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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）下半年以來(lái)，隨著信貸政策收緊，多家規(guī)模房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，紛紛開(kāi)始變賣資產(chǎn)補(bǔ)充現(xiàn)金流。

即便大多數(shù)尚未爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)的民營(yíng)房企，也不斷爆出裁員縮編的消息，一時(shí)間開(kāi)源節(jié)流成為行業(yè)常態(tài)，貨架上擺滿了待售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

相反，物業(yè)管理行業(yè)盡管年初以來(lái)估值不斷回調(diào)，但作為房企“最佳出路”的戰(zhàn)略性地位并未改變，因此未上市物企頂著破發(fā)風(fēng)險(xiǎn)在港交所門(mén)口排起了長(zhǎng)隊(duì)。

這對(duì)行有余力的房企而言，無(wú)疑是一場(chǎng)饕餮盛宴，整個(gè)行業(yè)年內(nèi)收并購(gòu)規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。臨近年底，頭部物企為搶占市場(chǎng)各出奇招，即便暫時(shí)沒(méi)有好的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，也紛紛配股融資，蓄勢(shì)待發(fā)。

收并購(gòu)總額超400億元

12月3日，陷入現(xiàn)金流危機(jī)傳聞的世茂用一場(chǎng)收并購(gòu)行動(dòng)作為回應(yīng)：旗下上市物企世茂服務(wù)與蘇州市天翔物業(yè)管理有限公司達(dá)成股權(quán)合作，以2.46億元受讓其70%股權(quán)，共同深耕蘇州市場(chǎng)。

資料顯示，蘇州市天翔物業(yè)管理有限公司成立于1996年10月，資產(chǎn)規(guī)模4000余萬(wàn)元，擁有職工近1000人，管理總量逾300萬(wàn)平方米，在管物業(yè)項(xiàng)目166個(gè)，96.5%項(xiàng)目分布于蘇州。

12月2日，正在忙于籌備上市事宜的萬(wàn)科旗下萬(wàn)物云，也忙里偷閑，收購(gòu)惠州市萬(wàn)益物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)益物業(yè)”）51%股權(quán)。

11月30日晚間，旭輝控股旗下永升服務(wù)公告稱，完成收購(gòu)上海美凱龍物業(yè)管理服務(wù)有限公司80%股權(quán)，稅前交易金額達(dá)6.96億元。

同日，遠(yuǎn)東發(fā)展亦發(fā)布公告稱，完成收購(gòu)佳兆業(yè)集團(tuán)所持有的啟德物業(yè)。

根據(jù)此前披露方案，遠(yuǎn)東發(fā)展與新世界發(fā)展成立合營(yíng)公司，以79.48億港元交易款，減去去年融資協(xié)議項(xiàng)下未償還本金總額30.52億港元及相關(guān)待售貸款代價(jià)12.32億港元為交易代價(jià)，收購(gòu)啟德物業(yè)。

11月26日，在與潛在買(mǎi)家洽談商議長(zhǎng)達(dá)一年半時(shí)間后，“殼后”朱李月華旗下上市公司升捷控股最終也為其香港物業(yè)及設(shè)施管理業(yè)務(wù)尋得“接盤(pán)方”——華潤(rùn)置地物業(yè)，交易金額為5.39億港元。

通過(guò)此次收購(gòu)，華潤(rùn)終于初步彌補(bǔ)其作為頭部房企，于物業(yè)賽道上的弱勢(shì)地位，在香港區(qū)域打開(kāi)了一扇窗。

而更早之前，根據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至11月出，2021年內(nèi)房企在物業(yè)管理板塊共實(shí)現(xiàn)收并購(gòu)68起，已披露交易金額336.97億元，無(wú)論交易數(shù)量還是金額，均遠(yuǎn)超歷史。

若加上前述幾筆交易，則2021年至今所發(fā)生的交易總額已超過(guò)400億元。

值得一提的是，其中不乏單項(xiàng)交易金額數(shù)十億元的并購(gòu)大案。

如碧桂園服務(wù)收購(gòu)四川一個(gè)藍(lán)光旗下上市物企藍(lán)光嘉寶服務(wù)，前者以54.32億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶71.17%股份，使其在管規(guī)模一躍超過(guò)萬(wàn)科、恒大等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，坐穩(wěn)行業(yè)第一寶座。

再如10月份，久未現(xiàn)身房地產(chǎn)領(lǐng)域、“沉迷”于金融投資的合生創(chuàng)展，突然放出消息，擬以200億港元對(duì)價(jià)收購(gòu)恒大物業(yè)51%股權(quán)。

盡管最終或因價(jià)格問(wèn)題，雙方交易未能達(dá)成，但每一次事件都在向行業(yè)表明，收并購(gòu)已經(jīng)成為當(dāng)下擴(kuò)張的主流方式。

頭部物企籌資“誠(chéng)意收購(gòu)”

