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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）半年時(shí)間，從賣地千億到打折出讓，曾今火熱的杭州土地市場(chǎng)，小步快跑進(jìn)入調(diào)整期。

11月20日，杭州市發(fā)布2021年第三批住宅用地集中出讓公告（杭規(guī)劃資源告[2021]R003號(hào)），合計(jì)出讓地塊35宗，面積2643畝，總建筑面積416.07萬平方米，總起價(jià)712.9億元，將于12月21日集中出讓。

若第三批次土地全部順利成交，杭州三輪集中供地共成交商品住宅用地10007畝，預(yù)計(jì)可完成年度供應(yīng)計(jì)劃10070.55畝的99.37%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，對(duì)于杭州來說，第三次集中供地較為重要，一方面今年供地計(jì)劃距離既定規(guī)劃還有一定差距，土地出讓的任務(wù)較重。另一方面由于第二次土拍流拍數(shù)量較多，對(duì)本次土拍難免會(huì)形成一定影響。

重啟“勾地”政策

首輪集中供地中，“勾地”政策是杭州了解房企購(gòu)地意向的方式之一。

3月27日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了第一批國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓信息預(yù)告，共57宗住宅地塊，出讓面積約4533畝。十天后，這57宗住宅地塊正式出讓。

由于提前了解房企意愿，杭州首批集中供地火爆，總起拍價(jià)943.7億元，最終成交價(jià)1178億元，在競(jìng)自持和封頂價(jià)的基礎(chǔ)下，平均溢價(jià)率高達(dá)24.83%。其中，有44宗地達(dá)到封頂價(jià)，最高自持比例達(dá)到40%。

第二次集中供地中，杭州忽略“勾地”政策，直接發(fā)布土地出讓公告。不同于首輪供地中收官攬金千億，杭州第二批集中供地以54.84%流拍率、257.46億成交總價(jià)草草收?qǐng)觥?

為了降低流拍率、完成供應(yīng)計(jì)劃，杭州第三輪集中供地恢復(fù)勾地政策。

11月3日，杭州市規(guī)劃和自然資源局曾發(fā)布第三批集中供地預(yù)告，計(jì)劃推出51宗地塊，并表示有意向參與上述地塊競(jìng)買的，可于11月10日前繳納預(yù)約申請(qǐng)保證金、辦理預(yù)約申請(qǐng)手續(xù)。

“這意味著房企又可以在正式競(jìng)價(jià)前進(jìn)行‘勾地’?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，勾地有利于政府了解市場(chǎng)需求，從而更科學(xué)地評(píng)估和確定出讓底價(jià)，增加了政府在招拍掛中的優(yōu)勢(shì)地位，有效降低流拍風(fēng)險(xiǎn)。

為了增加土地吸引力，杭州主城區(qū)地塊明顯增多，申花、三墩、未來科技城、文暉、運(yùn)河新城、錢江新城二期、云城等多個(gè)熱門板塊均有地塊出讓。

與此同時(shí)，為了避免“10宗競(jìng)品質(zhì)地塊在報(bào)名階段終止出讓”的局面，本次供地采取“定品質(zhì)”出讓，即根據(jù)各宗地的建筑品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)依照《建設(shè)用地規(guī)劃條件》和《建設(shè)條件須知》執(zhí)行。

另外，杭州本次出讓對(duì)購(gòu)買資格、購(gòu)地資金等仍有嚴(yán)格的要求。其中，同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買（含聯(lián)合競(jìng)買）同一地塊；競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等。

降低預(yù)期賣地

為預(yù)防流拍率過高，杭州降低土地競(jìng)得價(jià)格。

溢價(jià)率方面，杭州土地上限由此前的15%下調(diào)為10%。當(dāng)土地競(jìng)價(jià)未達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，價(jià)高者得；當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為公開搖號(hào)確定競(jìng)得人。

這個(gè)結(jié)果并不令人意外。自第三批集中土拍掛牌伊始，各地紛紛降低土地初始掛牌價(jià)格。以上海和廣州為例，上海第三輪供地中有8宗地塊起始價(jià)在10億元以下，有10宗地塊的在10億元－20億元之間；廣州第三輪集中供地有6宗回爐地塊再次出讓，平均起始樓面價(jià)每平方米下調(diào)了1200-3200元，有個(gè)別地塊每平方米降價(jià)5240元。

和廣州一樣，杭州也有4宗流拍地塊卷土重來，分別為筧橋單元JG0603-R21-06地塊、富春灣新城7號(hào)地塊、臨平開發(fā)區(qū)北沙路與風(fēng)荷路交匯東南處地塊和錢塘核心區(qū)青西二路東側(cè)地塊。這些是第二輪集中供地中的競(jìng)品質(zhì)地塊。

但價(jià)格有了很大變化。筧橋單元JG0603-R21-06地塊本次出讓地價(jià)為20.25億元，較前批次的22.04億元減少1.79億元，同比減少8.11%；富春灣新城7號(hào)地塊前批次出讓地價(jià)7.2億元，本批次直接下滑12.5%至6.3億元。

臨平開發(fā)區(qū)北沙路與風(fēng)荷路交匯東南處地塊價(jià)格下調(diào)幅度最大。本次出讓地價(jià)為6.93億元，較前批次的8.32億元直接減少1.39億元，同比減少為16.67%，相當(dāng)于給房企打了85折。

不降價(jià)的地塊則以提高商品房預(yù)售價(jià)變相折價(jià)。以錢塘核心區(qū)青西二路東側(cè)地塊舉例，出讓價(jià)格雖較前次的8.61億元上漲7.15%至9.25億元，但所建商品住房毛坯銷售價(jià)格也有所上漲。

其中，均價(jià)從“不高于17300元/平方米”變更為“不高于18800元/平方米”，最高單價(jià)從“不高于19030元/平方米”變更為“不高于20680元/平方米”，平均每平方米利潤(rùn)空間增加1500元。

“這表現(xiàn)出杭州對(duì)于未來推動(dòng)商品房向更高品質(zhì)化發(fā)展有著較強(qiáng)的訴求?！睆埐ū硎?，部分地塊的起拍價(jià)格有所調(diào)整，也是更多考慮到市場(chǎng)因素，并給到房企更有保障性的利潤(rùn)空間。

“不論如何，土地市場(chǎng)真的降溫了?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示，第一，房企拿地的積極性下降，尤其到了年底，房企現(xiàn)金流集中支出階段，很多房企已經(jīng)暫停了拿地；第二、地方政府對(duì)于土地市場(chǎng)的預(yù)期也降溫了，基準(zhǔn)地價(jià)方面也開始下降了；第三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾已經(jīng)從供給端轉(zhuǎn)移到需求端，目前是購(gòu)房者觀望情緒較濃。

在宋紅衛(wèi)看來，在房地產(chǎn)整體銷售下降的大背景下，即使政府降低地價(jià)，房企的拿地的積極性也不會(huì)太高，預(yù)計(jì)杭州此次拿地的主體還是杭州本地的龍頭企業(yè)和地方國(guó)企。

張波則表示，第三次土拍整體門檻有所降低，會(huì)更有利于提升房企拿地的積極性，預(yù)計(jì)本次土拍市場(chǎng)熱度會(huì)高于第二次，房企的表現(xiàn)也會(huì)更為理性。

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