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“祭出”2192億債務(wù)重組方案后,華夏幸福能否“獲救”?
【導(dǎo)讀】 王文學(xué)是個講義氣的人。在年初的那場內(nèi)部講話中,面對1000名華夏幸福核心員工,王文學(xué)坦言:“干到今天這步,我愿賭服輸”。但他顯然不是一個容易妥協(xié)的人。在那場講話的最后,他篤定地表示,華夏幸福一定會存在,產(chǎn)業(yè)新城還得干,孔雀城的房子還得蓋。
(文/張玉 編輯/馬媛媛)“過去的時候喝酒多好,但享受了那時候的好,我也能忍受現(xiàn)在的煎熬?!痹诮衲?月份的一次內(nèi)部講話中,昔日河北最大房企華夏幸福董事長王文學(xué)如是說。
而從今年年初公開承認(rèn)流動性危機到現(xiàn)在,8個月時間過去,華夏幸福終于確定了初步的“償債”計劃。而當(dāng)這份“自救”與“他救”一同擺上臺面,資本市場表現(xiàn)出極大的樂觀和信心。
繼9月30日初步披露債務(wù)重組計劃后,10月8日,華夏幸福復(fù)牌漲停,報4.41元/股。與此同時,公司第一大股東中國平安也大漲7.73%,報收52.1元/股。
出售資產(chǎn)償債千億
對于公司2192億元的金融債務(wù),華夏幸福排在第一位的方式是變賣資產(chǎn)。其中,賣出資產(chǎn)預(yù)計回籠資金約750億元。對于這部分回籠資金,約570億元用于現(xiàn)金償付金融債務(wù),剩余部分用于落實住宅開發(fā)和交付責(zé)任,恢復(fù)產(chǎn)業(yè)新城及其它業(yè)務(wù)板塊的正常運行。
與此同時,出售資產(chǎn)預(yù)計會帶走金融債務(wù)約500億元。“出售項目公司通過債務(wù)置換方式,有條件承接相應(yīng)的由公司統(tǒng)借統(tǒng)還的金融債務(wù)?!比A夏幸福方面表示。
由此計算,華夏幸福通過出售資產(chǎn)償還的金融債務(wù)超過千億。
此外,優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償352億元。根據(jù)公告,應(yīng)收賬款質(zhì)押和實物資產(chǎn)抵押的金融債務(wù)展期留債,維持原財產(chǎn)擔(dān)保措施不變。展期期間利率下調(diào)。如若實物資產(chǎn)抵押相關(guān)擔(dān)保物被處置或出售的,所擔(dān)保債權(quán)可在擔(dān)保物處置或出售價款范圍內(nèi)優(yōu)先清償;應(yīng)收賬款質(zhì)押的,按年度分期按比例償還。與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)相關(guān)的開發(fā)貸,由相關(guān)金融機構(gòu)維持開發(fā)貸余額不變,利率下調(diào),存量項目逐步銷售償還,新增項目逐步投放。
以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償,即以公司約220億元有穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)等資產(chǎn)設(shè)立信托計劃,并以信托受益權(quán)份額償付相關(guān)金融債務(wù)。
剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接,展期、降息,通過后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償。展期屆滿后,根據(jù)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營情況,可協(xié)商直接清償或繼續(xù)展期。
在行業(yè)金融政策不斷收緊的當(dāng)下,華夏幸福“展期”、“降息”、“利率下調(diào)”等的措施,無疑更加考驗政府和債券相關(guān)機構(gòu)的支持力度。
盡管初步制定了債務(wù)重組計劃,不過,從目前來看,這也僅僅相當(dāng)于一份償債“大綱”,并無具體的收購意向方。華夏幸福方面亦坦陳,收購方能否確定、確定的時間及最終能否達(dá)成收購協(xié)議,尚存在不確定性。
保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)
盡管含淚開啟“賣賣賣”模式,華夏幸福仍然選擇保留自己的核心業(yè)務(wù)。公司方面表示,將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其它業(yè)務(wù)。