事實(shí)上，最令人感到躁動(dòng)和不安的是，潛在交易可能更多。

一方面，中小民營(yíng)房企在嚴(yán)峻的融資與銷售環(huán)境下普遍面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，對(duì)于現(xiàn)金流相對(duì)充裕，且急于轉(zhuǎn)型的房企而言，早已各顯神通、備好錢(qián)財(cái)。

日前，陽(yáng)光城吳建斌表示，過(guò)去20面，房地產(chǎn)的核心就是高周轉(zhuǎn)、高杠桿，膽子要大，什么錢(qián)都敢用，這樣才能發(fā)展起來(lái)。幾乎每家房企的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流都是負(fù)現(xiàn)金流，恨不得周轉(zhuǎn)得更快，只要錢(qián)一回來(lái)就買(mǎi)地。因此，若管控繼續(xù)從嚴(yán)，70%-80%的房企估計(jì)都要躺下。

在這樣的背景下，房企想要快速獲取現(xiàn)金流自救，只能通過(guò)變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而此時(shí)，土地、在建項(xiàng)目往往債務(wù)牽扯較深，買(mǎi)家不愿輕易接盤(pán)，正處于估值回調(diào)期的物業(yè)公司就成了“硬通貨”。

如11月初，融創(chuàng)服務(wù)以6.93億元收購(gòu)當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)32.22%股權(quán)。而此前不久，當(dāng)代置業(yè)剛剛宣布美元債違約，正急需這筆錢(qián)續(xù)命。

再如前文提到的碧桂園收購(gòu)藍(lán)光嘉寶、合生創(chuàng)展與恒大物業(yè)200億港元交易方案、遠(yuǎn)東發(fā)展收購(gòu)啟德物業(yè)，均為收購(gòu)標(biāo)的母公司在遇到現(xiàn)金流危機(jī)時(shí)，不得不采取“忍痛割愛(ài)”。

相反，對(duì)于母公司資金充足的物管企業(yè)而言，眼下這種情形正是收并購(gòu)的窗口期。

就在一周前，碧桂園服務(wù)還發(fā)布了擬配售1.5億股、集資總額約80億港元的公告。

需要指出的是，這已是一年來(lái)企業(yè)第三次配股，三次合計(jì)融資約263億港元。而碧桂園服務(wù)收并購(gòu)動(dòng)作和金額，也是整個(gè)行業(yè)之最，今年以來(lái)，已先后收購(gòu)藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活旗下鄰里樂(lè)、誠(chéng)和物業(yè)等7家知名物業(yè)公司部分或全部股權(quán)，總計(jì)斥資約193億元，增加在管面積約2.8億平方米。

除了碧桂園，不久前世茂服務(wù)也完成配發(fā)1.15億股新股，募資總額17.35億元港元；旭輝永升服務(wù)宣布配發(fā)0.84億股新股，募資總額13.04億元港幣。

根據(jù)公告，上述公司均表示配股融資將主要用于收并購(gòu)。

此外，就在各家各顯神通，忙得不亦樂(lè)乎之際，過(guò)去不止一次公開(kāi)表示“不差錢(qián)”“不需要分拆上市”得行業(yè)老大哥萬(wàn)科終于坐不住了。

日前，萬(wàn)科公告稱，擬分拆子公司萬(wàn)物云在港交所上市的計(jì)劃獲股東大會(huì)高票通過(guò)。截至2020年底，萬(wàn)物云在管面積 5.66 億平方米。

無(wú)獨(dú)有偶，商管物業(yè)領(lǐng)域的“一哥”萬(wàn)達(dá)商管同樣不甘寂寞。10月21日，珠海萬(wàn)達(dá)商管向香港聯(lián)交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)，截至2021年中期，企業(yè)管理全國(guó)204個(gè)城市380座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在管商業(yè)面積共5420萬(wàn)平方米。

日前，世茂服務(wù)助理總裁、海峽區(qū)域公司總裁閆佩倫在接受媒體采訪時(shí)就表示，做大規(guī)模是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基礎(chǔ)。目前行業(yè)處于跑馬圈地階段，企業(yè)以收并購(gòu)為切入點(diǎn)，不僅可以擴(kuò)大規(guī)模，還可以搶占戰(zhàn)略性賽道，構(gòu)建垂直領(lǐng)域影響力，這是企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力和市占率的重要機(jī)遇。

“不過(guò)，在收并購(gòu)大潮中，物企不宜盲目跟風(fēng)?！遍Z佩倫同時(shí)也指出，僅停留在數(shù)字階段的業(yè)務(wù)規(guī)模影響有限，企業(yè)做大規(guī)模后不能消化，反而會(huì)適得其反。因此，企業(yè)更應(yīng)重視有質(zhì)量的規(guī)模化發(fā)展，除做大規(guī)模，也需重視整合建設(shè)和能力提升。

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