務(wù)分類來看，物業(yè)銷售收入為184.62億港元，實現(xiàn)營業(yè)利潤76.58億港元；物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入126.28億港元，實現(xiàn)營業(yè)利潤97.28億港元。

營收凈利雙降

物業(yè)銷售方面，即使是以香港為主陣地的新鴻基地產(chǎn)，依舊逃不過營收凈利雙降的困境。

公告顯示，按所占權(quán)益計算，2021年下半年，新鴻基地產(chǎn)來自香港的合約銷售總額約206億港元，來自內(nèi)地的合約銷售額約人民幣20億元，合計實現(xiàn)合約銷售額約230億港元，較2020年同期的147億港元高出83億港元，同比增長56.46%。

銷售業(yè)績高速增長，但同期來自物業(yè)銷售收入不增反降。期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)來自物業(yè)銷售的收入為184.62億港元，較2020年同期的269.08億港元減少84.46億港元。

與此同時，來自物業(yè)銷售的溢利同步下滑。期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)來自物業(yè)銷售的溢利為76.58億港元，較去年同期的123.66億港元減少約47.8億港元，同比減少61.48%。

具體來看，香港物業(yè)銷售溢利為70.36億港元，較去年同期減少33%；內(nèi)地物業(yè)銷售溢利為6.22億港元，較去年同期減少12.6億港元。

利潤不及預(yù)期，新鴻基地產(chǎn)在香港的新增土儲也不理想。11月3日，香港發(fā)展局披露了香港中環(huán)新海濱三號用地招標結(jié)果，恒基兆業(yè)以508億港元中標該地，新鴻基地產(chǎn)全程陪跑。

錯過該項目的新鴻基地產(chǎn)，在不到半個月內(nèi)完成了西貢十四鄉(xiāng)大型綜合發(fā)展項的補地價工作，從而使項目總樓面面積增加約100萬平方尺至約580萬平方尺，這也是新鴻基地產(chǎn)期內(nèi)在香港唯一的新增項目。

截至2021年12月31日，按所占權(quán)益計算，集團在香港的土地儲備合共約5780萬平方尺，包括約2360萬平方尺發(fā)展中物業(yè)。

值得一提的是，同期，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的土地儲備合共7110萬平方尺，約5360萬平方尺是發(fā)展中物業(yè)。換句話說，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的土地儲備已經(jīng)遠遠超過香港。

在物業(yè)銷售方面，新鴻基地產(chǎn)表示，在未來十個月，集團計劃在香港推售北角海璇的新期數(shù)、何文田PrinceCentral、WetlandSeasonsBay第三期、屯門鄰近港鐵兆康站的住宅項目第一期、白石角住宅項目第一期、沙田瓏珀山第二期，以及位于荃灣的工業(yè)大廈等項目。

內(nèi)地方面，將推出住宅項目上海濱江凱旋門、廣州御華園及廣州南站項目。此外，包括杭州國際金融中心、成都悅城、中山奕翠園和佛山瀧景等多個合作發(fā)展項目的住宅也計劃對外銷售。

值得一提的是，新鴻基地產(chǎn)于2005年6月拿下住宅項目濱江凱旋門，第一次入市是在2012年3月，耗時6年；最近一次入市是在2020年4月，距拿地已經(jīng)有15年。期間，濱江凱旋門入市從均價9.8萬元/平方米上升至13.8萬元/平方米。

較長的開發(fā)周期、較高的土地升值空間，也讓新鴻基地產(chǎn)被指通過延發(fā)該項目的開發(fā)達到囤地目的。

半年收租126.28億港元

在新鴻基地產(chǎn)的營收中，租金收入占有很大份額。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，包括所占合營企業(yè)和聯(lián)營公司在內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)實現(xiàn)總租金收入為126.28億港元，同比增長2%；凈租金收入為97.28億港元，同比增長2%。

按地區(qū)來看，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的總租金收入為27.81億元，按年上升17.73%；在香港的總租金收入為89.28億港元，按年減少3%。

事實上。這并不是新鴻基地產(chǎn)香港租金第一次出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年至2021年下半年，新鴻基地產(chǎn)在香港分別收租96.32億港元、99.41億港元、91.81億港元、89.28億港元，自2019年錄得最高值后不斷下滑，后兩年同比減少7.65%、2.76%。

對此，新鴻基地產(chǎn)在2019/20的中期報告中表示，自2019年年中起，香港整體租賃市場受本地社會事件、中美貿(mào)易摩擦的不確定性及本地經(jīng)濟增長放緩所影響，其中，社會事件為香港的零售業(yè)帶來前所未有的挑戰(zhàn)，特別是旅游區(qū)商鋪和商場，租戶零售額大跌，零售租金有下調(diào)壓力。

本地社會事件過后，2020年出現(xiàn)的新型冠狀病毒再次給新鴻基地產(chǎn)香港租賃業(yè)務(wù)帶來進一步受打擊。新鴻基地產(chǎn)直言，社交距離措施收緊及跨境往來限制繼續(xù)影響集團出租物業(yè)組合的表現(xiàn)，尤其對個別商場以及與旅游和消閑相關(guān)的業(yè)務(wù)造成一定程度的打擊，租金仍有短期下調(diào)壓力。

香港租賃收入不理想，內(nèi)地收租物業(yè)撐起了新鴻基地產(chǎn)租金收入增長的大旗。數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年至2021年下半年，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地分別收租20.25億元、21.68億元、24.86億元、27.81億元，按年上升12%、7%、15%、12%。

或許是看到了內(nèi)地租賃市場的潛力，新鴻基地產(chǎn)開始加速出租物業(yè)組合的入市時間。新鴻基表示，期內(nèi)新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地竣工三個項目，合計增加約220萬平方尺樓面面積，預(yù)計今年上半年內(nèi)地總落成樓面面積將達到320萬平方尺。

其中，北京新東安廣場寫字樓的翻新工作，預(yù)計在2022年底前完工；上海大型項目ITC中樓高二百二十米的寫字樓預(yù)計在2020年中落成，包括樓高三百七十米的寫字樓、約二百五十萬平方尺的大型商場和AndazShanghaiITC酒店在內(nèi)的其余部分將于2023年起分階段落成。

“按發(fā)展計劃，集團的物業(yè)投資組合將增加約1600萬平方尺，其中約80%的樓面來自內(nèi)地項目?！兵櫥禺a(chǎn)表示，內(nèi)地消費增加，集團將具備充分的條件把握相關(guān)機遇，預(yù)計來自內(nèi)地的經(jīng)常性收入將有非?？捎^的增長。

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