其中,孔雀城住宅業(yè)務(wù)板塊,多措并舉緩解資金壓力,有序運營,落實交房責(zé)任,通過成立專門的住宅開發(fā)和交付運作平臺,由“政債企”三方共同監(jiān)督,努力恢復(fù)孔雀城品牌形象,提振去化速度和銷售價格,逐步恢復(fù)孔雀城板塊融資功能,探討以滾動拿地等多元開發(fā)的手段,更好地完成房地產(chǎn)開發(fā)與交付任務(wù)。產(chǎn)業(yè)新城布局過于集中的問題將明顯改善,提高抵御區(qū)域政策和市場風(fēng)險的能力。
簡單的幾項措施透露出華夏幸福依然潛存的斗志。在產(chǎn)業(yè)新城方面,18年前,王文學(xué)就謀定了成為領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)運營商的路徑并于第一步“落子”河北省廊坊市的固安縣。固安模式率先實踐PPP創(chuàng)新機制,采用“政府主導(dǎo)、企業(yè)運作、合作共贏”的市場化運作方式,提供包括規(guī)劃設(shè)計服務(wù)、土地整理投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和城市運營維護在內(nèi)的工業(yè)園區(qū)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展綜合解決方案。
孔雀新城則是華夏幸?;诋a(chǎn)業(yè)新城的模式,圍繞都市圈發(fā)展園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)所形成的品牌,與產(chǎn)業(yè)新城進行聯(lián)動。華夏幸福2021年半年報顯示,截至今年上半年,公司目前已經(jīng)打造了超過50座孔雀城項目。
不過,隨著華夏幸福陷入流動性危機,關(guān)于孔雀城降價、甩賣、停工、拖延交付時間的消息頻頻見諸報端,而由此帶來的業(yè)主對質(zhì)量問題的擔(dān)憂和維權(quán)也不在少數(shù)。
這份微弱的星星之火能否燎原,仍然有待時間給出答案。
值得一提的是,對于公司業(yè)務(wù)中另一重要的板塊——商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù),華夏新城在這份債務(wù)重組方案中并未提及。
形勢誤判下激進狂奔
在年初一次內(nèi)部講話中,王文學(xué)曾揭露了公司目前窘境背后的原因。首當(dāng)其沖地是錯誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢,投資過于集中。據(jù)悉,2016年以前,華夏幸福的投資布局集中于環(huán)京區(qū)域。市場銷售及回款占比達(dá)90%以上。由于對形勢誤判,后期繼續(xù)加大環(huán)京產(chǎn)業(yè)新城的投入和配套住宅投資,但環(huán)京住宅市場量價齊跌,規(guī)模腰斬。初步測算,四年來累積影響公司銷售回款超過1000億元,同時還嚴(yán)重影響產(chǎn)業(yè)新城回款和應(yīng)收存貨的價值。
2017年環(huán)京形勢發(fā)生重大變化后,雖然華夏幸福當(dāng)機立斷,迅速調(diào)整布局,加大了對長三角、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)等外部區(qū)域投資力度,但船大難掉頭,調(diào)動效果不夠顯著。環(huán)京仍占50%左右,而外部主要區(qū)產(chǎn)區(qū)尚處于前期資金投入階段,對公司業(yè)績貢獻有限。
此外,前期激進擴張也是華夏幸福行棋至此的一大原因。王學(xué)文坦言,2014~2017年,華夏幸福提出了三年百園、三年百城、三年百鎮(zhèn)等計劃,超出公司自身能力,拓展區(qū)域過多過散,質(zhì)量參差不齊,有限資源難以滿足眾多產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)需求。
2020年以來,接踵而來的疫情導(dǎo)致環(huán)京市場出現(xiàn)斷崖式下降。種種因素最終引爆了華夏幸福的債務(wù)償付危機——2021年到期需償付金額高達(dá)千億元。而截至2021年1月31日,華夏幸福的貨幣資金僅有240億元,且基本上都是受限資金。新增融資全面受阻、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流無法覆蓋償付需求??勺⑷氲馁Y金,基本枯竭。
危機由此觸發(fā),這是所有人都不愿意看到的局面。
王文學(xué)是個講義氣的人。在年初的內(nèi)部講話中,面對1000名華夏幸福核心員工,王文學(xué)坦言:“干到今天這步,我愿賭服輸”。但他顯然不是一個容易妥協(xié)的人。在那場講話的最后,他篤定地表示,華夏幸福一定會存在,產(chǎn)業(yè)新城還得干,孔雀城的房子還得蓋。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
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