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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）富力的“賣子”自救路還在繼續(xù)。

9月20日晚間，碧桂園服務(wù)表示，于交易時段結(jié)束后，碧桂園物業(yè)香港（本公司間接全資附屬公司）與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，本集團同意以不超過人民幣100億元的代價收購富良環(huán)球，由此間接收購富良環(huán)球所持之各目標公司100%股權(quán)。

同一時間，富力地產(chǎn)創(chuàng)始人李思廉、張力對外宣布將“自掏腰包”補充富力流動資金。

具體來看，李思廉及張力為富力地產(chǎn)的執(zhí)行董事及大股東，與集團溝通，為支持集團將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計于未來一至兩個月內(nèi)完成。富力地產(chǎn)預(yù)期于九月二十一日收到約24億港元。

富力地產(chǎn)稱，主要股東以免息貸款形式提供財務(wù)支持，展現(xiàn)主要股東對公司持續(xù)承諾及對公司業(yè)務(wù)及發(fā)展堅定不移的信心。

有意思的是，主要股東提供的80億港元財務(wù)支持，根據(jù)2021年9月20日匯率計算，約為66.42億元人民幣。

也就是說，如果碧桂園服務(wù)最后給出100億元的收購價格，李思廉、張力就有機會將剩余33.58億余元收入囊中，這是因為此前兩人曾憑借3億元成功撬動富力物業(yè)大部分資產(chǎn)。

3億換33億？

許多人不知道的是，富力物業(yè)早已不是富力地產(chǎn)旗下資產(chǎn)。

早在富力地產(chǎn)2016年中期業(yè)績發(fā)布會上，富力管理層就表示正在研究物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市。隨后幾年里，李思廉就按照預(yù)期計劃一步步將物業(yè)從富力地產(chǎn)中剝離出來。

2019年12月23日，富力地產(chǎn)將大同恒富物業(yè)服務(wù)有限公司的全部股權(quán)賣給廣州富星，代價為500萬元；7天后，又以500萬元的價格，將天津華信物業(yè)管理有限公司賣給廣州富星；2020年4月，富力地產(chǎn)出售天力物業(yè)100%的股權(quán)予廣州富星，代價僅3億元。

值得一提的是，大同恒富物業(yè)、天津華信物業(yè)和天力物業(yè)是富力物業(yè)在中國內(nèi)地主要的經(jīng)營實體，也就是富力物業(yè)的核心資產(chǎn)。

富力地產(chǎn)通過出售物業(yè)公司共籌集到4.85億元的收益，并稱有助于緩解其資金壓力。但事實上，不足5億的收益，還不夠富力地產(chǎn)重新拿下一個項目，償還千億債務(wù)更是杯水車薪。

此外，市場對其交易對價并不認可，這很大程度是因為2020年受疫情影響，物企上市受到資本的狂熱追捧。

58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟曾向觀察者網(wǎng)表示，從當時香港上市的近50家物業(yè)管理公司市值來看，80%以上的企業(yè)市值在10億以上，而天力物業(yè)作為一家一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，3億元的收購價格應(yīng)該是低于市場平均價格的。

而之所以選擇“低價賤賣”富力物業(yè)，主要是因為在李思廉眼中，拆分物業(yè)無疑是將資產(chǎn)從一個口袋轉(zhuǎn)移到另一個口袋而已。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，廣州富星是李思廉和張力于2019年12月聯(lián)合成立，兩人各持股50%。2021年4月14日，廣州富星發(fā)生股東變更，李思廉、張力退出，新增富力物業(yè)服務(wù)集團香港有限公司。

據(jù)富力物業(yè)此前招股書顯示，擁有公司核心資產(chǎn)的富良環(huán)球由三人持有，其中富力地產(chǎn)創(chuàng)始人李思廉、張力分別各持有46.48%股份，寰圖聯(lián)席董事長兼集團總裁、雅居樂二公子陳思樂持有7.05%股份。

隨著富良環(huán)球成功“賣身”，李思廉、張力等人將收到來自碧桂園服務(wù)約100億元資金。換句話說，不過一年時間，李思廉、張力等人就成功將價值3億元的富力物業(yè)變成價值100億元的物業(yè)資產(chǎn)，收益頗豐。

而剔除用來支援富力地產(chǎn)的66.42億元，還剩下33.58億余元等待瓜分。

尚有300億債務(wù)缺口難平

即使將物業(yè)賣上了價，依舊不夠富力地產(chǎn)償還債務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，富力地產(chǎn)總負債約為3317.8億元，較去年底減少約184億元；其中有息借款約為1433.5億元，較去年底減少約164億元；短期借款約為519億元。

雖然富力地產(chǎn)的負債指標均有下降，但其手頭資金仍無法覆蓋短債，非限制性現(xiàn)金對短債的覆蓋甚至從年初的40%下降至25%。截至2021年6月底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（不包含受限制現(xiàn)金）僅為127.6億元。

即使算上李思廉及張力為支持集團將提供約66.42億元股東資金，短期債務(wù)缺口仍有324.98億元。

此外，截至2021年6月底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，凈負債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55，“三道紅線”全踩，依舊劃為“紅檔”房企，不能新增有息負債。

融資渠道被斷，“賣子”是其最好的選擇。期內(nèi)，富力地產(chǎn)曾將旗下富力興盛置業(yè)的部分股權(quán)出質(zhì)予廣州市城投，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額162.5萬元。

“富力需要抓緊時間賣項目、賣好的項目?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，債務(wù)展期、賣項目、債轉(zhuǎn)股等方式都可以化解企業(yè)危機，但從操作層面上看，賣項目是目前能夠快速收回現(xiàn)金的主要方式，只要富力愿意出售優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，是不缺接盤者的。

盧文曦補充，由于房地產(chǎn)爆雷企業(yè)增多，企業(yè)信用破產(chǎn)變成一件非常嚴重的事情，一旦富力因為現(xiàn)金流問題致使企業(yè)違約，可能會引發(fā)一連串社會問題。

出于此，中梁控股于9月20日發(fā)布公告，已將所有必要資金匯入相關(guān)債券還款賬戶，用以償還于2021年9月26日到期本金及相關(guān)應(yīng)付利息；萬科也一直強調(diào)現(xiàn)金流穩(wěn)定，手握現(xiàn)金近2000億元、凈負債率連續(xù)20年低于40%。

“目前各家都得提早備好糧草了?！蹦撤科髽I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，由于房地產(chǎn)大環(huán)境變化和恒大事件的發(fā)生，房企有時候必須要向外證明企業(yè)現(xiàn)金流充足。

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