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（文/張玉 編輯/馬媛媛）在房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入存量時(shí)代的當(dāng)口，面粉對(duì)于面包的重要性更勝以往。

集中供地政策實(shí)施以來(lái)，一眾房企紛紛摩拳擦掌、掄圓了膀子躍躍欲試。不過(guò)，能否獲得心儀的地塊則囿于眾多方面的因素，這里面有運(yùn)氣，有財(cái)力，也有“背景”。

有媒體報(bào)道，在廣州土拍中，34家房企共派出了320個(gè)馬甲企業(yè)競(jìng)拍，平均每家企業(yè)要上10個(gè)小號(hào)。激烈程度可見(jiàn)一斑。

在此輪廣州土拍熱潮中，越秀地產(chǎn)以其迅猛的“搶地速度”名聲大噪。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，4月26~27日，在廣州舉行的集中供地中，越秀地產(chǎn)共獲8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當(dāng)之無(wú)愧的黑馬。而今年以來(lái)，越秀地產(chǎn)已經(jīng)斬獲了13幅地塊。

競(jìng)拍門(mén)檻“嚴(yán)苛”

5月12日，廣州南秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以12.72億元拿下廣東省東莞市一宗商住地，溢價(jià)率35.5%。天眼查顯示，該公司為越秀旗下公司。

據(jù)悉，上述地塊位于東莞寮步鎮(zhèn)繆邊社區(qū)，毗鄰松湖智谷產(chǎn)業(yè)園，地塊占地面積2.6萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積6.51萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地。

出讓文件顯示，競(jìng)得人須無(wú)償配建該宗地商品住房計(jì)容建筑面積10%的比例（即不少于商品住房計(jì)容建筑面積6184平方米）作為安居房，并無(wú)償配建相應(yīng)的停車(chē)位（按計(jì)容面積每100平方米配1個(gè)停車(chē)位）。此外，根據(jù)要求，該地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年，宗地建設(shè)項(xiàng)目須在2022年6月17日前開(kāi)工，在2024年6月17日前竣工。

事實(shí)上，觀察者網(wǎng)注意到，越秀地產(chǎn)近段時(shí)間獲取的項(xiàng)目中，不少都具有較為嚴(yán)苛的出讓條件。

5月10日，越秀地產(chǎn)公告表示，越秀地產(chǎn)聯(lián)合北京天恒置業(yè)集團(tuán)有限公司成功競(jìng)得北京市懷柔區(qū)劉個(gè)長(zhǎng)地塊。據(jù)悉，該地塊掛牌出讓起始價(jià)為45.7億元，競(jìng)價(jià)階梯為人民幣2500萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)保證金為人民幣9.2億元。

出讓條件顯示，在上述地塊當(dāng)中，HR00-0101-6049地塊A334托幼用地由競(jìng)得人代建后無(wú)償移交給懷柔區(qū)教委。同時(shí)，HR00-0101-6203地塊內(nèi)，11250平方米產(chǎn)業(yè)用房由競(jìng)得人建設(shè)，北京市懷柔區(qū)懷柔鎮(zhèn)東四村股份制合作社和北京市懷柔區(qū)懷柔鎮(zhèn)劉各長(zhǎng)村經(jīng)濟(jì)合作社以8000元/平方米進(jìn)行回購(gòu)。

此外，4月29日，越秀地產(chǎn)透過(guò)附屬公司以16.31億元競(jìng)得一幅廣州黃埔地塊。根據(jù)出讓條款，項(xiàng)目公司需配建建筑面積為約1.67萬(wàn)平方米的住宅樓宇。配建工程成本預(yù)計(jì)約人民幣1.15億元，公司計(jì)劃通過(guò)外部融資（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款）為有關(guān)成本提供資金。建成后，配建工程將無(wú)償移交給廣州市政府指定部門(mén)。

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，類(lèi)似現(xiàn)象在此次集中供地的過(guò)程中屬于比較普遍的現(xiàn)象，“集中供地想通過(guò)這種方式控制地價(jià)，出讓條件非常苛刻，就是不希望地價(jià)太高，結(jié)果市場(chǎng)還是那么火熱?！?

