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（文/張玉 編輯/馬友友）不容樂觀的融資環(huán)境和接踵到期的美元債，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨艱難的生存處境。當(dāng)下，決定資本市場(chǎng)態(tài)度的，除了房企本身的債務(wù)情況，還有企業(yè)面對(duì)債務(wù)的態(tài)度。

2月15日，觀察者網(wǎng)獲悉，自陽光城及其母公司陽光控股遭遇短期流動(dòng)性危機(jī)以來，公司果斷采取處置包括興業(yè)銀行股份、正心谷旗艦基金等股權(quán)，轉(zhuǎn)讓包括佛山陳村、浙江永康、四川宜賓、上海梓光、上海臻百利、希爾頓酒店等20余項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所得款項(xiàng)均用于償還債務(wù)，累計(jì)已償還債務(wù)超450億。

出售多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

在經(jīng)歷了大股東終止增持、險(xiǎn)資撤退、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)負(fù)面評(píng)級(jí)、朱榮斌離職、內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整等一系列事件之后，陽光城選擇了積極自救。

從公司目前處置的資產(chǎn)來看，2020年6月，陽光城溢價(jià)100%，以37.54億元競(jìng)得陳村華陽路東側(cè)地塊。據(jù)悉，該地塊曾吸引了保利、中海、世茂、華發(fā)、首開、金融街、禹洲、旭輝、美的、金茂、陽光城等至少12家房企參與競(jìng)拍。甚至曾經(jīng)出現(xiàn)了1分鐘9次報(bào)價(jià)的奇觀。地塊火熱程度可見一斑。

浙江永康同樣算是陽光城的一項(xiàng)“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。2021年7月，陽光城以61.45億元收購永康市政府控制的7宗地塊，該批地塊均位于浙江省永康市核心區(qū)位。陽光城方面曾表示，這筆交易將補(bǔ)充公司浙江大區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資源，并可快速實(shí)現(xiàn)銷售。

而根據(jù)此前媒體報(bào)道，陽光城2019年以3.4億元拿下宜賓南部新區(qū)地塊，樓面價(jià)創(chuàng)新高。

除了賣掉20余項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2月15日，觀察者網(wǎng)從陽光城處獲悉，公司目前還在盤點(diǎn)在手的開發(fā)項(xiàng)目，積極向房地產(chǎn)同行、金融機(jī)構(gòu)等多方尋求合作意向，通過合作項(xiàng)目歸邊處置、全資項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式竭力回款，努力保障各項(xiàng)債務(wù)的按期償還以及企業(yè)的正常運(yùn)營。雖然瘦身減債積極但因市場(chǎng)疲軟依然面臨債務(wù)嚴(yán)峻形勢(shì)。

之前靠“激烈廝殺”獲取的項(xiàng)目轉(zhuǎn)手讓別人“摘桃子”，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的背后，陽光城的不甘溢于言表。但行業(yè)規(guī)則已然發(fā)生了變化，對(duì)于融資受困的陽光城而言，或許只有勇于“斷臂”，才能“求生”。

在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來，類似行為屬于常規(guī)操作，“現(xiàn)在行業(yè)有很多暖風(fēng)在吹，好一點(diǎn)的資產(chǎn)還比較值錢，等大家都沒錢了再賣就賣不出價(jià)格了”。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，此次陽光城在業(yè)內(nèi)也屬處置資產(chǎn)較多的企業(yè)。在資產(chǎn)類型上，包括了金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、房地產(chǎn)項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目等。且這些項(xiàng)目的質(zhì)素并不低，可見陽光城化解風(fēng)險(xiǎn)的決心。但從2022年陽光城的到期債務(wù)來看，公司今年償債壓力并不小，警報(bào)并未解除。

去年預(yù)虧超45億

“斷臂自救”的背后，反映出陽光城2021年的艱難處境。根據(jù)公司日前發(fā)布的2021年度業(yè)績(jī)預(yù)告，2021年，陽光城歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損45億元~58億元，2020年為盈利52.83億元。

對(duì)于2021年業(yè)績(jī)大幅虧損的原因，陽光城方面表示，2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控升級(jí)，市場(chǎng)需求出現(xiàn)迅速下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴(yán)重，公司為進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款，采取降價(jià)措施；此外，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)公司評(píng)級(jí)，公司再融資受阻，回款流動(dòng)性大幅受限，流動(dòng)性承壓明顯，客戶信心受到重挫，客流量大幅下降，對(duì)公司銷售構(gòu)成很大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀；再者，公司認(rèn)為 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以穩(wěn)定為主，對(duì)于銷售的量?jī)r(jià)預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度。

