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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）作為一二手價格倒掛約7萬/平的黃浦老西門豪宅，復(fù)興瓏御的收官之作備受關(guān)注。

今日午間，復(fù)興瓏御認購正式結(jié)束。觀察者網(wǎng)就認購人數(shù)和搖號情況向項目獨家代理第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司確認，對方表示，暫時不能透露。

不過，相關(guān)從業(yè)人員向觀察者網(wǎng)表示，認購項目的人很多，大概率會搖號開盤。因為項目一共才47套，要超過130%觸發(fā)積分制只需要62位購房者。

在是否搖號這個問題上，一位中介人士給出了明確答案：“認購?fù)茫仨殦u號?！笨梢詤⒖嫉氖牵m然項目方至今未公布認籌人數(shù)，但已對外公布搖號排序規(guī)則。

事實上，由于限價問題，復(fù)興瓏御和周邊二手房倒掛嚴重，也因此被業(yè)內(nèi)看作“買到就是賺到”，這樣的項目觸發(fā)積分制并不意外。

但值得注意的是，由于把年限積分細則中的社保繳納系數(shù)放至最大，只要有一個滿分客戶，復(fù)興瓏御都將創(chuàng)造上海新盤最高入圍分數(shù)線的新紀錄，積分也有可能飆至100分以上。

買100平掙745萬

和倒掛一起出現(xiàn)的，還有天價的“茶水費”。

近日，有購房者在網(wǎng)上爆料稱，交3.5成首付和300萬元“茶水費”，就可以提前鎖定復(fù)興瓏御的一套新房，在8月10日之前交齊全款，就能夠成功買房。

隨后，復(fù)興瓏御官方公眾號發(fā)布聲明表示，復(fù)興瓏御的購房事宜請您務(wù)必聯(lián)系我司獨家代理第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司，任何其他個人、公司、單位、組織宜稱可以在規(guī)則之外預(yù)留、賣號的言行均不屬實，且不能實現(xiàn)。

觀察者網(wǎng)就舉報天價茶水費、獨家代理一事向第一太平戴維斯方面確認，截至發(fā)稿，對方仍未回應(yīng)。

事實上，由于上海樓市一直保持火熱，新房市場違規(guī)亂象層出不窮。

據(jù)時代周報報道，有中介聲稱尚海灣豪庭二期有一手房源正在出售，可以直接和開發(fā)商簽約，但高區(qū)住宅加價后總價約2900萬元，比開盤時的價格貴了400萬元左右。這多出來的400萬元就相當于中間人的“茶水費”，即使如此，購房者也愿意為之買單。

究其原因，主要是倒掛價格差距太大所致。中原地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，復(fù)興瓏御在售3套二手房，對外報價分別為21.27萬/平、21.91萬/平和19.94萬/平，據(jù)此計算，復(fù)興瓏御二手房均價為21.05萬/平。

而復(fù)興瓏御備案均價僅13.6萬/平，雖然價格比2019年9月開盤的12.89萬/平上漲約7000元/平，但相比于二手房均價，降低了約7.45萬/平。

換句話說，購房者買100平將掙745萬。何況項目多為194.03平、196.01平的大戶型，獲利空間在1445.52萬至1460.27萬之間。

巨大的價格差之下，網(wǎng)傳的300萬元的“茶水費”順勢而出。不過，要說掙得多，開發(fā)商當之無愧。

開發(fā)時間逼近20年

由于復(fù)興瓏御項目開發(fā)歷史太過悠久，故事的開端只能從2002年的一場合作說起。

當年4月，中國遠洋運輸（集團）旗下的中遠發(fā)展在黃埔區(qū)政府的幫助下，與上海南房集團共同組建中遠老西門公司，總注冊資金2億元，中遠發(fā)展出資9800萬元，占該公司注冊資本的49%。

不到兩個月的時間，中遠發(fā)展再度以自有資金出資9200萬元收購上海南房集團所持有的中遠老西門公司46%股份，加上此前出資比重，完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的中遠發(fā)展占該公司注冊資金的95%。

2003年，中遠發(fā)展繼續(xù)對該公司增資16340萬元，并表示增資后公司對其控股比例不變，僅滿足其籌措資金需要，確保旗下一舊改項目順利進行。

這主要是因為上海當時動拆遷形勢不佳，該項目的動拆遷遇到了困難，動拆遷進程比原計劃有較大的延遲，只能土地清一塊，工程開一塊，截至2003年年底，只有項目1＃樓、2＃樓已開工建設(shè)。

而收購、增資之后，中遠老西門公司注冊資金為3.72億元，而中遠發(fā)展前后對此投入的大額資金約3.53億元。而促使中遠發(fā)展在中遠老西門公司上再度加碼的原因，或許是因為該公司擁有一個位于市中心老西門的豪華資產(chǎn)“中遠老西門新城”，也就是現(xiàn)在的高端住宅項目復(fù)興瓏御。

不過，對于復(fù)興瓏御而言，中遠發(fā)展才是真的過客。因為上海南房集團至今仍通過上海浩城置業(yè)有限公司持有該項目2.69％股份，而中遠發(fā)展直接將手中股份賣的一干二凈。

2006年，由于外資股東整合啟動，中遠發(fā)展更名為萬業(yè)企業(yè)。同年9月，萬業(yè)企業(yè)選擇以8487萬美元的總價，持有的上海萬業(yè)企業(yè)老西門置業(yè)發(fā)展有限公司95％股權(quán)轉(zhuǎn)讓給Super Concord Holdings Limited。

僅以當年1美元=7.9735元人民幣的平均匯率計算，萬業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓價約為6.77億元，減去前期投入的3.53億元，萬業(yè)企業(yè)預(yù)計獲得稅前收益約3.24億元，這和當時媒體報道的稅前收益3億元一致。

退場的萬業(yè)企業(yè)的收益或許不止這些，因為在轉(zhuǎn)讓自身95％股權(quán)的同時，旗下上海中遠置業(yè)銷售策劃有限公司將其2.31％股份的同步賣給了Super Concord，雖然無法查詢到前者的買入價，但成交價高于買入價也是大概率事件。

買進賣出的帶著大筆收益離場，持有的也賺的盆滿缽滿。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，復(fù)興瓏御分別于2015年6月、2016年6月、2018年7月和2019年9月取得10萬元/平、13萬元/平、12.5萬元/平和12.5萬元/平預(yù)證，推售總面積分別為26442.29平、28472.42平、30058.97平、32134.49平。

也就是說，即使不算上今年開盤收入，復(fù)興瓏御一個項目至今實現(xiàn)收入約141.20億元。相比于最初投入的2億元總注冊資金，翻了約70倍。

新進者Super Concord加入后，復(fù)興瓏御實現(xiàn)了約77.74億元的億元，按照份額，Super Concord理應(yīng)獲得73.85億元。

此外，據(jù)觀察者網(wǎng)粗略估算，2021年以13.6萬元/平方米的備案均價入市的47套房源，即將帶來約12.69億元的收入，其中超12億元都將進入Super Concord的賬戶。用6.77億元的成本換來85.85億元的收入，怎么看都是一筆劃算的買賣。

而因倒掛嚴重被大家津津樂道的復(fù)興瓏御最后一期，不過是再度拉高投資方收益，所以無論有沒有這一波限價，開發(fā)商真的不虧。

本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。