克而瑞地產(chǎn)研究指出，對(duì)于地方城建而言，采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價(jià)率指標(biāo)，并控制名義樓板價(jià)的過(guò)快上漲，另一方面也可以促進(jìn)人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地成本依舊是實(shí)打?qū)嵉奶嵘?。以無(wú)錫為例，本輪土地成交名義樓板價(jià)的地價(jià)房?jī)r(jià)比僅為64%，但按可售樓板價(jià)計(jì)算的地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)84%。

不過(guò)，在同策研究院分析師肖云祥看來(lái)，集中供地不是開(kāi)盲盒。房企會(huì)提前和供地部門(mén)進(jìn)行溝通，部分地塊根據(jù)供地需求設(shè)置了相應(yīng)的門(mén)檻，這個(gè)門(mén)檻很大程度上也是供地部門(mén)與房企溝通的一個(gè)結(jié)果。若房企中標(biāo)后，“門(mén)檻”就是未來(lái)房企開(kāi)發(fā)中應(yīng)該履行的義務(wù)。

背后的“規(guī)模焦慮”

盡管地價(jià)貴、出讓條件嚴(yán)苛，不過(guò)，越秀地產(chǎn)在拿地上依然很“猛”。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，今年1月份~5月17日，越秀地產(chǎn)共獲得13幅地塊，其中10幅地塊屬于集中供地以來(lái)所獲得的土地。

觀察者網(wǎng)注意到，在這10幅地塊中，有8幅地塊位于廣州市，1幅位于東莞市，1幅位于北京市。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)則肯定是越來(lái)越難，第一波土地集中供應(yīng)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，很多東西都比較容易。價(jià)格高一點(diǎn)，總歸是有機(jī)會(huì)的?！八圆慌懦褪窃谶@樣的氛圍中先拿到幾塊，后面能不能拿到還吃不準(zhǔn)。而且現(xiàn)在央企國(guó)企還沒(méi)怎么發(fā)力，后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)難度也在提升。”

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020 年，越秀地產(chǎn)分別在廣州、佛山、江門(mén)、杭州、蘇州、南京、青島、煙臺(tái)、濟(jì)南、重慶和成都新增22幅土地，總建筑面積約為560萬(wàn)平方米。截至 2020年12月31日，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為2454萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約55.1%。

在兩個(gè)月前的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰透露，公司今年計(jì)劃買(mǎi)地金額將達(dá)到520億以上，繼續(xù)保持較大的投資力度。從當(dāng)前的拿地金額來(lái)計(jì)算，截至5月17日，越秀地產(chǎn)的買(mǎi)地金額已經(jīng)達(dá)到282.34億元，投資占比已經(jīng)過(guò)半。

事實(shí)上，不斷加大投資力度的背后，近年來(lái)，越秀地產(chǎn)對(duì)于規(guī)模的渴求不斷凸顯?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018~2020年，越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售流量金額分別為531億元、731.4億元、970.3億元，位列排行榜第54位、52位及46位。

在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，近年來(lái)越秀地產(chǎn)擴(kuò)張速度比較快，“擴(kuò)張程度快，必須要有土地作為支撐。擴(kuò)張速度硬撐開(kāi)一道口子之后，后續(xù)速度跟不上的話規(guī)模排名就滑下去了，所以，這也是企業(yè)為了維持在一定的量級(jí)在做鋪墊和準(zhǔn)備?！?

在其看來(lái)，土地是最重要的生產(chǎn)資料，“說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)，只要企業(yè)有資本，就算是高價(jià)搶地又如何？可以用時(shí)間換空間慢慢換。但是你一旦拿不到地，你連換空間回旋的余地都沒(méi)有，所以只能往死里撐”。

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