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編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進過后，泡沫一地。從全域限購到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場未來的走勢會如何？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“因為我自己怕冷，所以一到冬天就會去熱帶海島上待一段時間。北京的冬天太漫長了，我需要做一下這樣的緩沖?！比ツ?2月剛剛在海南落戶的林琳決定在海南買一套房，“上半年一直在看，還沒有找到合適的房源，供應(yīng)量太少了，都是搶的?！?

近年來，在各種政策的不斷加碼下，海南正在成為各方投資置業(yè)的熱土。而蓬勃發(fā)展中的海南，最迫切需要解決的問題就是人才的引進。

據(jù)海南省委人才發(fā)展局數(shù)據(jù)，自去年6月1日海南自貿(mào)港建設(shè)總體方案發(fā)布以來，海南省引進各類人才約16.8萬人，全省人才資源總量190多萬人，占全省人口比重19.97%。

今年6月下旬，海南省省長馮飛指出，人才問題對于自貿(mào)港建設(shè)是一個核心的問題，特別是海外人才的引入。他表示，目前已經(jīng)制定了人才引入的若干優(yōu)惠政策，使海外人才能夠“進得來”，更要“用得好”。

6月27日至7月3日，觀察者網(wǎng)先后走訪了?？凇⒍ò?、澄邁、儋州、陵水、博鰲、三亞等多個地區(qū)，試圖從不同層面還原海南區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)狀。

新海南人落戶故事

戶籍在河南、生活在北京的林琳曾經(jīng)是一位跑了6年房地產(chǎn)新聞的記者，從2010年開始，海南的房地產(chǎn)項目她基本上都跑遍了，“比如博鰲、三亞、?？?、瓊海、陵水，凡是有房地產(chǎn)項目的地方我基本上都去過。”

2016年，林琳轉(zhuǎn)行到企業(yè)做品牌宣傳工作，但過往的經(jīng)歷以及海南舒適的氣候條件堅定了她在海南落戶的信念。林琳向觀察者網(wǎng)表示，自己整個落戶過程只花了兩周的時間，“特別方便，如果在那邊工作的話，政府還有補貼?！?

吸引人才落戶階段的海南自然有很多的傾斜政策。公開報道顯示，海南將人才放在自貿(mào)港建設(shè)的重要位置，實施“千人專項”引才工程、“南海系列”育才計劃，設(shè)立人才培養(yǎng)專項基金。在引進島外人才與培養(yǎng)本地人才的同時，擴大人才對外開放，開展全球招聘。海南還開放境外人員參加職業(yè)資格考試38項，單向認可境外職業(yè)資格219項，數(shù)量和開放度居全國首位。

另據(jù)海南省公安廳數(shù)據(jù)，今年春節(jié)后2月18日至3月11日，省外戶籍遷入海南省人數(shù)8118人，去年同期落戶人數(shù)為3265人，同比增長148.64%。海南落戶的火爆可見一斑。

不過，林琳并沒有想“薅政策的羊毛”，“只是覺得海南未來的發(fā)展可能會比較好，戶口在老家放著也沒有用。”林琳坦言，自己以后可能也不會在海南工作，常住地還會是北京，但不排除在海南放個公司做創(chuàng)業(yè)，“公司創(chuàng)辦方面可能有一些稅收方面的優(yōu)惠，包括便利條件”。

與林琳同樣選擇落戶海南的還有原戶籍在江蘇的陳一禾，其畢業(yè)之后一直在北京工作、安家。陳一禾的妻子是東北吉林人，工作后通過留學生政策解決了北京戶口問題。“由于東北親戚多在三亞及周邊買房，冬天時候去海南過冬，所以妻子也一直有在海南買房的想法。北京戶口自然是不能動的，所以就選擇把我的戶口落到海南的這條路”。

對于陳一禾來說，落戶海南能享受到的最大政策就是能夠買房了。陳一禾選擇的是離三亞開車半小時的崖城。擁有中國北緯十八度獨特的氣候資源，這里的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯?！斑@里的開發(fā)程度相對于陵水比較低，不過，我們看好這里的教育和產(chǎn)業(yè)配套。當然，便宜，也是一個重要因素?！?

一如陳一禾，買房是很多人落戶海南的初衷之一。不過，海南通過人才落戶政策吸引的人，也正在改變這座島。“我置業(yè)的小區(qū)附近就有兩個產(chǎn)業(yè)園，很多人也是因為這里的資源選擇來海南工作從事科研等工作”。陳一禾說，自己可能在40歲以后會選擇來海南居住。現(xiàn)在只是過年會來一段時間?！?0歲以后，可能工作沒有那么繁忙，會更注重健康和休閑，那時候會考慮海南常住?！?

