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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“合約銷售527.14億元，同比上升23.02%；收入120.08億元，同比增加494.86%?！庇碇藜瘓F(tuán)董事局主席林龍安在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)投資人表示，公司收入重回正軌，兌現(xiàn)了年初給市場(chǎng)的承諾。

半年前，禹洲雖然實(shí)現(xiàn)1050億元銷售額，躋身千億房企，但始終因?yàn)椤笆芤咔橛绊懷舆t交付和合聯(lián)營(yíng)公司收入未能并表，導(dǎo)致其營(yíng)收和凈利潤(rùn)大幅下滑”一事飽受爭(zhēng)議。

如今，禹洲用交付物業(yè)面積和銷售收入回應(yīng)了這個(gè)問(wèn)題。期內(nèi)，禹洲交付物業(yè)總建筑面積約90.48萬(wàn)平方米，交付零延誤；而由于“物業(yè)交付面積增加帶動(dòng)了物業(yè)銷售收入上升”，禹洲同期實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入116.77億元。

報(bào)告期內(nèi)，禹洲集團(tuán)收入創(chuàng)下近年來(lái)歷史新高，核心利潤(rùn)為11.36億元；母公司擁有人應(yīng)占核心利潤(rùn)為7.91億元，同比增長(zhǎng)262.28%。

與此同時(shí)，禹洲溢利扭虧為盈，由截至2020年6月30日止六個(gè)月期間的虧損2.28億元變?yōu)榻刂?021年6月30日止六個(gè)月期間的溢利12.02億元。

這和匯豐銀行、摩根大通等大行此前預(yù)判一致，禹洲2021年收入、盈利、毛利率等多項(xiàng)指標(biāo)恢復(fù)正常、穩(wěn)中有升。

對(duì)此，日前匯豐銀行發(fā)表研報(bào)表示，認(rèn)為禹洲回歸正常發(fā)展軌道，極大可能實(shí)現(xiàn)全年1100億元的合約銷售目標(biāo)以及270億元的收入目標(biāo)。同時(shí)，禹洲集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健可控，匯豐銀行看好其未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展，維持“增持”評(píng)級(jí)。

三條紅線有望年內(nèi)全面達(dá)標(biāo)

或許正是因此，禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安才堅(jiān)持“要徹底改變和完善自己。”

報(bào)告期內(nèi)，禹洲的收入主要來(lái)自物業(yè)銷售、投資物業(yè)租金收入、物業(yè)管理收入及酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在內(nèi)的四大業(yè)務(wù)范疇，分別實(shí)現(xiàn)116.77億元、9692萬(wàn)元、2.27億元、685萬(wàn)元。雖然物業(yè)銷售占比高達(dá)97.24%，但禹洲也嘗試擴(kuò)大其他業(yè)務(wù)占比。

拿計(jì)劃分拆上市的物業(yè)、商業(yè)業(yè)務(wù)舉例。截至2021年6月30日，禹洲物業(yè)的在管項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，總合約面積超過(guò)2700萬(wàn)平方米，其中來(lái)自于第三方在管建筑面積占比超過(guò)14%。在管項(xiàng)目中（按建筑面積計(jì)）長(zhǎng)三角地區(qū)占比超過(guò)55%，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)占比超過(guò)26%。

與此同時(shí)，禹洲物業(yè)投資項(xiàng)目已進(jìn)入深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地，擁有已開業(yè)項(xiàng)目28個(gè)及籌備期項(xiàng)目11個(gè)，合計(jì)共39個(gè)項(xiàng)目，打造商業(yè)面積超152萬(wàn)平方米。

而禹洲的“完善自己”則更多體現(xiàn)在控負(fù)債、降杠桿、保證現(xiàn)金流充裕等方面。

于2021年6月30日，禹洲現(xiàn)金短債比達(dá)1.85倍；凈負(fù)債比率為80.42%，較去年年底的85.80%下降5.38個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（剔除合約負(fù)債后的總負(fù)債除以剔除合約負(fù)債后的總資產(chǎn)）為73.98%，較2020年12月31日止下降3.94個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，僅剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率處于黃檔，禹洲其他指標(biāo)皆處于綠檔。

這很大程度和禹洲嚴(yán)格控制負(fù)債水平有關(guān)。2021年3月，禹洲按時(shí)贖回2021年3月到期的3.2億美元優(yōu)先票據(jù)，兩個(gè)月后，再度贖回2021年5月到期的3.52億美元7.90%優(yōu)先票據(jù)。至此，禹洲已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期的所有境外優(yōu)先票據(jù)。

截至2021年6月30日，禹洲的銀行及其他貸款、公司債券以及優(yōu)先票據(jù)余額合共為601.86億元，較2020年12月31日的639億元減少5.81%。

值得一提的是，央行等監(jiān)管部門還將“三道紅線”試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)每月上報(bào)。

“在地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，禹洲算是少有的沒(méi)有發(fā)行過(guò)一分錢商票的地產(chǎn)企業(yè)了?！绷铸埌苍跇I(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)投資人表示，二十多年來(lái)，禹洲從未開出過(guò)一張商票，而且禹洲的美元債平均年期為3.12年，今年下半年也沒(méi)有到期的美元債。

