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附：渾水做空報告摘要

渾水發(fā)現(xiàn)：貝殼向投資者報告的交易量、商鋪數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量與渾水利用數(shù)據(jù)收集程序從貝殼平臺收集的數(shù)據(jù)之間存在巨大差異。

渾水通過對BEKE商店的初步調(diào)查，包括現(xiàn)場訪談和現(xiàn)場訪問，證實(shí)了這些差異。

貝殼經(jīng)常在公司財報電話會議上重復(fù)的口頭禪是：“做難而正確的事情”，但這似乎離真相很遠(yuǎn)。

簡而言之，渾水發(fā)現(xiàn)了大規(guī)模的欺詐行為，包括可能的虛假收購，其目的似乎是出于掩蓋虛增的收入。

渾水的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)了：幽靈商店、克隆商店、以及通過加盟的經(jīng)紀(jì)公司往返現(xiàn)金來增加收入的未公開計劃。與瑞幸咖啡類似，這是一個包含著大量欺詐的業(yè)務(wù)。

報告列舉了BEKE多元欺詐的路線圖。

1、虛增GTV和收入

渾水編寫了一個程序來收集BEKE平臺上的交易數(shù)據(jù)，并通過現(xiàn)場訪談、現(xiàn)場訪問和實(shí)體店檢查來抽查結(jié)果。

研究結(jié)果顯示，BEKE大幅夸大了其平臺上新房銷售的GTV和由此產(chǎn)生的傭金收入。預(yù)計BEKE2021年Q2-Q3的GTV被夸大了126%。

根據(jù)實(shí)地工作和經(jīng)紀(jì)人訪談，渾水認(rèn)為，BEKE的實(shí)際傭金率比聲稱的要低，估計BEKE的收入虛增了大約77%-96%。

另外，渾水還發(fā)現(xiàn)證據(jù)表明，BEKE通過往返現(xiàn)金，人為的增加傭金收入。

2、幽靈商店

渾水對BEKE平臺的數(shù)據(jù)收集表明，在第二季度末報告的總商鋪數(shù)至少虛增了23%。然而，這可能低估了欺騙程度。

現(xiàn)場調(diào)查和訪問顯示了一些幽靈商鋪，它們被BEKE在其平臺上列為“活躍”，但在訪問時是關(guān)閉的或不存在的。渾水認(rèn)為，BEKE的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)數(shù)量甚至比其平臺的數(shù)量要少得多。

一個例子是南昌二十三中的中環(huán)商店，它在其平臺上“活躍”，該經(jīng)紀(jì)公司有近100處房產(chǎn)掛牌出售。但當(dāng)調(diào)查人員訪問該商店的工商注冊地址時，這里是一個廢棄的、位于門衛(wèi)室內(nèi)的店面。

在廊坊三河的另一個例子中，BEKE平臺上在完全相同的位置發(fā)現(xiàn)了兩個獨(dú)立的活躍商店。經(jīng)紀(jì)人向調(diào)查員證實(shí)，這兩家店已經(jīng)合并為一家，但在BEKE的平臺上，這是兩家截然不同的經(jīng)紀(jì)公司。

這遠(yuǎn)不是唯一一次發(fā)現(xiàn)有一家線下商店在該平臺上偽裝成兩家或兩家以上商店的例子——在廊坊找到的51家鏈家店鋪中，其中有19家是“幽靈商店”。僅在這個城市，實(shí)地考察和實(shí)地調(diào)查表明，BEKE的店鋪數(shù)量夸大了59%。

渾水相信廊坊是一個代表，這樣的幽靈商店是普遍存在的。

3、克隆商店

多個商鋪在BEKE的平臺上出現(xiàn)在相同或相似的位置，實(shí)地調(diào)查表明，盡管平臺上出現(xiàn)了多個活躍商鋪，但通常只存在一個實(shí)體商鋪。

這種克隆商店的模式是強(qiáng)有力的證據(jù)，支持了渾水的結(jié)論，即實(shí)際商鋪數(shù)量比BEKE平臺上現(xiàn)實(shí)的要少得多，BEKE對投資者嚴(yán)重的夸大了其商鋪數(shù)量。

在調(diào)查的7個城市中，有5個城市在BEKE平臺上有大量鏈家克隆店鋪。在廈門和?？?，41%和32%的鏈家店是克隆的，北京9%的鏈家店也是克隆的。

4、虛假收購

在美國上市的中國公司因欺詐證據(jù)而倒閉的標(biāo)志之一是：利用虛假交易注入收購資金，讓本不存在的現(xiàn)金余額歸零。

通常情況下，該公司會夸大收購資產(chǎn)的價值，有時會從與內(nèi)部人士有關(guān)的代理處秘密購買。

工商查詢數(shù)據(jù)顯示，BEKE通過一個可能由內(nèi)部人員控制的收購者進(jìn)行了部分收購，這是渾水在美國上市的中國公司中看到的很多次的伎倆，即抬高該資產(chǎn)的購買價格。

案例1：有證據(jù)表明，BEKE夸大了2019年對中環(huán)互聯(lián)的收購價格，貝殼通過一個可能受控制的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購，夸大了收購標(biāo)的的價值，并以此消耗掉虛假的現(xiàn)金。

案例2：另一個可疑的收購也值得仔細(xì)審查：貝殼斥資80億元人民幣收購了家居裝修服務(wù)提供商圣都裝飾。然而，圣都裝飾僅在幾個省份運(yùn)營，許多分支是2021年設(shè)立的。作為可比較的對象，東易日盛裝飾集團(tuán)(SZ002713)，是一家上市公司，該公司在30個省市開展業(yè)務(wù)。2021年6月，大約在BEKE宣布收購圣都時，東易日盛的市值為25億元人民幣。

5、虛增經(jīng)紀(jì)人數(shù)量

BEKE平臺的數(shù)據(jù)收集表明，BEKE在其IPO招股說明書、二次發(fā)行和其他財務(wù)報告中公開的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量被大幅夸大了。

例如，在BEKE的一級市場：上海，它聲稱擁有2.1萬個經(jīng)紀(jì)人。但工商查詢顯示其三家上海經(jīng)紀(jì)子公司的數(shù)據(jù)，只有9,998名員工，這表明BEKE顯著虛增其經(jīng)紀(jì)人數(shù)量。當(dāng)渾水將BEKE的披露信息與該公司其他關(guān)鍵市場如北京的工商查詢記錄進(jìn)行比較時，也看到了同樣的現(xiàn)象。

BEKE已經(jīng)明確表示，GTV和收入是其雇傭的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量直接相關(guān)，這意味著經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的夸大與GTV和收入的虛增密切相關(guān)。

最終，渾水認(rèn)為BEKE是在通過夸大其GTV、新房銷售、收入、經(jīng)紀(jì)人和門店數(shù)量來欺騙資本市場。

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