“企業(yè)整體遷移并不容易”

人才的引入與海南發(fā)展的戰(zhàn)略密不可分。

一位進軍海南市場的TOP40房地產(chǎn)開發(fā)商向觀察者網(wǎng)表示，從2018年到現(xiàn)在，海南落戶人數(shù)增速顯著，其中很多都是為了落戶買房，此外，為了孩子高考選擇把戶口落戶海南的也不在少數(shù)，“也有真是來這邊就業(yè)的，但這邊工資水平并不高?！?

上述開發(fā)商表示坦言，海南現(xiàn)在打造貿(mào)易發(fā)展、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)，就是想通過這些產(chǎn)業(yè)吸引一定的人才?！罢惨庾R到這塊，會在這些行業(yè)加大支持力度。”此外，教育也是海南重點引進發(fā)展的一個行業(yè)。

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長王路向觀察者網(wǎng)表示，海南人口政策相對寬松，政府是鼓勵大家落戶，“我認為海南首先要爭奪人，其次才是人才。爭奪人就是要擴大海南的人口基數(shù)，補強人口總量過低的根本短板?！?

在此基礎(chǔ)上，要尊重人才，因為只有引進人才，才能讓海南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來，“海南除了房地產(chǎn)和旅游之外，沒有其他核心產(chǎn)業(yè)，以致于它的每一個新晉產(chǎn)業(yè)都要有從0~1的過程，都需要有龐大資金實力和人才儲備的企業(yè)進來。不過，從目前來看，當下進軍海南的一般都是大型國有企業(yè)，民營企業(yè)較少遷移?！?

“從企業(yè)資源上來說，無論是中高層人才或是人脈資源，都是立足于原來的城市和朋友圈，難以割舍；從地方政府來講，如果企業(yè)說搬就搬了，那對于地方政府納稅、就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來說，都很大的損失?！币虼嗽谶@種情況下，要真正實現(xiàn)企業(yè)整體遷移并不容易。

王路坦言，現(xiàn)在很多企業(yè)來海南，第一是布局，就是看好海南的未來。第二是成立一些未來跟企業(yè)及海南制度相關(guān)的新總部。“企業(yè)可能不會把傳統(tǒng)的總部輕易地遷移，但可以派出一些先遣部隊過來理順市場。因為海南這五年很多政策執(zhí)行需要細節(jié)地，這些細節(jié)出臺需要時間。第二，細節(jié)出臺后，大家學習利用好這些政策也是需要時間的?！?

培養(yǎng)本地人才

除了爭奪既定產(chǎn)業(yè)的人才，海南迫切需要打造自己的產(chǎn)業(yè)以及培養(yǎng)一批真正在本地成長起來的人才。

2020年6月，《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》印發(fā)，海南自貿(mào)港建設(shè)上升至國家戰(zhàn)略，賦予三亞及崖州灣發(fā)展國際化中心化的高標準要求。當年12月2日，《海南自由貿(mào)易港三亞崖州灣科技城條例》表決通過，條例指出，科技城應(yīng)按照海南自由貿(mào)易港建設(shè)的有關(guān)要求，高水平推進深?？萍?、南繁科技、動植物種質(zhì)資源引進中轉(zhuǎn)研發(fā)、科教研發(fā)、遙感等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

7月2日，觀察者網(wǎng)實地走訪了位于三亞市崖城區(qū)的南繁科技城項目。觀察者網(wǎng)在走訪中了解到，目前整個崖州灣科技城包括南繁科技城、深?？萍汲呛涂平坛恰Ｆ渲?，三亞南繁科技城項目是海南省政府為推動海南自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港建設(shè)、做優(yōu)做強熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、打造國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和加強國家南繁科研育種基地（海南）建設(shè)的科技創(chuàng)新先導性項目。

根據(jù)相關(guān)工作人員介紹，2020年9月，中國海洋大學第一批相關(guān)專業(yè)的170名研究生已經(jīng)到了這里。

在人才和公共基礎(chǔ)建設(shè)方面，目前為止，國家種業(yè)方面的實驗室落腳點就是中科院創(chuàng)新研究院。中國農(nóng)業(yè)科學院官網(wǎng)資料顯示，近日，中國農(nóng)業(yè)科學院謀劃申報的國家種業(yè)創(chuàng)新實驗室重大項目在海南省政府大力支持下獲批立項。項目選址就是海南省三亞市崖州灣科技城，項目占地40.5畝，總投資約6.5億元。

另外一個是人才培育平臺，據(jù)介紹，目前包括中國農(nóng)業(yè)大學、南京農(nóng)業(yè)大學等涉農(nóng)類的高等院校都已經(jīng)入駐了崖州灣。項目工作人員表示，目前科技城正在通過南繁團隊把人才導入進來。

此外，南繁科技城也在積極打造自己的幼兒園。據(jù)介紹，從幼兒園到小學中學，再到高等院校，包括一些科研院所，比如中國農(nóng)業(yè)大學、中國海洋大學、上海交通大學的相關(guān)研究生都會聚集在此。

“想要發(fā)展，肯定要先來人。他們實驗室在這邊做一些項目，另外，相關(guān)專業(yè)的研究生院也在這邊，也就是說，這些研究生的培養(yǎng)就直接在這邊。因為這些學校的相關(guān)專業(yè)就直接跟農(nóng)業(yè)和海洋相關(guān)。他們畢業(yè)以后就會在這邊從事相關(guān)的工作。”根據(jù)上述工作人員介紹，馬上就會有第一批的研究生即將畢業(yè)，“我們近期也在跟園區(qū)內(nèi)相關(guān)的企業(yè)和研究機構(gòu)談，把人才吸引進來?，F(xiàn)在科技城缺的就是人?！?

