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（文/張玉 編輯/馬媛媛）近年來，隨著疫情的反復，物業(yè)所具備的價值日益凸顯。這也帶動了一波物業(yè)企業(yè)赴港上市的熱潮。

8月31日，中國金茂發(fā)布建議分拆金茂物業(yè)至港交所上市的公告。目前，聯(lián)交所已確認公司可以進行建議分拆。

據了解，此次擬進行分拆的金茂物業(yè)是中國金茂的全資附屬公司。預計待建議分拆及上市完成后，分拆公司仍是公司的附屬公司。

對于此次分拆物業(yè)上市，金茂集團表示，分拆集團將主要提供物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務。分拆完成后，保留集團及分拆集團將經營不同的業(yè)務板塊，在不競爭的情況下采用不同的增長路徑及不同的業(yè)務策略。

“建議分拆可讓分拆集團在不依賴本公司的情況下，直接接觸資本市場進行股本、債務融資，為其現(xiàn)有業(yè)務及未來擴充提供資金，從而提高其運營及財務管理效率，也使集團能夠優(yōu)化其在整個保留業(yè)務中的資本分配?！苯鹈辗矫姹硎尽?

非物管服務收入占四成

從公司目前的發(fā)展來看，金茂服務主要經營三項業(yè)務。其中，物業(yè)管理服務主要是為業(yè)主及住戶提供一系列物業(yè)管理服務，包括秩序、保潔、綠化、園藝及公共區(qū)域設施運行的維保等服務。物業(yè)管理業(yè)務主要涵蓋住宅物業(yè)和各類非住宅物業(yè)（如寫字樓及購物中心），以及其他物業(yè)（如學校、政府設施及其他公共空間）。

非業(yè)主增值服務主要包括向開發(fā)商提供案場服務，協(xié)助其在售樓處及樣板間進行銷售及營銷活動。此外，還可以向物業(yè)開發(fā)商提供交付前的咨詢服務等。

社區(qū)增值服務則主要面向業(yè)主及住戶，解決其日常生活需求，主要包括室內裝修平臺服務，家政、新零售及餐飲服務的社區(qū)生活服務，電梯廣告、停車位管理等社區(qū)空間運營服務以及房地產經濟服務。

從具體的收入明細來看，2018~2020年以及截至今年3月底的3個月，來自物業(yè)管理服務所貢獻的收入分別為3.35億元、4.62億元、5.67億元及1.85億元，分別占比58.3%、58.6%、60.1%及57.7%。

非業(yè)主增值服務以社區(qū)增值服務的營業(yè)總收入分別為2.39億元、3.26億元、3.76億元及1.36億元；分別占比41.7%、41.4%、39.9%及42.3%。

由此可見，近年來，非物業(yè)管理服務的收入不斷增加，報告期內占據公司總收入的比例在四成左右，增值業(yè)務開拓顯著。

比如，公司管理包括摩天大廈在內的龐大寫字樓組合。近年來，金茂服務提供服務的高端摩天大廈包括樓高421米的上海金茂大廈，樓高313米的蘭州亞歐國際大廈，以及樓高250米的長沙梅溪湖雙子塔。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，今年以來，已經有11家物業(yè)企業(yè)上市，實際上還有近20多家的物業(yè)企業(yè)在排隊中，側面說明物業(yè)上市潮熱度不減，說明資本風口還在。另外，形成鮮明對比的是在內房股股價不斷走低的同時，物管企業(yè)依然保持著較高的市盈率，更受資本市場備受青睞。

母公司“樹大好乘涼”？

今年以來，物企紛紛上市的背后，一個行業(yè)普遍存在的問題是，他們的收入很大程度上都是來自母公司的“單子”。而當這一“通病”成為行業(yè)普遍存在的問題后，母公司的在管面積以及業(yè)態(tài)組合都成為物管公司能否實現(xiàn)長遠可持續(xù)發(fā)展的重要基礎。

2018~2020年及2021年截至3月31日為止的3個月，金茂服務物管收入中來自金茂集團及中化集團（以及彼此各自的合營企業(yè)、聯(lián)營公司）開發(fā)的物業(yè)的占比分別為92%、93.3%、92.5%及92.4%。來自獨立第三方開發(fā)物業(yè)的收入占比分別為8%、6.7%、7.5%及7.6%。盡管自2019年以來，金茂服務來自第三方的物業(yè)收入占比持續(xù)增加，其占比仍未超過10%。

而從在管項目來看，報告期內，金茂服務的在管項目數量（單位：個）分別為51、66、97及101。其中，來自金茂集團及中化集團（以及彼此各自的合營企業(yè)、聯(lián)營公司）開發(fā)的物業(yè)數量分別為43、56、76及80；分別占比84.31%、84.85%、78.35%及79.21%。從在管面積數量來看，2018年以來，第三方貢獻的項目數量占比在不斷增加。

一位長期關注房地產行業(yè)的業(yè)內人士向觀察者網表示，依靠母公司是現(xiàn)在絕大多數物管公司的通病，“母公司越大，管理的面積就越大。”

肖云祥直言，其實公司目前的城市布局，與公司地產業(yè)務布局密不可分，因為公司項目主要來自于母公司，布局高能級城市，公司業(yè)務開展會受到居民收入和消費行為的影響，可獲得更大的利潤空間和更多的收入渠道。從公司項目嚴重依賴母公司供給來看，不利于公司規(guī)?；陌l(fā)展，此狀況或在上市融資后，加大橫向收購來解決。

而金茂服務也意識到了這一問題。公司在招股書中提及，公司自2020年起，已經在積極致力于尋求第三方物業(yè)，減少對單一大客戶的依賴。截至今年3月底，由獨立第三方開發(fā)物業(yè)的合約建筑面積為270萬平方米。

70%合約建面聚焦一二線城市

在絕大多數項目來自母公司的情況下，金茂服務在城市布局上也和母公司有著高度的相似。

招股書顯示，截至今年3月底，金茂服務的在管總建筑面積約為1810萬平方米。公司合約建筑面積為4130萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區(qū)及直轄市的45座城市，其中71.4%位于中國一二線城市。

另據中指院數據，截至2020年12月31日，金茂服務共有1770萬平方米在管建筑面積，其中84.2%位于一二線城市，而行業(yè)平均水平為63.8%。根據金茂服務方面的介紹，公司的合約建筑面積涵蓋主要經濟區(qū)域的核心城市，包括長三角、京津冀城市群、珠三角、中西部地區(qū)及成渝經濟區(qū)。

截至今年7月底，金茂集團已在全國承攬30個城市運營項目。據了解，上述該項目跨越新城區(qū)、城市綜合體及特色小鎮(zhèn)，涵蓋酒店、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、學校、醫(yī)療保健中心、劇院及智慧能源站等多種物業(yè)類型，涵蓋城市摩天大樓、復雜地下空間及綜合城市管廊等物業(yè)類型。

對于布局高能級城市的原因，金茂服務方面表示，公司能夠探索更多機會拓展增值服務，以迎合高層級城市居民快速增長的消費能力和日益復雜的消費習慣，從而產生更多收入及取得更高的利潤率。

上述業(yè)內人士看來，一二線城市肯定是市場最重要的構成部分，而且是最重要的利潤來源?！爸匦姆旁谝欢€，這個大的方向策略是沒有問題的。如果重心放在三四線，在管面積可能蠻好看，但經濟賬可能不怎么樣。尤其是一些商業(yè)管理的東西，肯定是一二線回報來得更高一些?！?

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