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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年4月14日下午，一場涉及800億土儲貨值的并購大案宣告失敗。

旭輝控股集團公告稱，此前1月7日與彰泰簽訂的合作框架協(xié)議解除。同時，彰泰解除股權(quán)質(zhì)押并返還旭輝此前支付的8億元定金。

就合作終止的原因，旭輝方面表示，盡職調(diào)查完成后，因進一步合作所需的條件不能在短時間內(nèi)達成，雙方謹慎考慮和協(xié)商后，一致同意解除合作協(xié)議。

同時，彰泰集團方面知情人士告訴觀察者網(wǎng)，正在與融創(chuàng)方面洽談收并購事宜，融創(chuàng)盡調(diào)工作也已經(jīng)展開，預(yù)計近期將會官宣。

涉及土儲貨值800億

公開資料顯示，彰泰集團前身是由臺商于1992年創(chuàng)立的“桂林彰泰實業(yè)開發(fā)有限公司”，后因經(jīng)營問題，彰泰集團由當(dāng)時已在彰泰任職且為軍人出身的黃海濤接手。

黃海濤接手后，堅持深耕廣西本土市場的策略，接連收購盤活多個爛尾樓盤，在當(dāng)時樓市的上漲態(tài)勢中迅速發(fā)展壯大。

目前，彰泰無論從銷售額還是土地儲備方面，都是名副其實的“廣西一哥”。在其大本營桂林，業(yè)界曾以“十個桂林人里，就有四個彰泰業(yè)主”形容其樓市地位。

此外，彰泰集團商業(yè)主要集中在桂林、南寧等核心城市，以社區(qū)商業(yè)、文旅商業(yè)為主，擁有桂林彰泰天街、桂林彰泰峰譽等眾多商業(yè)項目；而旗下彰泰物業(yè)同樣實力不俗，擁有物業(yè)服務(wù)企業(yè)國家一級資質(zhì)，布局廣西17城，簽約面積超2400萬平米。

盡管在廣西本土風(fēng)生水起，但在如今融資趨近的政策環(huán)境下，彰泰想要走出廣西，快速布局全國就顯得力不從心了。正相反，在全國化布局已經(jīng)接近尾聲的頭部品牌房企看來，彰泰無疑是他們眼中，快速打開廣西房地產(chǎn)市場的一塊“肥肉”。

2021年1月7日，彰泰集團與旭輝集團在廣西南寧簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，旭輝集團與彰泰集團將按照65%與35%的股權(quán)比例共同合作成立平臺公司。新成立的公司總部設(shè)在廣西南寧，由彰泰集團董事長黃海濤先生出任平臺公司董事長，旭輝集團現(xiàn)江蘇區(qū)域集團副總裁胡翔先生出任平臺公司總裁。

消息稱，此次收并購涉及的土儲貨值約為800億元。

彼時，旭輝控股董事局主席林中表示，雙方理念相通、文化相近，都將工程質(zhì)量和客戶滿意度擺在重要位置，在區(qū)域布局上更是有許多互補之處。與彰泰的強強聯(lián)手，將有助于旭輝深耕廣西省域全境，進一步提升兩個品牌的口碑和知名度，也將鞏固平臺公司在廣西當(dāng)?shù)佚堫^地位。

不過出人意料的是，苦等了3個多月之后，等來的卻是雙方解約消息，并且連旭輝此前支付的8億元定金都原封不動退還。

與此同時，旭輝旗下物業(yè)公司永升生活服務(wù)也發(fā)布公告表示，終止收購彰泰服務(wù)集團有限公司65%已發(fā)行股本。根據(jù)終止協(xié)議，上海永升須解除所設(shè)立的在營運公司20%股權(quán)上的股份押記及賣方須向其退還根據(jù)框架協(xié)議支付的按金1億元。

金博大律師事務(wù)所資深律師曹文峰告訴觀察者網(wǎng)，一般情況下，下定金是以雙方意愿較為強烈為前提的，更何況企業(yè)之間的大并購，定金金額高達8億元。現(xiàn)在盡調(diào)之后，定金原價退還，可以肯定的是雙方都對這筆交易不滿。

曹文峰表示，通俗來說，就是旭輝發(fā)現(xiàn)標(biāo)的資產(chǎn)有問題，不值這個價，而彰泰認為自己是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不止這個價，雙方無法達成一致才協(xié)商和平解約。如果是單方面違約的話，結(jié)果應(yīng)當(dāng)是旭輝索取定金多倍賠償，或者彰泰沒收定金作為補償。

