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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“三道紅線”之下，房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期。

8月30日，世茂集團(tuán)發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。作為頭部民營(yíng)房企，企業(yè)在銷售、盈利能力等多個(gè)維度均有不俗表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)13.7%，達(dá)734億元；毛利潤(rùn)提升7.7%至210.1億元，毛利率28.6%，位于行業(yè)高位；核心利潤(rùn)增長(zhǎng)至93.8億元，同比上升13.6%；股東應(yīng)占核心利潤(rùn)62億元，較去年同期55.6億（不含處置物業(yè)股權(quán)收益）同比上升11.5%；每股盈利1.78元，同比增長(zhǎng)16.7%。

值得關(guān)注的是，其中非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入達(dá)66億元，同比大幅增長(zhǎng)128%。

行業(yè)加速分化，市場(chǎng)需要更多的想象和期待。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，接下來(lái)企業(yè)將由“攻”轉(zhuǎn)“防”，淬煉永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。其中，多元化大飛機(jī)戰(zhàn)略是世茂抵抗未來(lái)不確定性的重要手段之一。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健，持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)銷售方面，報(bào)告期內(nèi)，世茂合約銷售額1528億元，同比增長(zhǎng)38%；回款額達(dá)1161億元，同比增長(zhǎng)30.4%；現(xiàn)金及銀行存款823.8億元，較2020年底增長(zhǎng)20.3%。

其中，世茂核心城市群產(chǎn)能最為突出，一二線及強(qiáng)三線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)達(dá)90%；三大核心特區(qū)產(chǎn)能增長(zhǎng)強(qiáng)勁，海峽特區(qū)業(yè)績(jī)超600億元，蘇滬特區(qū)業(yè)績(jī)超320億元，浙江特區(qū)業(yè)績(jī)超300億元，有力保證了集團(tuán)高品質(zhì)的穩(wěn)健發(fā)展。

難能可貴的是，面對(duì)房企“三道紅線”、房貸“兩道紅線”等房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，上半年世茂穩(wěn)定保持全面“綠檔”：凈負(fù)債率50.9%，已連續(xù)10年維持在60%以下；資產(chǎn)負(fù)債率（扣預(yù)收款）68%；現(xiàn)金短債比（不扣預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金）1.9。

資金儲(chǔ)備方面，企業(yè)截至2021年6月30日賬面現(xiàn)金823.8億元，較2020年底上升20.3%，現(xiàn)金余額充裕；短債僅占借款總額的27%，非房收入利息覆蓋倍數(shù)1.4倍，持續(xù)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

嚴(yán)格的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理凸顯公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，亦帶來(lái)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的全面看好。

上半年，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中，標(biāo)普上調(diào)至“BBB-穩(wěn)定”的投資級(jí)評(píng)級(jí)；惠譽(yù)維持“BBB-穩(wěn)定”的投資級(jí)評(píng)級(jí)；穆迪為“Ba1正面”。

而國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予世茂集團(tuán)及旗下各主體AAA最高評(píng)級(jí)。

因此，在上半年房地產(chǎn)融資監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)、融資環(huán)境持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)下，世茂得以持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，彰顯穩(wěn)健融資優(yōu)勢(shì)。

報(bào)告期內(nèi)，世茂未動(dòng)用銀行及金融機(jī)構(gòu)等授信額度約800億元，額度充足；通過(guò)發(fā)行境內(nèi)外債券、推進(jìn)大型金融機(jī)構(gòu)總對(duì)總合作等方式，多元開(kāi)拓融資渠道，保障融資資源充足。

今年1月，世茂成功發(fā)行于2031年到期的8.72億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利息將按年利率3.45%計(jì)算，創(chuàng)下在境外發(fā)債利率最低的新紀(jì)錄。

4月份，世茂新增等值金額13.15億美元的4年期銀團(tuán)貸款融資，共19家銀行參與。

下半年可售貨值3600億元

值得注意的是，在上半年業(yè)績(jī)持續(xù)向好的同時(shí)，世茂也注重節(jié)奏的精準(zhǔn)控制，在投資層面由“攻”轉(zhuǎn)“防”。

世茂集團(tuán)管理層表示，針對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，世茂提前進(jìn)行防御，通過(guò)推進(jìn)大型金融機(jī)構(gòu)總對(duì)總合作來(lái)“?，F(xiàn)金”嚴(yán)格考核回款、調(diào)撥率、可動(dòng)用資金以及權(quán)益后利潤(rùn)，同時(shí)通過(guò)嚴(yán)守拿地投資紀(jì)律，加強(qiáng)股權(quán)合作來(lái)“調(diào)投資”。

