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（文/張玉 編輯/馬媛媛）今年尤其是三季度以來(lái)，信貸政策、調(diào)控政策持續(xù)收緊，體現(xiàn)在銷(xiāo)售端就是房企整體業(yè)績(jī)的慘不忍睹。

日前，首開(kāi)股份發(fā)布了2021年第三季度報(bào)告，今年三季度，公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入106.12億元，比上年同期增長(zhǎng)了66.33%；不過(guò)，公司公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-1.49億元，比上年同期減少了256.14%。

對(duì)于公司三季度增收不增利的狀況，11月3日，首開(kāi)股份方面回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)一般結(jié)算周期為2.5年~3年，目前行業(yè)普遍結(jié)算的項(xiàng)目基本上為在2018年前后取得的，這些項(xiàng)目一方面在取得時(shí)土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致成本上升，另一方面又受到后期銷(xiāo)售限價(jià)政策的影響，產(chǎn)品毛利率水平下降。這個(gè)問(wèn)題也是目前整個(gè)行業(yè)在三季度凸顯的特點(diǎn)?！跋嘈沤?jīng)過(guò)一定時(shí)期的消化，后期毛利率水平將會(huì)有所回升?！?

少數(shù)股東權(quán)益占比過(guò)半

增收不增利成為首開(kāi)股份今年以來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)的代名詞。

今年前三季度，首開(kāi)股份共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入439.3億元，比上年同期增長(zhǎng)了79.99%。不過(guò)，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為6.99億元，比上年同期減少49.16%。

事實(shí)上，首開(kāi)股份增收不增利的魔咒從公司半年報(bào)也可窺得一二。2021 年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入333.18億元，同比增長(zhǎng)84.83%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8.48億元，同比減少33.7%。

在同策研究院資深分析肖云祥看來(lái)，出現(xiàn)增收不增利，很大程度上是由于盈利能力降低而引起的，這是目前行業(yè)面臨的普遍問(wèn)題，當(dāng)然造成盈利能力下降的影響因素也很多，比如結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品地價(jià)較高，資金成本較高，市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)走低，或限價(jià)調(diào)控影響等。除此之外，目前房企為了分散風(fēng)險(xiǎn)，常常在項(xiàng)目層面采取合作方式經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目股權(quán)占比的大小將影響公司利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模。

首開(kāi)股份三季報(bào)并未對(duì)公司合作項(xiàng)目占比情況進(jìn)行公告，而參照其2021年半年報(bào)，今年上半年公司獲取的13個(gè)項(xiàng)目中，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的權(quán)益占比在50%以上（不含50%）的項(xiàng)目?jī)H有4個(gè)，只有1個(gè)不涉及到合作開(kāi)發(fā)。

此外，三季報(bào)顯示，截至2021年9月30日，首開(kāi)股份少數(shù)股東權(quán)益為336.09億元，超過(guò)歸屬于母公司所有者權(quán)益311.19億元，占公司所有者權(quán)益的比重過(guò)半。

另?yè)?jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2018~2020年，首開(kāi)股份所有者權(quán)益分別為536.68億元、578.94億元及641.76億元；其中少數(shù)股東權(quán)益分別為227.81億元、284.03億元及325.82億元；少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益的比重分別為42.45%、49.06%及50.77%。

不難看出，近年來(lái)首開(kāi)股份少數(shù)股東權(quán)益占比持續(xù)提高，到2020年，少數(shù)股東權(quán)益占比已經(jīng)過(guò)半。也就是說(shuō)，首開(kāi)股份超過(guò)一半的所有者權(quán)益都裝進(jìn)了少數(shù)股東的“錢(qián)包”。那么，首開(kāi)股份少數(shù)股東權(quán)益占比為何如此之高？

就此，首開(kāi)股份方面解釋稱(chēng)，本期結(jié)算項(xiàng)目是在土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的時(shí)間點(diǎn)取得，拿地的時(shí)候合作方比較多，權(quán)益占比有所下降，導(dǎo)致本期少數(shù)股東權(quán)益有所增加。

花式“降”負(fù)債

值得一提的是，盡管侵蝕了部分利潤(rùn)，對(duì)于當(dāng)下債務(wù)水平依舊較高的首開(kāi)股份來(lái)說(shuō)，不斷增加的少數(shù)股東權(quán)益或許的確有利于降低公司的負(fù)債水平。

眾聯(lián)智詢(xún)副總裁蔣凱向觀察者網(wǎng)解釋?zhuān)贁?shù)股東權(quán)益過(guò)高的話(huà)，有幾個(gè)原因，一方面，合作項(xiàng)目確實(shí)在增多，首開(kāi)股份這幾年也一直存在規(guī)模沖動(dòng)；另一方面，三道紅線(xiàn)出臺(tái)后，房企都有降杠桿的需要，少數(shù)股東權(quán)益有助于增厚總資產(chǎn)，又能降低負(fù)債率，也確實(shí)起到了作用。

第三，少數(shù)股東權(quán)益中“明股實(shí)債”的操作，確實(shí)給企業(yè)隱藏了負(fù)債，一般來(lái)說(shuō)，少數(shù)股東權(quán)益與收益長(zhǎng)期不匹配的話(huà)，基本上就存在明股實(shí)債安排的。

那么，首開(kāi)股份近年來(lái)的財(cái)務(wù)狀況如何呢？

今年4月，觀察者網(wǎng)曾報(bào)道，截至2020年末，首開(kāi)股份剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.83%，凈負(fù)債率為178.56%，現(xiàn)金短債比為0.89，三道紅線(xiàn)全部踩中。

今年上半年，首開(kāi)股份“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)改善明顯。截至今年6月底，公司凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為 162.1%、74.6%及1.2倍，檔位由紅轉(zhuǎn)橙。此外，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也增加至98.04億元。

除了少數(shù)股東權(quán)益，永續(xù)債也是首開(kāi)股份降低負(fù)債的“法寶”。財(cái)報(bào)顯示，截至今年三季度末，首開(kāi)股份共有永續(xù)債50億元，其中包括一筆票面利率為3.88%的30億元永續(xù)債以及一筆票面利率為4.67%、總額為20億元的永續(xù)債。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，永續(xù)債又稱(chēng)無(wú)期債券，在會(huì)計(jì)賬目里歸為所有者權(quán)益，而非負(fù)債。這樣來(lái)看，永續(xù)債不僅不會(huì)增加公司負(fù)債，而且會(huì)增厚資本、補(bǔ)充現(xiàn)金流。

對(duì)于公司目前的債務(wù)狀況，首開(kāi)股份方面表示，按照公司自身情況，公司制定了較為詳細(xì)的降負(fù)債方案，總的來(lái)說(shuō)，公司將采取加快銷(xiāo)售去化、提高存貨周轉(zhuǎn)速度、降低融資增速等措施，實(shí)現(xiàn)負(fù)債率有效降低。另一方面，審慎獲取新增資源，在項(xiàng)目遴選時(shí)，重點(diǎn)研究未來(lái)銷(xiāo)售速度有保障，回款速度快的高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，堅(jiān)決回避非快銷(xiāo)的項(xiàng)目及地王項(xiàng)目。

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