基于上述原因，陽光城計(jì)提相應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，“若未來市場(chǎng)情況好轉(zhuǎn)，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備可根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則轉(zhuǎn)回”。

除了計(jì)提大額跌價(jià)準(zhǔn)備，陽光城方面表示，受市場(chǎng)及公司流動(dòng)性影響，公司 2021 年度竣備項(xiàng)目數(shù)量減少，導(dǎo)致營業(yè)利潤(rùn)減少。

值得一提的是，這部分利潤(rùn)還包括陽光城旗下物業(yè)公司陽光智博股權(quán)戰(zhàn)略換取萬物云股份時(shí)，產(chǎn)生的25億元非經(jīng)常性損益。而如果將這部分收益去掉，2021年陽光城歸屬上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損73億元~86億元，基本每股收益預(yù)計(jì)虧損1.15元/股~1.47元/股。

業(yè)績(jī)預(yù)告消息一出，迅速引發(fā)廣泛關(guān)注。1月29日，深交所發(fā)布對(duì)陽光城的關(guān)注函表示，結(jié)合公司的經(jīng)營情況、房產(chǎn)所處區(qū)域及銷售情況等，說明計(jì)提大額減值的主要存貨項(xiàng)目的具體情況，減值計(jì)提依據(jù)、測(cè)算過程，本報(bào)告期相比以前年度集中大額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要原因、合規(guī)性與合理性。

房企打響“自救保衛(wèi)戰(zhàn)”

對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，2022年是破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開始。萬科董事會(huì)主席郁亮直言：“要么死、要么活，沒有中間地帶”。

“活下去”的大背景下，不少房企都在積極自救。2月14日，碧桂園服務(wù)發(fā)布有關(guān)收購中梁百悅智佳服務(wù)有限公司的自愿公告。此次收購?fù)瓿珊螅辛喊賽傊羌褜⒊蔀楸坦饒@服務(wù)的全資附屬公司，其業(yè)績(jī)、資產(chǎn)和負(fù)債將在碧桂園服務(wù)賬目?jī)?nèi)綜合入賬。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次中梁控股之所以選擇出售物業(yè)資產(chǎn)回籠資金，增強(qiáng)資金流動(dòng)性，主要是因其地產(chǎn)板塊受到影響?！安粶p輕身上的包袱與累贅，的確很難渡過難關(guān)。”

除了變賣資產(chǎn)自救，行業(yè)大環(huán)境下，積極調(diào)整組織架構(gòu)成為房企的一致選擇。

2月10日，融創(chuàng)中國公布調(diào)整組織架構(gòu)，由原來的七大區(qū)域調(diào)為九大區(qū)域。新成立西北區(qū)域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四省；原西南區(qū)域拆分為成渝區(qū)域、云貴區(qū)域，分別管理四川及重慶、云南及貴州。

2月8日，建業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告宣布從五級(jí)管理調(diào)整為三級(jí)管理，取消業(yè)務(wù)集團(tuán)和大區(qū)兩級(jí)。而春節(jié)剛過，中南建設(shè)旗下中南置地迎來了一次人員架構(gòu)調(diào)整。原中南置地副總裁、西鄭區(qū)域總裁韓杰升任中南置地總裁，而陳昱含將不再兼任中南置地總裁，僅兼任中南置地董事長(zhǎng)，將專職負(fù)責(zé)上市公司的經(jīng)營管理。此外，萬達(dá)也開始收縮戰(zhàn)略布局，將原來的東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)和北區(qū)四大區(qū)域，整合為南區(qū)和北區(qū)兩大區(qū)域。

值得注意的是，與收縮戰(zhàn)線、變賣資產(chǎn)等方式相比，房企更目前迫切需要找到新的增量資金機(jī)會(huì)。一如花樣年董事長(zhǎng)潘軍在萬字書中所言：“因?yàn)榧瘓F(tuán)現(xiàn)在回血的機(jī)能沒有了，融資的機(jī)能也沒有，只能靠變賣點(diǎn)資產(chǎn)，這其實(shí)是杯水車薪的。”

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