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編者按：回顧2021，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖，盤點這一年的年度關(guān)鍵詞，留下了諸多對行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。

（文/張志峰 編輯/馬友友）隨著城市化的進(jìn)程推進(jìn)和高房價時代來臨，買房難以成為這個時代所有年輕人的痛點。

如果說發(fā)生在2021年的房企暴雷、學(xué)區(qū)房整頓、政策調(diào)整等事件，仍有許多人可以置身事外，以旁觀者立場來看待的話，“房地產(chǎn)稅試點”則是與所有人都息息相關(guān)的大事。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

一石激起千層浪，這則消息無疑是一顆重磅炸彈，成為全社會熱議的關(guān)鍵詞。

臨近年末，全國財政工作會議日前在北京召開。會議再次提及，要深入推進(jìn)財稅體制改革，深化預(yù)算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點準(zhǔn)備工作，規(guī)范財務(wù)審計秩序，財政管理監(jiān)督進(jìn)一步加強(qiáng)。

進(jìn)程加速，試點城市即將出爐

事實上，社會各界對于房地產(chǎn)稅關(guān)注并非一時興起，很大程度上來源于高房價時代，無房一族對于房價下降的期盼，以及房屋持有者對于是否增加房產(chǎn)投資的決策預(yù)期。

有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，自2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報告都以此定調(diào)當(dāng)年房地產(chǎn)市場，已經(jīng)形成行業(yè)共識。但何時真正實現(xiàn)房住不炒，或者最終結(jié)果如何呈現(xiàn)，仍缺乏一個“定海神針”級別的政策。在很多人看來，房地產(chǎn)稅就是這根“定海神針”。

觀察者網(wǎng)了解到，早在2018年3月的《政府工作報告》中，就有提及，要健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

此后每年，幾乎都會在全國人大會議或政府重要報告中，提及積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革的目標(biāo)，但幾乎都“淺嘗輒止”，所引發(fā)的關(guān)注度也有限。

直到2021年，房地產(chǎn)稅被提及的次數(shù)驟然增加，從今年3月份的“十四五規(guī)劃”到日前財政部工作會議，房地產(chǎn)稅先后以國務(wù)院新聞辦公室發(fā)布會、習(xí)近平總書記《求是》發(fā)文、財政部正副部長發(fā)文、全國人大常委會等多種形式被提及。

尤其是10月23日，全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定，令整個行業(yè)有種山雨欲來風(fēng)滿樓之感。疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，全國樓市由此進(jìn)入下行周期，消費端購房預(yù)期徹底轉(zhuǎn)變。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅試點進(jìn)程加快的主要原因是，落實“房住不炒”，調(diào)控房價，引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展勢在必行。

12月13日，中國人大網(wǎng)發(fā)布財政部部長劉昆在10月19日在第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議上，對《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（草案）》的說明。

草案主要內(nèi)容包括，在征稅對象和納稅人方面，對依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅不納入試點征稅范圍。試點征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理等維持現(xiàn)行制度不變，確保試點期間稅負(fù)平移。

試點地區(qū)的確定方面，國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人大常委會備案。

試點期限和啟動時間方面，試點期限為五年。試點過程中，國務(wù)院將及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人大常委會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人大常委會決定。條件成熟時，及時制定法律。試點實施啟動時間由國務(wù)院確定。

劉昆在說明中表示，試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。說明指出，由于房地產(chǎn)市場全國差異很大，實際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)。

對于首批試點城市，盡管目前尚無官方定論，但社會各界普遍猜測將會在京津冀、長三角、粵港澳三大區(qū)域選取經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)城市。

著名網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在微博發(fā)文預(yù)測，北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、寧波、蘇州、東莞、三亞、海口、成都、西安、無錫、合肥、廈門等熱點城市逐步納入房地產(chǎn)稅試點的可能性較大。

“不會導(dǎo)致房價大起大落”

需要指出的是，房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，其落地對于絕大多數(shù)中等收入人群來說有益無害。

日前，中國財政科學(xué)研究院研究員、原副院長白景明公開對媒體表示，房地產(chǎn)稅是共同富裕中實現(xiàn)“房住不炒”，保證房地產(chǎn)調(diào)控在存量方面的必要手段。

實現(xiàn)共同富裕的一項重要內(nèi)容是增加中等收入群體的比重。白景明指出，從2000年之后，中國就開始降低個人所得稅的稅負(fù)。經(jīng)過數(shù)次改革，在提高費用扣除額、減低稅率、增加專項扣除等之后，月收入1萬元人民幣（及以下）基本不用納稅。

“有人可能稅前是中等收入，稅后就不是了”，他表示，改革之后，很多人進(jìn)入中等收入群體。個人所得稅納稅人降至6400多萬，增加了民眾的消費力。

因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在目前鼓勵“生育”的背景下，在一個城市擁有兩套房，或者人均使用面積低于閾值，房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)會非常低，只是象征性地征收甚至免征。

但是三套房及以上的部分，極有可能會被“征收高額房產(chǎn)稅”。

另一方面，亦有部分行業(yè)人士指出，房地產(chǎn)稅試點驟然加速的一大原因是，疫情、房地產(chǎn)市場蕭條、土地大面積流拍、中小企業(yè)經(jīng)營困難等對地方財政沖擊較大，地方財政吃緊，需要籌集新的財源。

隨著大開發(fā)時代結(jié)束，存量房時代逐步開啟，土地財政難以為繼，按照社會發(fā)展基本規(guī)律，從土地財政往房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型也是大勢所趨。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率為63.9%，考慮到2.86億農(nóng)民工在農(nóng)村留守的家屬（其中，外出農(nóng)民工16959萬人，本地農(nóng)民工11601萬人），如果能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)民工市民化和基本公共服務(wù)均等化，我國寬口徑的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到75%左右，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮(zhèn)化階段漸近尾聲，土地財政難以為繼。

財政部數(shù)據(jù)顯示，2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額為10.4萬億，其中國有土地出讓金收入8.4萬億，5個房地產(chǎn)特有稅種稅收合計1.97萬億。2012-2020年土地出讓金占地方財政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至37.6%。

2021年5月以來，房地產(chǎn)銷售快速降溫，土地大幅流拍，特別是第二批、第三批集中供地，流拍率超過1/3，部分城市超過一半，且多為地方城投等國企兜底。

從這一角度來看，盡快落地房地產(chǎn)稅試點，完善地方主體稅，對于現(xiàn)代財稅制度的完善及補(bǔ)充地方財政收入同樣刻不容緩。

此外，值得一提的是，“房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)”，說明一切都是為了平穩(wěn)健康發(fā)展，而非讓房價大起大落。

有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，開征房地產(chǎn)稅短期將對房價或有影響，但長期仍靠供需關(guān)系。預(yù)計房價上漲動能減弱，投機(jī)性需求受到一定抑制，新房銷售規(guī)模和房價出現(xiàn)階段性調(diào)整。同時需要警惕，租賃住房供應(yīng)量增加下，須出臺政策規(guī)范租賃市場避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁至租金。

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