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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）掃貨、溢價(jià)封頂、刷新當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)等關(guān)鍵詞，組成2021年招商蛇口的拿地指南。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，在短短3個(gè)月的時(shí)間里，招商蛇口一連拿下上海、杭州、成都、徐州、蘇州、西安、東莞等十余城的12宗招拍掛地塊，拿地總價(jià)約為192.34億元。其中，“溢價(jià)封頂”“刷新樓板價(jià)”“地王”地塊占比過(guò)半，致使其盈利承壓的拿地、限價(jià)、銷(xiāo)售模式再次受到市場(chǎng)關(guān)注。

高溢價(jià)拿地確實(shí)出盡了風(fēng)頭，但也為企業(yè)未來(lái)發(fā)展埋下巨大隱患。從年報(bào)數(shù)據(jù)看，招商蛇口2020年凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，較2019年同期減少23.58%，甚至還計(jì)提大量存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為庫(kù)存中的“地王”買(mǎi)單。

招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上也坦言，高價(jià)拿地一度削弱了招商盈利?！坝捎谡猩躺呖?016、2017年拿了不少高價(jià)地，大部分在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，從而影響到凈利潤(rùn)和毛利率?！?

但這并不影響，招商蛇口再度一頭扎入“高溢價(jià)”地塊里。

屢屢高溢價(jià)拿地

18家房企共激戰(zhàn)3小時(shí)，叫價(jià)277輪，1月5日，徐州2021-51號(hào)惠民小區(qū)東側(cè)B地塊最終被招商蛇口拿下，成交價(jià)15.62億元，溢價(jià)率132.1%，成交樓面價(jià)11699元/平方米。

這一項(xiàng)目總價(jià)雖然沒(méi)能成為當(dāng)?shù)氐赝蹴?xiàng)目，卻創(chuàng)造了招商蛇口2021年一季度溢價(jià)新紀(jì)錄，在其現(xiàn)階段高溢價(jià)項(xiàng)目中處于首位。

時(shí)隔不到半個(gè)月，招商蛇口以“上限價(jià)格+競(jìng)配自持面積比例16%”在杭州奪得2宗住宅地塊，拿地金額合計(jì)約49.31億元。

其中，蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊上限價(jià)格34.04億元，樓面價(jià)25944元/平方米，溢價(jià)率29.72%；蕭山區(qū)新塘北單元XSCQ2502-06地塊上限價(jià)格15.27億元，樓面價(jià)15570元/平方米，溢價(jià)率29.75%。

值得注意的是，限價(jià)地塊比例的持續(xù)增多，不斷壓縮招商蛇口利潤(rùn)空間。例如，蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊精裝限價(jià)37500元/平方米；毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于34000元/平方米，且毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)不高于37400元/平方米。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從該塊地樓面價(jià)和銷(xiāo)售限價(jià)來(lái)看，房企后續(xù)利潤(rùn)空間的確有限，需要非常強(qiáng)大的成本管控能力。不過(guò)，目前長(zhǎng)三角和大灣區(qū)城市群是眾多房企非?？粗氐膮^(qū)域，為了可以拿到優(yōu)質(zhì)土地資源，不少房企會(huì)選擇犧牲利潤(rùn)來(lái)加大布局。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，像招商蛇口等華南企業(yè)本身在華南就能通過(guò)城市更新或者其他途徑獲得很多低成本土地，并以此來(lái)做利潤(rùn)，但這部分資源變現(xiàn)時(shí)間的不確定性強(qiáng)，所以他們有意愿在長(zhǎng)三角基本面好的城市拿地。

在之后的兩個(gè)月內(nèi)，招商蛇口屢屢刷新當(dāng)?shù)赝羶?chǔ)出讓記錄。2月4日，以21.21億元拿下的大城(2021)-1號(hào)地溢價(jià)率44%，樓面價(jià)達(dá)到10086元/平方米，推動(dòng)體育新城樓面價(jià)破萬(wàn)；3月31日，以總價(jià)29.5億拿下鹽城城西地塊，最終成交樓面價(jià)11190元/平方米，溢價(jià)率80%，刷新此前鹽城地王總價(jià)。

值得一提的是，2月9日，招商蛇口競(jìng)得虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊，總價(jià)56.66億元，樓面價(jià)達(dá)9.2647.6元/平方米，溢價(jià)率20%。

這一樓面單價(jià)創(chuàng)造了上海虹口區(qū)的新紀(jì)錄，超過(guò)了2020年7月招商蛇口拿下上海虹口區(qū)“圍標(biāo)”地塊時(shí)8.1萬(wàn)元/平方米的紀(jì)錄，彼時(shí)，地塊成交總價(jià)44.04億元，樓面價(jià)剛剛突破8萬(wàn)元大關(guān)。

3300億目標(biāo)僅完成2成

大手筆補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的背后，是招商蛇口對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的渴求。

此前，作為“招保萬(wàn)金”四大巨頭之首的招商蛇口由于“過(guò)于保守”和“業(yè)務(wù)整合”，全口徑銷(xiāo)售合約金額排名一度退至前十名開(kāi)外。 直至2020年，招商蛇口才再次躋身銷(xiāo)售榜前十名之列。

值得注意的是，招商蛇口銷(xiāo)售排名雖有所進(jìn)步，卻面臨增收不增利的尷尬局面。年報(bào)顯示，2020年，招商蛇口營(yíng)業(yè)收入1296.2億元，歸母凈利潤(rùn)122.5億元，同比分別增長(zhǎng)32.71%、下降23.58%。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降是導(dǎo)致招商蛇口2020年增收不增利的原因之一。

明知高溢價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)的招商蛇口，并未放慢其拿地的腳步，不僅如此，受高溢價(jià)拿地影響，其平均樓面地價(jià)水漲船高。平安證券研究報(bào)告顯示，招商蛇口一季度平均樓面地價(jià)為15915元/平，較2020年全年增長(zhǎng)72%。

換句話(huà)說(shuō)，招商蛇口于2021年一季度批量購(gòu)入的“地王”項(xiàng)目也會(huì)在未來(lái)2-3年內(nèi)再度削薄其毛利率水平。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，雖然項(xiàng)目利潤(rùn)空間比較小，但只要保本出售就可以提高當(dāng)年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，對(duì)于想回到TOP10的招商蛇口而言，目前最重要的還是賺取流量。

蔣鐵峰在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，“房地產(chǎn)行業(yè)依然大有可為。未來(lái)龍頭企業(yè)市占率提升將成為趨勢(shì)。招商蛇口爭(zhēng)取穩(wěn)定在行業(yè)前十強(qiáng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升排名。”

張波表示，對(duì)于招商來(lái)說(shuō)，積極拿地本身也就體現(xiàn)出其繼續(xù)做大規(guī)模的戰(zhàn)略意圖，預(yù)計(jì)今年其在土地市場(chǎng)上總體會(huì)表現(xiàn)得較為激進(jìn)。

如今看來(lái)，“不掙錢(qián)也要拿地、拿高溢價(jià)地”便是招商蛇口欲重回房企第一梯隊(duì)的主要方式。

在此基礎(chǔ)上，招商蛇口計(jì)劃今年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額3300億元，同比增長(zhǎng)約18%；預(yù)計(jì)可售貨值5300億元，按2020年去化率62%計(jì)算便可完成銷(xiāo)售目標(biāo)。

然而，招商蛇口2021年一季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不理想，公告稱(chēng)，2021年1-3月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積314.30萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額723.20億元。

據(jù)此計(jì)算，招商蛇口僅完成全年目標(biāo)的21.92%。

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