“穩(wěn)健”旭輝和與“大開大合”融創(chuàng)

巧合的是，旭輝雖然選擇退出，彰泰仍然是“香餑餑”，“日常接盤”的融創(chuàng)中國再次現(xiàn)身充當(dāng)“白衣騎士”，有消息稱萬科也在“排隊”中。

有媒體報道稱，在旭輝控股集團宣布公告之前，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌曾前往廣西與彰泰集團老板黃海濤見面，洽談合作事宜。

有彰泰集團方面知情人士向觀察者網(wǎng)確認了這一消息。他表示，廣西樓市與華東大不相同，旭輝對廣西了解較少，因此盡調(diào)了3個多月仍無進展。相比之下，融創(chuàng)的盡調(diào)速度比旭輝快很多，合作方式大概率與此前一致，仍是地產(chǎn)與物業(yè)打包出售部分股權(quán)，相關(guān)消息預(yù)計近期將會公布。

此外，另一名知情人士消息稱，彰泰在廣西有很高的品牌知名度，土儲和團隊都不錯，因此十分搶手。目前融創(chuàng)已經(jīng)在盡調(diào)了，“即便最終沒談妥，后面還有萬科排隊觀望”。

對于旭輝退出爭奪的原因，有觀點認為可能是旭輝盡調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)了彰泰的財務(wù)問題。

這在旭輝3月底的業(yè)績會上似乎有所暗示。彼時林中表示，旭輝正在進行財務(wù)審計和財務(wù)核算的工作，雙方會根據(jù)審計出來的數(shù)字，對框架協(xié)議進行一些磋商，可能在4月才會有一些最新的消息公布。

“核心問題還是價格沒談攏。”克而瑞廣西高級合伙人吳寧向觀察者網(wǎng)分析稱，彰泰在廣西的實力很強，不然也不會有那么多企業(yè)看上。但近年來擴張多采用與本土國企和小房企合作方式，可能存在一些壞賬和不良資產(chǎn)。

從市場環(huán)境來看，吳寧表示，整個廣西樓市利潤率和去化速度談不上好，因此旭輝“以穩(wěn)為主”選擇退出。但去年開始廣西進入量和價的全面調(diào)整，無論南寧、桂林、柳州還是北部灣都進入了市場調(diào)整期，最難的時候應(yīng)該已經(jīng)過去，仍然具有很大吸引力。

有熟知廣西樓市的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，旭輝在廣西樓市做得不好，體量也很小，總經(jīng)理為此頻繁更換，一下子收購一家800億土儲的房企等于“一口吃成胖子”，所以林中很小心的選擇放棄。而融創(chuàng)本身風(fēng)格就與旭輝不同，孫宏斌接盤向來大開大合，且企業(yè)自身在廣西地產(chǎn)、文旅、商業(yè)、物業(yè)各方面都有涉獵，機會也更大一些。

而另一位深耕廣西房地產(chǎn)市場的職業(yè)經(jīng)理人認為，旭輝在廣西項目極少，做得不好，所以想通過合并彰泰擴大在廣西的市場占比，但通過盡調(diào)，認為彰泰的項目不賺錢才放棄；融創(chuàng)收購可能性較大，因為其在廣西的布局也未能打開，目的與旭輝相同，但比旭輝有錢；但是萬科不太可能參與，“萬科去年在廣西銷售100多億，儲備500多億，本身體量已足夠，且兩家拿地戰(zhàn)略不符”。

他表示，與華東相比，廣西的市場整體處于初級發(fā)展?fàn)顟B(tài)，人口基數(shù)不大，市場容量小，兩極分化嚴重。優(yōu)先發(fā)展的南寧是廣西房地產(chǎn)發(fā)展最好的城市，去化周期在6-8個月，人口導(dǎo)入最大，供需平衡，均價一萬多；其次是柳州和桂林，去化周期已超過12個月；其他如北海、防城港等地，受政策影響較大，去年跌幅達到40%-50%，基本腰斬。彰泰項目在廣西分布廣，物業(yè)服務(wù)口碑也非常好，但地產(chǎn)項目真正影響力在桂林，在最關(guān)鍵的南寧則表現(xiàn)一般。其次，彰泰老板是軍人出身，企業(yè)也是軍事化管理，對華東和華中的高周轉(zhuǎn)模式并不適合，這就造成了企業(yè)難以走出去，外界難以走進來。

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