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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）去年9月，58同城這家“神奇的網(wǎng)站”在轉(zhuǎn)型陣痛中宣布從美股私有化退市。

半年之后，姚勁波宣布將安居客從58同城旗下分拆，再度轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股IPO。

這被業(yè)內(nèi)不少人視作在追趕“老對(duì)手”貝殼的腳步，畢竟去年8月貝殼登錄紐交所之后，股價(jià)一路狂飆，市值迅速突破5000億元，成為中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域第一大上市公司，著實(shí)羨煞了整個(gè)行業(yè)。

95%來(lái)自“流量生意”

4月8日，58同城旗下房產(chǎn)信息及交易服務(wù)開放平臺(tái)安居客在港交所遞表，美銀證券、中金公司及瑞信為聯(lián)席保薦人。有媒體報(bào)道稱，安居客本次IPO將募資至少10億美元。

根據(jù)艾瑞咨詢相關(guān)報(bào)告，安居客是國(guó)內(nèi)最大的在線房產(chǎn)營(yíng)銷平臺(tái)，正向房地產(chǎn)信息和交易服務(wù)開放平臺(tái)轉(zhuǎn)變。

公開資料顯示，安居客成立于2007年，創(chuàng)始人為梁偉平。憑借互聯(lián)網(wǎng)化的浪潮，安居客迅速破圈，2009年?duì)I收已達(dá)數(shù)千萬(wàn)元，擠進(jìn)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介網(wǎng)站的“第一陣營(yíng)”，2014年時(shí)估值最高達(dá)到15億美元，意圖順勢(shì)登陸資本市場(chǎng)。

但創(chuàng)業(yè)后一直順風(fēng)順?biāo)陌簿涌秃芸煸庥龅阶畲蟮拇煺邸?014年，距離上市只差臨門一腳時(shí)，安居客宣布上調(diào)端口流量費(fèi)用，受到了線下中介的強(qiáng)烈反彈，被多家中介聯(lián)合抵制。提價(jià)不了了之，安居客也因此估值斷崖式下滑。最終以2.67億美元賣給了當(dāng)時(shí)信息分類領(lǐng)域的老大58同城。

時(shí)隔七年，安居客再闖資本市場(chǎng)。

艾瑞咨詢報(bào)告稱，安居客2020年第四季度平均移動(dòng)月活躍用戶量為6700萬(wàn)，是中國(guó)最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)，超過(guò)第二三名的總和。截至2020年底，平臺(tái)活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為72.6萬(wàn)人，二三名分別為49.3萬(wàn)人、21萬(wàn)人。

憑借巨大的線上優(yōu)勢(shì)，安居客一度撐起了58同城的“半邊天”。

招股書顯示，安居客2019年?duì)I收規(guī)模75.8億元，在母公司58同城155.8億元的營(yíng)收中占比達(dá)48.7%。不能忽視的是，分拆出來(lái)的安居客，還整合了58同城房產(chǎn)、愛(ài)房和巧房等業(yè)務(wù)。

需要指出的是，安居客本身是個(gè)流量平臺(tái)，即只管收流量費(fèi)不管成交，由網(wǎng)站向用戶免費(fèi)提供中介方發(fā)布的房源，再按照約定收取中介方的費(fèi)用。這一模式曾在互聯(lián)網(wǎng)1.0時(shí)代風(fēng)靡一時(shí)。

從收入來(lái)源來(lái)看，安居客主營(yíng)業(yè)務(wù)隨號(hào)稱三大板塊，但在線營(yíng)銷服務(wù)始終占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，也就是“流量生意”，即就二手房為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人提供營(yíng)銷服務(wù)，以及就新房為房地產(chǎn)開發(fā)商提供廣告及促銷服務(wù)。過(guò)去三年，這部分業(yè)務(wù)的營(yíng)收分別為61.5億元、73億元、78億元，在總營(yíng)收中占比持續(xù)高于95%。

過(guò)去三年，安居客規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。2018年-2020年，企業(yè)營(yíng)收分別為62.2億元、75.8億元及80.5億元，毛利潤(rùn)分別為57.5億元、67.6億元、72.9億元，毛利率均高達(dá)90%。

然而在營(yíng)銷費(fèi)用上，企業(yè)近年來(lái)卻逐漸不堪重負(fù)，至2020年已高達(dá)36億元，占到全部營(yíng)收的44.7%，這在絕大多數(shù)行業(yè)都是難以想象的。導(dǎo)致2020年企業(yè)在營(yíng)收上漲的前提下凈利潤(rùn)僅19.5億元，同比下滑15.2%。

眾大佬加盟，押寶新房服務(wù)

此外，有分析人士認(rèn)為，安居客加速IPO進(jìn)程不僅僅是“眼紅”貝殼資本市場(chǎng)表現(xiàn)，更多地原因是為快速拜托債務(wù)壓力，繼續(xù)完成規(guī)模擴(kuò)張。

公告披露，為了給去年58同城私有化提供資金，企業(yè)曾與四家銀行簽訂融資協(xié)議，后者向58同城提供16.5億美元的初期融資和金額相當(dāng)于8億美元的現(xiàn)金過(guò)渡期融資。其中，分別有12.38億美元、21.95億元人民幣的債務(wù)及相關(guān)的利息落在安居客身上。

截止2020年底，安居客長(zhǎng)期有息借款高達(dá)105.24億元。其中，替58同城背負(fù)的貸款為101.57億元，關(guān)聯(lián)方借款3.67億元。

不過(guò)，即便拋開IPO融資不談，安居客的股東陣容也足夠震懾一方。

招股書顯示，IPO之前的安居客由姚勁波直接持股13.5%，58同城持股45.3%。

緊隨其后，互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊持有其14.1%股權(quán)，著名的投資機(jī)構(gòu)華平投資和歐翎投資分別持有7.9%及3.9%的股權(quán)。

據(jù)了解，歐翎投資同樣為58同城投資人，除此之外，其還投資過(guò)叮咚買菜、龍騰出行等多家公司，投資數(shù)額上億美元。而華平投資則是投資了猿輔導(dǎo)、元?dú)萆?、京東產(chǎn)發(fā)等知名公司。

值得注意的是，遞交招股書前，安居客剛剛完成了一筆2.5億美元融資，投資方包括碧桂園、雅居樂(lè)、恒基、新世界發(fā)展、新鴻基、中建地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、華懋地產(chǎn)等多家上市房企。

眾多房地產(chǎn)大佬加盟之際，安居客似乎也發(fā)覺(jué)出自己的“流量生意”并非長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，悄然把新增長(zhǎng)空間押在了交易服務(wù)板塊，也就是從開發(fā)商處賺取新盤銷售傭金。

2020年底，安居客全盤收購(gòu)愛(ài)房，將其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)納入報(bào)表。安居客曾表示，“愛(ài)房業(yè)務(wù)的前景是公司未來(lái)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。”

據(jù)披露，愛(ài)房目前業(yè)務(wù)擴(kuò)展至中國(guó)33座城市，2020年交易總量達(dá)653億元，較2019年增長(zhǎng)282%。

2020年底，安居客還收購(gòu)了應(yīng)用服務(wù)提供商巧房，同樣將其并表列作其他收入。資料顯示，截至2020年12月31日巧房累計(jì)擁有超過(guò)34.4萬(wàn)名用戶。其收入主要來(lái)自包括使用軟件及技術(shù)平臺(tái)以及提供與此相關(guān)的技術(shù)服務(wù)的許可費(fèi)。

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