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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“很多地產(chǎn)老板曾說物業(yè)是‘未來’，但當企業(yè)遇到危機時，先賣了‘未來’?！比f物云CEO朱保全金句爆出不久，萬科就打算送“未來”上市。

11月5日，萬科企業(yè)股份有限公司公告宣布，其擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物云”）到香港聯(lián)交所上市。

公告表示，本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%（超額配售選擇權行使前），并授予承銷商不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權。

萬科方面表示，截至目前，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權，本次分拆上市后，公司仍將繼續(xù)保持對萬物云的控股權，不會對公司其他業(yè)務板塊的持續(xù)經(jīng)營運作構成任何實質(zhì)性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

“恰逢其時，合伙奮斗?！敝毂Ｈ谂笥讶χ懈锌?。

爭奪物業(yè)第一股？

無論是“實現(xiàn)千億市值再上市”，還是與商寫物業(yè)服務位居行業(yè)第一的戴德梁行成立萬物梁行，萬科主席郁亮從未掩飾萬物云爭做物企龍頭的野心。

數(shù)據(jù)顯示，萬科物業(yè)成立于2001年2月，注冊資本為人民幣105042萬元，主要經(jīng)營范圍包括物業(yè)服務家政服務；與物業(yè)管理相關的房屋維修、養(yǎng)護，樓宇機電設備，環(huán)境衛(wèi)生及園林綠化設計、房地產(chǎn)經(jīng)紀等。

2019年12月，萬科物業(yè)與戴德梁行成立合資公司，聚焦商業(yè)物業(yè)與資管領域的萬物梁行；2020年10月，萬科物業(yè)正式更名為萬物云，并推出國內(nèi)第一個以城市服務為定位的全新品牌萬物云城。

至此，萬物云“三駕馬車”初具雛形，分別是以住宅為主的萬科物業(yè)、以商業(yè)物業(yè)為主的萬物梁行和主打城市服務的萬物云城。2021 年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入103.8 億元，同比增長33.3%。其中，住宅物業(yè)服務收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設施服務31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務6.3億元，占比6.1%。

值得一提的是，這是萬物云第一次在營收上弱于碧桂園服務，同期碧桂園服務實現(xiàn)營收115.6億，較萬物云多出11.8億元。

營收失利，規(guī)模優(yōu)勢同時失守。2020年，萬物云在管面積5.6億平米高于同期碧桂園服務在管3.77億平米，但碧桂園服務在2021年完成幾場收并購后新增在管面積遠超2.15億平方米，憑借此超過萬物云并在上市物企規(guī)模上排名第一。

萬物云也在同步追趕，以自身4.8%的股份換取陽光智博100%股權，并收購伯恩物業(yè)100%股權。

中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙分析，碧桂園服務之所以能完成幾筆大的收購，與其上市公司融資便利有關。換句話說，萬物云上市不一定意味著企業(yè)缺錢，但會有更加充足的資金供其使用，有利于完成收并購。

事實上，物企的業(yè)務模式比較一致，發(fā)展戰(zhàn)略也比較雷同，如今已面臨激烈的市場競爭。觀點指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至10月15日，物企收并購案例達70起，涉及金額超過291.88億元，已超過2020年全年。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院執(zhí)行院長唐卓表示，當前物業(yè)市場正處在階段性調(diào)整期，物業(yè)板塊估值下行，收并購事件頻發(fā)。萬物云此時上市，利用行業(yè)馬太效應，或將為其帶來更多收并購的機會和空間，從而“跑馬圈地”，占據(jù)行業(yè)頭部位置。

萬科方面也表示，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業(yè)務發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。

此外，楊熙預估，目前物業(yè)市場萬物云與碧桂園服務體量、營收相當，如果資本市場能給碧桂園服務2000億港幣估值，以萬物云在行業(yè)、市場上的地位、口碑，大概率也可以同樣給到萬物云相當?shù)墓乐邓健?

“市場給與萬物云的估值或在2000億-2500億港元之間，行業(yè)龍頭或被刷新。”唐卓表示。

城市服務商“心結”

“經(jīng)常有媒體問，萬科物業(yè)究竟什么時候上市?！?