基礎(chǔ)配套仍待完善

海南省統(tǒng)計局今年5月發(fā)布第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，全省常住人口突破1000萬人，達1008.12萬人。與2010年第六次全國人口普查的867.15萬人相比，增加140.97萬人，增長16.26%，比全國人口增長5.38%快10.88個百分點。

在這1000萬的人口中，海口市的常住人口數(shù)為287.34萬人，三亞為103.14萬人，剛剛超過100萬。目前海南省人口超過100萬人的市縣僅有?？诤腿齺啞?

一個值得關(guān)注的問題是：放開人才政策之后的海南，是否有足夠的承接能力包容這些人群并能保持城市秩序的正常運轉(zhuǎn)？

王路表示，城市市場容量不一樣，包括市政配套在內(nèi)的城市運營綜合能力就會不一樣?！斑@就是為什么三亞到了春節(jié)會出現(xiàn)很多治理難題的重要原因，因為其路政、公交、排污、垃圾等市政設(shè)施、系統(tǒng)原來都是按照100萬常住人口的標準來做的。例如，以前三亞到了春節(jié)很大的問題是垃圾清運。因為每年都有大量的游客、候鳥前來度假避寒，短時人口爆漲甚至翻倍，而原市政環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)計標準只能覆蓋100萬人口，如果采取增補環(huán)衛(wèi)人員、設(shè)備的配置，三個月后短時人流離開，這些增量的環(huán)衛(wèi)配置又該怎么合理配置呢？”

一年有很長的時間沒有集中需求，這是以旅游為目的的城市和內(nèi)地城市的差別。觀察者網(wǎng)實地走訪了解到，海南人口在每年的10月份開始涌入，春節(jié)期間達到人口的巔峰，而后一直持續(xù)到清明左右，這段時間也是海南市場的“旺季”。而當前正是海南市場的“淡季”。高溫之下，海南不少城市都顯得頗為冷清。甚至是在中午吃飯的時間，商業(yè)街上也冷冷清清，人流稀少。

多位當?shù)胤康禺a(chǎn)項目的樓盤置業(yè)顧問稱，在海南，旺季的入住率可以達到50%~70%，而淡季的入住率則只有30%左右。一位三亞本地的房產(chǎn)中介坦言，旺季有公司員工在當?shù)刈夥慷己茈y租到，“房東要求必須要先交一年的錢”。

本地常住人口少帶來的一大問題也會造成消費水平的攀高，“因為常住人口客流量小，就像買100萬瓶水和1000萬瓶水的價格肯定不一樣。”王路直言，類似供應(yīng)鏈上的“果霸、菜霸”并不是導致當?shù)匚飪r高的核心問題，“物價的核心問題是市場容量小與供給波動大的問題，本地常住人口少，增速低，本土物資產(chǎn)能與供給能力均弱，議價能力就差。島外需求因季節(jié)因素，波峰波谷落差太大。再加上部分菜藍子管理上利益捆綁，所以才造成了物價偏高的現(xiàn)象?！?

對于人才的承接，有很重要的一點是交通配套。根據(jù)王路的介紹，?？诂F(xiàn)在機場跑道的遠景規(guī)劃是“3+1”，即三根跑道儲備一根，而三亞未來是兩根跑道儲備一根?！叭绻艿赖脑?，?？诘哪甓攘髁恐辽倏梢赃_到4000~5000萬，相當于2500萬左右的人可以通過?？谶M出海南，加上三亞流量未來至少可以滿足3000萬人次。如果再加上港口可能有2000~3000萬的吞吐量，那就是將近6000萬左右的人。這樣的流量基礎(chǔ)，才能基本滿足成為一個面向全球的自貿(mào)港。有了人的流量，也才會真正帶來規(guī)?；氖袌鲂枨螅膊庞袇⑴c自貿(mào)港建設(shè)人才發(fā)展的長足空間。

“事業(yè)因人才而興，人才因事業(yè)而聚?！薄叭瞬恼?，求之則愈出，置之則愈匱。”蓬勃發(fā)展階段的海南，將會如何讓人才“進得來、用的好、留得住”，我們拭目以待。

（注：文中林琳、陳一禾均為化名）

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