依托前瞻性的戰(zhàn)略思維，世茂集團(tuán)聚焦精準(zhǔn)投資，深耕核心城市群。2021年上半年，世茂獲取土地19塊，權(quán)益前土地總價(jià)約201億元，新增貨值571億元；新獲取土地資源中，一、二線貨值占比達(dá)62%，如包含強(qiáng)三、四線城市，占比約95%。

許世壇表示，雖然第一輪集中供地中，世茂在22城獲取的地塊比較少，但是在22城外有不少斬獲，此外還通過(guò)合作拿了超過(guò)200億權(quán)益前的土地。

截至2021年6月30日，世茂權(quán)益前土地儲(chǔ)備約7283萬(wàn)平方米，貨值約11800億元，其中一二線及強(qiáng)三四線城市貨值占比達(dá)91%，核心城市群儲(chǔ)備充裕。

2021年下半年，世茂預(yù)計(jì)可售資源2004萬(wàn)平方米，可售貨值3600億元。其中，88%布局于一二線及強(qiáng)三線城市，72%為提供充?，F(xiàn)金流的住宅類產(chǎn)品，貨值充裕且具備結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)類型與貨源周期等亦均顯利好。按49%動(dòng)態(tài)去化率計(jì)算，即可順利實(shí)現(xiàn)3300億元年度目標(biāo)。

并且，其中位于核心城市群貨值達(dá)2700億元，占下半年可售資源的75%，多個(gè)大型項(xiàng)目將于年內(nèi)相繼入市，包括世茂三亞國(guó)際金融中心、杭州筧橋世茂廣場(chǎng)等，為集團(tuán)高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)提供廣闊的增長(zhǎng)空間。

得益于此，對(duì)于集中供地新政，世茂仍然是會(huì)采用偏謹(jǐn)慎的防守策略。

“第一輪集中供地后，有人測(cè)算整體出讓土地中，大約60%是不賺錢，甚至虧本的。所以才有了第二輪供地限制溢價(jià)等新的管理辦法。世茂也在研究這些新的出讓規(guī)則?！痹S世壇表示，“集團(tuán)現(xiàn)金流比較好，有機(jī)會(huì)拿到便宜地的話，也會(huì)加大力度去獲取，但仍堅(jiān)持‘不拿貴地’?！?

3年內(nèi)非房開(kāi)收入目標(biāo)占比超20%

此外，在幾乎所有頭部房企的業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于多元化轉(zhuǎn)型的探討是必不可少一環(huán)。

公開(kāi)資料顯示，2020年世茂“大飛機(jī)戰(zhàn)略”正式起航，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心“主體”，以商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理為堅(jiān)實(shí)“雙翼”，以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為平衡發(fā)展“尾翼”。

2021年上半年，世茂實(shí)現(xiàn)非房開(kāi)收入66億元，大幅增長(zhǎng)128%，非房開(kāi)收入占比達(dá)9%，增速顯著。

作為世茂集團(tuán)旗下第三家上市公司，世茂服務(wù)上半年合約面積已達(dá)到2.39億平方米，同比增長(zhǎng)91%，在所有上市物管公司中同樣位居頭部。業(yè)務(wù)指標(biāo)全面向好的同時(shí)，世茂服務(wù)還持續(xù)開(kāi)拓高校園區(qū)服務(wù)領(lǐng)域、探索智慧城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等新賽道。

商業(yè)層面，集團(tuán)旗下A股上市平臺(tái)世茂股份受益于消費(fèi)市場(chǎng)的回暖和自身豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵，上半年在管商業(yè)項(xiàng)目的銷售客流較去年同期同樣大幅增長(zhǎng)，其中累計(jì)銷售同比增長(zhǎng)61%，累計(jì)客流同比增長(zhǎng)86%。

上半年，成都世茂廣場(chǎng)和廈門(mén)集美世茂廣場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)。其中成都世茂廣場(chǎng)，招商率100%，開(kāi)業(yè)率98%，50%以上為區(qū)域首進(jìn)品牌，開(kāi)業(yè)當(dāng)日客流破28萬(wàn)人次，銷售2200萬(wàn)元；廈門(mén)集美世茂廣場(chǎng)，招商率100%，開(kāi)業(yè)率95%，60%以上為區(qū)域首進(jìn)品牌，開(kāi)業(yè)當(dāng)日客流突破20萬(wàn)人次，銷售1000萬(wàn)元。

對(duì)于世茂的“大飛機(jī)戰(zhàn)略”，許世壇寄予厚望。

他在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，多元化大飛機(jī)戰(zhàn)略是世茂集團(tuán)抵抗未來(lái)不確定性的一個(gè)重要手段。今年全年非房開(kāi)收入目標(biāo)是150億元，增長(zhǎng)約74%，希望三年內(nèi)占比將達(dá)到20%以上，成就集團(tuán)未來(lái)發(fā)展的第二增長(zhǎng)曲線。

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