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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2018年以來(lái)，物管上市陣營(yíng)快速擴(kuò)充，房企分拆物管公司迎來(lái)“上市潮”。

至2021年，隨著港交所上市門(mén)檻提高，加之受房地產(chǎn)的調(diào)控政策影響，物管公司從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊獨(dú)立分拆，通過(guò)上市來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的升值的速度再次加快。

截至目前，共有52家物管公司成功登陸資本市場(chǎng)，年內(nèi)成功上市的物管公司達(dá)到11家，較去年同期6家上市數(shù)量幾近翻倍。且排隊(duì)中物管公司達(dá)到28家，預(yù)計(jì)年底至明年初將迎來(lái)上市高峰，屆時(shí)上市物企達(dá)到70家之多。

同時(shí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，收并購(gòu)成為各大物企提升在管面積、布局新業(yè)態(tài)的主流方式，行業(yè)已經(jīng)從“大魚(yú)吃小魚(yú)”走向“大魚(yú)吃大魚(yú)”。

收并購(gòu)成主要擴(kuò)張方式

近期，上市物企又有新的收并購(gòu)動(dòng)作。

9月15日，龍湖集團(tuán)旗下物企龍湖智慧服務(wù)收購(gòu)港資開(kāi)發(fā)商九龍倉(cāng)集團(tuán)旗下內(nèi)地部分物業(yè)，共涉及已簽約管理面積近900萬(wàn)平方米，其中9成分布于上海、蘇州、無(wú)錫、常州、杭州等長(zhǎng)三角區(qū)域熱點(diǎn)城市。

龍湖集團(tuán)方面坦言，收并購(gòu)是龍湖智慧服務(wù)市場(chǎng)外拓的重要途徑之一。

9月14日，世茂服務(wù)收購(gòu)瑞征物業(yè)60%股權(quán)。

世茂服務(wù)管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上更是提出明確的目標(biāo)：2022年企業(yè)計(jì)劃增加合約面積2億平方米，其發(fā)力重點(diǎn)就是收并購(gòu)，同年收并購(gòu)占比增至60%，外拓和內(nèi)生分別為30%和10%。

若將時(shí)間線(xiàn)延長(zhǎng)，可以發(fā)現(xiàn)今年以來(lái)中大型物業(yè)并購(gòu)頻發(fā)，早已成為行業(yè)常態(tài)。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年前8個(gè)月行業(yè)已完成27宗并購(gòu)，對(duì)價(jià)共計(jì)122.2億元，高于2020年全年收并購(gòu)對(duì)價(jià)105.7億元。

其中，單宗并購(gòu)對(duì)價(jià)在10億元以上的就達(dá)到4起，分別是合景悠活13.2億元收購(gòu)雪松智聯(lián)、恒大物業(yè)15億元收購(gòu)寧波亞太酒店物業(yè)、碧桂園服務(wù)48.5億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6%股權(quán)以及龍湖物業(yè)12.7億元收購(gòu)億達(dá)服務(wù)。

此外，在上個(gè)月集中舉辦的業(yè)績(jī)會(huì)上，不少上市物企高管均表態(tài)，接下來(lái)將繼續(xù)尋找收并購(gòu)標(biāo)的，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)擴(kuò)大規(guī)模，在接下來(lái)的“管理紅利”中占據(jù)有利地位。

資金實(shí)力是底氣

頻繁地收并購(gòu)離不開(kāi)強(qiáng)大的資金支持。與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資金全面收緊局面不同，物業(yè)管理行業(yè)作為“行業(yè)未來(lái)”，在融資方面相對(duì)寬松。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年至今行業(yè)募資額達(dá)到217.8億元，其中單筆最大募資為碧桂園服務(wù)，通過(guò)配股及發(fā)行可換股債券總計(jì)募資155億港元，借以補(bǔ)充收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)后的流動(dòng)資金。

