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（文/張玉 編輯/馬媛媛）當(dāng)下，流量最大的話題莫過(guò)于“恒大還能不能緩過(guò)來(lái)”，而經(jīng)常被拿來(lái)與許家印作比較的則是當(dāng)年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林“壯士斷腕”的魄力。

如今，逐步“企穩(wěn)”的王健林正在籌謀著攜旗下萬(wàn)達(dá)商管重新回歸資本市場(chǎng)。8月20日，萬(wàn)達(dá)商管提交了境外IPO的申請(qǐng)材料。而資本市場(chǎng)，也對(duì)其充滿了想象。

日前，有消息傳出，碧桂園已投資萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，投資金額約15億美元，折合成人民幣相當(dāng)于100億元人民幣。9月23日，觀察者網(wǎng)從知情人士處確認(rèn)了上述消息的真實(shí)性。

針對(duì)上述市場(chǎng)傳聞，萬(wàn)達(dá)商管方面回應(yīng)表示：“不予置評(píng)”。碧桂園方面則表示，相關(guān)數(shù)字并不十分準(zhǔn)確，以萬(wàn)達(dá)商管披露的公告為準(zhǔn)。

合作早有端倪

傳聞背后，事實(shí)上，此次碧桂園入股對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)并不是完全陌生的“空投”。雙方的“惺惺相惜”早在之前的合作中就可以窺見(jiàn)端倪。

今年1月23日，碧桂園和萬(wàn)達(dá)正式簽署合作協(xié)議，雙方共同合作打造佛山市順德區(qū)陳村站TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)三龍匯·萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市商業(yè)客廳。

公開(kāi)資料顯示，碧桂園在2018年6月以總價(jià)40億元，樓面價(jià)1.02萬(wàn)元/平方米奪得順德陳村12萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸TOD地塊，項(xiàng)目后來(lái)命名ICC碧桂園三龍匯。彼時(shí)，一同參與競(jìng)拍的有美的、碧桂園、萬(wàn)科三家品牌房企。最終，由碧桂園將上述地塊收入囊中。

在今年1月舉行的ICC碧桂園三龍匯·萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)簽約儀式上，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)介紹，ICC碧桂園三龍匯以軌道+商圈+物業(yè)+產(chǎn)業(yè)的新型TOD開(kāi)發(fā)模式，集辦公、酒店、商業(yè)、居住、休閑、教育等全方位功能配套。

除了今年在TOD項(xiàng)目中的合作，2016年，汕尾市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)舉行合作簽約儀式，兩家企業(yè)將在汕尾聯(lián)合開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”。此次萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與碧桂園聯(lián)合開(kāi)發(fā)汕尾碧桂園商業(yè)地塊，擬將該項(xiàng)目打造為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲等功能于一體的大型地標(biāo)性商業(yè)綜合體。

而在更早之前，2007年在港交所掛牌上市后，碧桂園在2009年就曾派人帶隊(duì)到萬(wàn)達(dá)考察信息化建設(shè)情況。2017年，時(shí)任碧桂園集團(tuán)辦公室副主任、黨群部主任高峰也曾帶隊(duì)前往萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總部學(xué)習(xí)調(diào)研萬(wàn)達(dá)黨建經(jīng)驗(yàn)。

除了在人才和團(tuán)隊(duì)打造上相互學(xué)習(xí)，從業(yè)務(wù)布局方面來(lái)看，碧桂園一直堅(jiān)定地看好三四五線城市布局，而萬(wàn)達(dá)在一二線市場(chǎng)飽和后也是盯緊了三四線對(duì)于休閑娛樂(lè)的購(gòu)物需求，在三四線城市布局了不少項(xiàng)目。雖然此后萬(wàn)達(dá)提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，其在三四線城市商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)也幾乎無(wú)人匹敵。

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，從投資的角度而言，萬(wàn)達(dá)商管在近期有上市預(yù)期，此時(shí)入股可獲得更高的投資回報(bào)；在業(yè)務(wù)上，萬(wàn)達(dá)商管在城市布局、品牌和專業(yè)能力方面與碧桂園的業(yè)務(wù)特點(diǎn)可形成互補(bǔ)，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式有利于增強(qiáng)碧桂園在商業(yè)開(kāi)發(fā)、管理能力的提升。

商管更具想象空間

毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于投資雙方來(lái)說(shuō)，這都是一筆穩(wěn)賺不賠的生意。

9月17日，天眼查顯示，萬(wàn)達(dá)商管獲得了一筆價(jià)值468億港元的Pre-IPO融資，投資方除了碧桂園，還有PAG太盟投資集團(tuán)、騰訊投資、螞蟻金服投資等。

行業(yè)龍頭企業(yè)入局的傳聞除了增加了事件本身的神秘感，也在無(wú)形中抬升了萬(wàn)達(dá)商管的估值和行業(yè)地位。

而加入富力物業(yè)以后，碧桂園服務(wù)總在管面積超過(guò)7億平方米。如果此次傳聞屬實(shí)，從規(guī)模面積來(lái)看，碧桂園服務(wù)將坐穩(wěn)行業(yè)“頭把交椅”。

獲得行業(yè)巨頭“青睞”的背后，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相比于住宅物業(yè)，商管物業(yè)具有更高的想象空間。

從毛利率指標(biāo)來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商管2020年投資物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)毛利率為74.38%，同比下滑1.87個(gè)百分點(diǎn)，低于龍湖投資物業(yè)盈利水平，但仍處于監(jiān)測(cè)企業(yè)中的中上水準(zhǔn)。

而在單店?duì)I收上，萬(wàn)達(dá)商管2020年單店?duì)I收1.06億元/店/年，與去年同期基本持平，相比于同樣重點(diǎn)布局三四線的新城和寶龍，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的單店?duì)I收具有一定優(yōu)勢(shì)。

此外，2020年9月，萬(wàn)達(dá)商管正式對(duì)外宣布，從2021年開(kāi)始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，即企業(yè)不出萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的資金，也不再持有項(xiàng)目，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并分得收益。

而在已經(jīng)上市的資本市場(chǎng)上，商管物業(yè)也往往更加受到“青睞”。從物業(yè)股市盈率（PE）來(lái)看，有商業(yè)物業(yè)加持的物企往往能獲得較高PE，如新城悅、寶龍商業(yè)、合景悠活等。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月24日，商業(yè)領(lǐng)域領(lǐng)頭羊之一的華潤(rùn)萬(wàn)象生活市盈率為59.3%，而物企行業(yè)巨頭碧桂園服務(wù)的市盈率也僅為41.2。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商管物業(yè)公司管理的難度通常要大于普通住宅管理板塊，并且一線城市商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性較強(qiáng)，管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也高于住宅板塊。此外，能夠跑贏通脹也是市場(chǎng)更加關(guān)注商管物業(yè)的關(guān)鍵。

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