不僅如此，禹洲還在著手提前回購(gòu)總額美元票據(jù)。7月9日，禹洲贖回于2025年到期本金總額為5億美元的部分優(yōu)先票據(jù)；年中業(yè)績(jī)會(huì)議召開當(dāng)天，禹洲發(fā)布公告稱，計(jì)劃回購(gòu)分別于2025年和2026年到期的總額300萬(wàn)美元的票據(jù)。

這就意味著，禹洲頗具前瞻性，已提前完美優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。

此外，在融資成本方面，禹洲上半年的加權(quán)平均融資成本為7.13%，較去年同期的7.22%下降0.09個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)在行業(yè)合理的水平內(nèi)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降。

“減負(fù)”的同時(shí)，禹洲資金流動(dòng)性非常充裕。于2021年6月30日，本集團(tuán)在手現(xiàn)金約為280.72億元，現(xiàn)金短債比達(dá)1.85倍，足以覆蓋短期債務(wù)。

長(zhǎng)三角、大灣區(qū)貨值占比超七成

截至2021年6月30日止六個(gè)月，禹洲集團(tuán)累計(jì)合約銷售金額527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標(biāo)的47.92%；合約銷售面積為284萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.04%；合約銷售均價(jià)高達(dá)18526元/平方米。

“2021年下半年集團(tuán)整體可售貨值超1300億元，90%位于一二線或準(zhǔn)二線城市。”林龍安表示，禹洲只需45%的去化率就能完成全年1100億元的銷售目標(biāo)。

此外，銷售量?jī)r(jià)齊升，成為推動(dòng)了禹洲集團(tuán)收入增長(zhǎng)的源動(dòng)力。2021年上半年，禹洲集團(tuán)物業(yè)銷售收入達(dá)116.77億元，同比上升618.20%，占禹洲總收入的97.24%；交付物業(yè)總建筑面積約90.48萬(wàn)平方米，同比上升702.74%。

長(zhǎng)三角區(qū)域仍為主要貢獻(xiàn)區(qū)域，合約銷售為345.03億元，占整體合約銷售金額65.45%。其中合肥、蘇州、上海、南京及杭州作為該區(qū)域的核心布局城市，合計(jì)貢獻(xiàn)合約銷售金額達(dá)228.96億元。

特別是在杭州，禹洲多個(gè)紅盤表現(xiàn)亮眼。其中，杭州? 禹洲望林府2021年上半年合約銷售額、合約銷售面積及合約銷售套數(shù)均排名拱墅區(qū)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)TOP1，合約銷售額排名杭州市TOP10；杭州? 禹洲泊朗廷，于期內(nèi)也榮獲蕭山區(qū)合約銷售額、合約銷售套數(shù)及合約銷售面積三冠王。

值得一提的是，禹洲在2018年開始啟動(dòng)雙總部模式，并于2020年6月正式落地上海、深圳雙總部戰(zhàn)略，至今剛滿一年，大灣區(qū)也隨即成為禹洲合約銷售金額的貢獻(xiàn)重要來(lái)源。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，禹洲來(lái)自大灣區(qū)的銷售額為6.16億，整體占比僅0.14%，在6大核心都市圈中排名最低。2021年同期，大灣區(qū)銷售額同比上漲369.48%至28.92億元，占比也相應(yīng)增長(zhǎng)至7.53%。

禹洲方面表示，大灣區(qū)作為本集團(tuán)未來(lái)的另一重倉(cāng)布局的熱門經(jīng)濟(jì)區(qū)域，除了于2020年部署了本集團(tuán)雙總部之一的深圳總部外，并在該區(qū)域的佛山、中山、珠海、惠州、江門、香港布局了多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

同時(shí)，這些舊改項(xiàng)目大多已進(jìn)入獲利期。其與招商合作打造的中山禹洲? 朗景花園，自2020年10月面世以來(lái)六開六捷，在短短八個(gè)月時(shí)間銷售套數(shù)突破1000套，成為合約銷售單價(jià)、合約銷售套數(shù)及合約銷售面積均為火炬開發(fā)區(qū)最高的明星樓盤。

新增土儲(chǔ)方面，報(bào)告期內(nèi)，禹洲集團(tuán)新增4幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積約547871平方米，平均樓面價(jià)為7847元/平方米。其中，長(zhǎng)三角及大灣區(qū)合計(jì)拿下3宗地塊，占比超六成。不多，但很穩(wěn)，這里面甚至有0溢價(jià)拿地。

截至2021年6月30日，禹洲在北京、上海、深圳、天津、南京、合肥、杭州、蘇州、佛山、惠州和香港等179個(gè)城市共有39個(gè)項(xiàng)目處于不同的發(fā)展階段，在建和持有作未來(lái)開發(fā)的總建筑面積2200萬(wàn)平方米，總可售貨值約4428億元，長(zhǎng)三角區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)占比約70.94%。

考慮到禹洲可售資源豐富、2021年上半年有息負(fù)債降低、資金流動(dòng)性充足，匯豐銀行、花旗銀行等大行近日已表示看好禹洲未來(lái)發(fā)展，給予“增持”“買入”評(píng)級(jí)。

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