同時(shí)，2021 年整體行業(yè)現(xiàn)金供給高于現(xiàn)金支出，致使大部分物企在手資金大幅增長(zhǎng)。

中信建投證券統(tǒng)計(jì)了25家重點(diǎn)物企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2021年中期，這些上市物企在手現(xiàn)金共計(jì)達(dá)到1216.9億元，較2020年末增長(zhǎng)14.9%。

中心建設(shè)制表，數(shù)據(jù)來(lái)源于企業(yè)公告

不過(guò)，大量現(xiàn)金都集中在頭部公司手中：截至2021年上半年，在手現(xiàn)金超過(guò)50億元的企業(yè)僅為8家，分別為：碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、金科服務(wù)和世茂服務(wù)。

“現(xiàn)金在手，天下我有?！逼渲校坦饒@服務(wù)、恒大物業(yè)和融創(chuàng)服務(wù)均在上半年進(jìn)行了大規(guī)模資金體量的收并購(gòu)，單筆收購(gòu)對(duì)價(jià)超過(guò)8億元。

因此不難預(yù)見(jiàn)，收并購(gòu)市場(chǎng)下半年整體將維持高熱度，但也將出現(xiàn)兩極分化。高質(zhì)量并購(gòu)標(biāo)的將繼續(xù)被資本市場(chǎng)追逐，同時(shí)中小型標(biāo)的的估值在二級(jí)市場(chǎng)影響下也將回歸理性。

規(guī)模兩極分化加劇

接連不斷的收并購(gòu)也讓行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，上市物企在管面積大幅增長(zhǎng)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年中期，行業(yè)的在管面積突破50億平方米，達(dá)52.9億平方米，同比增長(zhǎng)約39.6%，高于 2020年期末行業(yè)在管面積增速（32%）7.6個(gè)百分點(diǎn)。

若按照營(yíng)收額劃分，大于50億元的碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和保利物業(yè)5家為第一梯隊(duì)，招商積余、世茂服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等18家營(yíng)收介于10億元-50億元的為第二梯隊(duì)，越秀服務(wù)、中奧到家、新大正等27家營(yíng)收不足10億元的為第三梯隊(duì)。

2021年上半年，第一梯隊(duì)的在管面積增速為48.84%，明顯高于第二與第三梯隊(duì)的31.20%和42.70%。

就管理規(guī)模潛力而言同樣如此，第一、第二與第三梯隊(duì)的合約面積/在管面積覆蓋倍數(shù)分別為1.72、1.56以及1.60。這意味著第一梯隊(duì)未來(lái)能釋放更多拓展?jié)摿Γ饕芤嬗谀腹镜年P(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)與優(yōu)異的第三方拓展能力所積累的規(guī)模儲(chǔ)備資源，未來(lái)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面恐難輕易打破。

其中，原本在管面積規(guī)模就排在首位的碧桂園服務(wù)，由于大手筆收購(gòu)上市公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)等原因，增速同樣最快，較上年實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。截至2021年中期，其在管面積高達(dá)6.44億平方米，以超過(guò)第二名約2億平方米的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位居行業(yè)首位。

相比之下，截至2021年中期，仍有宋都服務(wù)、新希望服務(wù)等5家上市物企的在管規(guī)模尚不足1000萬(wàn)平方米，即碧桂園服務(wù)與第二名恒大物業(yè)之間相差超過(guò)20個(gè)新希望服務(wù)之類(lèi)的中小物企。

綠燈加持下加速布局新業(yè)態(tài)

值得注意的是，隨著物管行業(yè)概念邊界的不斷延伸和新藍(lán)海市場(chǎng)的逐漸發(fā)掘，已成規(guī)模的物管企業(yè)在繼續(xù)橫向收購(gòu)，新拓區(qū)域和項(xiàng)目的同時(shí)，也將大量資金投拓在物業(yè)服務(wù)的上下游產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)中。