這是郁亮在2020年3月業(yè)績會上提出的問題，也是房地產(chǎn)行業(yè)最關心的問題之一。彼時，早早搶先上市的碧桂園服務，成為物業(yè)第一股；恒大物業(yè)依靠物業(yè)風口期，達成千億市值。

為什么不上市？郁亮的回答是這樣的：萬科在相當長一段時間之內(nèi)沒有上市計劃，一直需要等到人們認為萬科物業(yè)是城市服務商的時候，才考慮讓其上市。

類似的回應出現(xiàn)在2021年6月的萬科2020年度股東大會上，被問及萬物云上市時間表時，郁亮表示，“如果我們只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務，多一家、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個城市服務商，我覺得會變得很重要。”

郁亮說的城市服務商，更具體的來說，是萬物云的城市物業(yè)板塊萬物云城，涉及到政府的城管系統(tǒng)、城建系統(tǒng)、水務系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)保系統(tǒng)以及社區(qū)治理機構五大系統(tǒng)。

不過從智慧城市服務僅占總營收的6.1%來看，萬物云城市服務商的身份并不突出。“為體現(xiàn)萬物云在這部分堅持領跑的決心，萬物云城將保持不低于60%的增速。”朱保全曾對媒體表示。

形成對比的是，以住宅為主的萬科物業(yè)，和以商業(yè)為主萬物梁行預計增速分別為控制在30%以內(nèi)、保持30%-60%。

事實上，為擴大城市物業(yè)服務版圖，過去四年里萬物云與各城市政府合作頻繁。例如，與湖北省聯(lián)投集團合作，打造智慧城市；與鄭州市二七區(qū)人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，搭建“城市空間整合服務”平臺；與廈門思明共同設立城資管理公司，擴展城市服務業(yè)務等等。

“若以街道為計量單位計算，萬物云截止目前已服務了288條街道，市場占有率在街道里的濃度超過25%?！痹?021年度業(yè)務交流會上，朱保全表示，萬物云發(fā)布“百城千街”計劃的“街道戰(zhàn)略”，計劃聚焦中國不少于100個城市的1000條街道。

萬科方面對觀察者網(wǎng)表示，目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過。

如此看來，郁亮對萬物云城市服務商的身份也是滿意的。

再造一個貝殼？

對標貝殼的觀點，是從一場分享會上傳出的?！叭f科物業(yè)到萬物云，就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變?！敝毂Ｈ硎?，科技平臺，將是萬物云未來新的增長點。

雖然科技元素目前在萬物云的營收中占比甚微，但其發(fā)展途徑或許或許可以從近期計劃赴港上市的萬盈服務中得到答案。

萬盈服務的運營主體為升龍投資集團旗下公司。2020年10月，萬物云與升龍投資集團達成戰(zhàn)略合作，雙方成立物業(yè)合資公司加入睿聯(lián)盟，作為回報，萬物云將全力支持升龍旗下物業(yè)公司上市。

資料顯示，睿聯(lián)盟由萬科物業(yè)于2015年組建，聯(lián)盟成員可共享萬科物業(yè)的程序文件、作業(yè)步驟、客戶資源等。

有意思的是，鏈家提出搭建貝殼找房之際，曾對外表示，貝殼找房向中介公司和經(jīng)紀人開放其過億真實房屋信息的不動產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)庫，一方面提供數(shù)據(jù)、運營體系和技術層面的賦能，一方面也保證都是基于真房源來合作共贏。

對比兩個平臺不難發(fā)現(xiàn)，萬物云的“野心”是在物業(yè)圈再造一個“貝殼”，赴港上市的萬盈服務就是其代表作。

2021年9月，萬盈服務向港交所遞交招股書，萬物云是其戰(zhàn)投和科技服務商。對于科技服務商的身份，朱保全在接受媒體采訪時是這么解釋的：“升龍不會做物業(yè)，但想找人做物業(yè)，同時也不想失去資本市場給物業(yè)的紅利。萬物云就幫其梳理全套物業(yè)管理流程、找總經(jīng)理，但這個公司還是升龍物業(yè)?！?

萬盈服務從無到有直至赴港上市，萬物云則借此打通了平臺服務的全部流程，可以說是一場雙贏的局面。

這只是萬物云利用科技服務的一個縮影。朱保全介紹，在科技板塊，萬物云在武漢打造了中國第一個物業(yè)數(shù)字運營中心，并表示萬科物業(yè)20%的流程是通過遠程完成。未來，這方面的案例將越來越多。

“萬科云未來是一個平臺?！痹诎雮€月前的分享會上，郁亮表示，未來衡量它的價值既要看本身業(yè)務規(guī)模和營收增長等情況，也要注意新的業(yè)務。

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