同時(shí)，對(duì)于中小物企來(lái)說(shuō)，頭部企業(yè)的核心在管面積及增長(zhǎng)潛力難以撼動(dòng)，也紛紛在收并購(gòu)等對(duì)外拓展方向上積極布局商業(yè)管理、城市服務(wù)、增值服務(wù)等新業(yè)態(tài)，以期通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)獲取優(yōu)勢(shì)。

頭部物企如雅生活服務(wù)，今年3月接連收購(gòu)北京慧豐清軒環(huán)衛(wèi)、陜西明堂環(huán)衛(wèi)及大連明日環(huán)衛(wèi)3家環(huán)衛(wèi)公司，斥資7.24億元。

中小物企如寶龍商業(yè)0.5億元收購(gòu)上海悅商、正榮服務(wù)8.91億元合并集團(tuán)旗下正榮商業(yè)等比比皆是。

而另一方面，疫情背景下，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)展現(xiàn)了其在防疫與社區(qū)管理方面的價(jià)值，社會(huì)關(guān)注度顯著提升，而后防疫常態(tài)化，對(duì)應(yīng)的政策支持力度也持續(xù)提高。

據(jù)嘉和家業(yè)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年8月-2021年6月，全國(guó)人大代表、國(guó)家發(fā)改委、民政部、住建部等中央政府部門(mén)屢發(fā)重要政策，中央及地方政府先后發(fā)布110余條相關(guān)政策、意見(jiàn)、通知等明確支持、規(guī)范物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。

特別是，2021年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，其中鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。

政策綠燈加持下，各個(gè)物業(yè)企業(yè)也積極調(diào)整服務(wù)模式、增強(qiáng)創(chuàng)新性投入，以確保政策的精準(zhǔn)落地，如物企在智慧服務(wù)上的持續(xù)投入、在加強(qiáng)社區(qū)黨建方面的建設(shè)、在社區(qū)經(jīng)濟(jì)方面的投入與業(yè)務(wù)開(kāi)展、在社會(huì)共建領(lǐng)域的布局等。

在剛剛結(jié)束的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，不少企業(yè)高管均表態(tài)積極拓展新業(yè)態(tài)，拓寬社區(qū)增值服務(wù)來(lái)源。如龍湖智慧服務(wù)跨業(yè)態(tài)探索“物業(yè)+養(yǎng)老”；融創(chuàng)服務(wù)入局社區(qū)幼托服務(wù)；碧桂園開(kāi)展團(tuán)膳業(yè)務(wù)等。

目前，位于頭部的不少物管公司在多元化業(yè)態(tài)方面的布局已初見(jiàn)成效。

如上半年，龍湖智慧服務(wù)營(yíng)收共計(jì)40億元，非住宅業(yè)態(tài)占比約為30%，幾乎做到了住宅、商業(yè)、文旅、辦公、酒店、醫(yī)院、學(xué)校、醫(yī)養(yǎng)、案場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、市政配套、智慧城市等全業(yè)態(tài)的覆蓋。

此外，從市場(chǎng)總體數(shù)據(jù)來(lái)看，因物業(yè)行業(yè)低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)等特點(diǎn)，物業(yè)股保持著在港股市場(chǎng)的高估值水準(zhǔn)，相應(yīng)估值遠(yuǎn)高于對(duì)應(yīng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

這在如今地產(chǎn)行業(yè)融資受限的背景下更加刺激了房企的神經(jīng)，未上市的成長(zhǎng)型企業(yè)不斷加快資本化進(jìn)程。

不過(guò)，值得一提的是，目前港股48只物業(yè)股中，仍有17只股價(jià)處于破發(fā)狀態(tài)，其中不少成交量低迷，股價(jià)長(zhǎng)期低位徘徊，與頭部企業(yè)形成鮮明對(duì)比。

因此，包括待上市物企在內(nèi)，各家未來(lái)能否在“萬(wàn)億藍(lán)海市場(chǎng)”中占據(jù)一席之地仍是未知之?dāng)?shù)。