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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月30日，禹洲發(fā)布了一份“喜憂參半”的成績單。

喜的是，面對疫情黑天鵝和強調(diào)控影響，禹洲集團2020年合約銷售額逆市大漲39.74%，達到1050億元，成功晉升千億房企俱樂部中的一員；并且通過一系列債務結構調(diào)整操作，降杠桿成果顯著。

憂的是，部分項目受疫情影響延期交付，2020年未能及時確認收入，導致企業(yè)營收和凈利潤大幅下滑。

令人敬佩的是，禹洲集團董事局主席林龍安在這一問題上并無過多推卸，而是坦蕩直言：“無論如何，我們責無旁貸，要反思、要徹底改變和完善自己?！?

大行預計營收將達270億，毛利率20%

事實上，房地產(chǎn)預售制度決定了其本身就是一個極易受政策和結轉周期影響的行業(yè)。2020年的禹洲正式遭遇了這場尷尬。

管理層介紹稱，2020年禹洲計劃推出的房子都如期銷售完成，但位于武漢、唐山等地項目卻因為疫情的原因，四季度無法如期交付，“其中也有因為精裝修部分沒能完工的，比如位于合肥和上海的項目”，導致無法確認收入。

“我們也從中發(fā)現(xiàn)了自身團隊的問題?！绷铸埌脖硎荆瑘F隊的銜接度不到位，巡查力度也不到位，下一步要把交房的程序和規(guī)則研究透，交房細節(jié)做得更好，這是禹洲要做出的改變。

失之東隅，收之桑榆。林龍安補充道，上述這些項目都有進展陸續(xù)會在今年上半年交付。

據(jù)此，匯豐銀行亦表示認為禹洲2020年收入及毛利率下降是由多種因素共同驅(qū)動的，這些因素是一次性的，并且不太可能在2021年及以后出現(xiàn)。摩根大通也做出了相似判斷，其預計公司2021年收入將恢復正常，確認收入約為270億元，毛利率約為20%，與整體市場趨勢一致。

一季度剛剛結束，根據(jù)禹洲集團披露，企業(yè)1-3月銷售成績“開門紅”，達到221億元，同比增長113.28%。

值得一提的是，2020年禹洲在規(guī)模擴張的同時，產(chǎn)品營造能力和運營能力也有很大提高。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)通過內(nèi)部的降本增效和優(yōu)化運營費用管控，行政開支同比下降26.31%，銷售成本同比下降42.09%，分銷成本同比下降35.11%。

回購增持雙線行動

或許正是因此，匯豐銀行、中泰國際等機構仍然將禹洲評級維持在“增持”階段。

日前匯豐發(fā)布研究報告認為，禹洲集團2020年的盈利下降是一次性的，主要是因為部分項目的延遲交付以及高盈利項目未并表所致，且未來收入有保障，資產(chǎn)負債表十分夯實穩(wěn)健，資金流動性充裕，市場信心將會逐漸恢復，維持禹洲的“增持”評級。

小摩也在報告中指出，禹洲擁有良好的土地儲備，且流動性很好，且延遲交付項目的毛利率正常，土地成本也很低，預計企業(yè)2021年收入將恢復正常，與整體市場趨勢一致。

出人意料地是，自3月21日發(fā)布盈利預警公告至披露年報之間，禹洲疑似遭遇機構做空，股價、債券接連大跌。

對此，現(xiàn)金流充裕的禹洲應對措施也頗為直接有效。

3月31日，發(fā)布2020年業(yè)績的第二天，禹洲集團連發(fā)數(shù)條自愿性公告，宣布董事長及控股股東自愿增持股權、股權激勵計劃和于公開市場回購于2025至2027年間到期的長年期美元優(yōu)先票據(jù)。已購回的2025年票據(jù)、2026年票據(jù)I、2026年票據(jù)II及2027年票據(jù)合共1600萬美元。4月1日，公司又于公開市場回購2025年到期的長期美元優(yōu)先票據(jù)400萬美元。前后兩天已累計回購2000萬美元優(yōu)先票據(jù)。

而在股市上，為提振資本市場信心，林龍安直接出資325萬港元，以每股2.5港元價格于公開市場增持130萬股公司股份，使其直接或間接持有禹洲集團股權比例達到58.8%。

同時，禹洲集團亦公告披露，以企業(yè)共計808萬股股份作獎勵計劃之用，成立員工激勵信托，股票平均代價約為2.315港元。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)指出，大股東及集團對未來發(fā)展的信心，很大程度上也能通過股市傳遞給投資者。禹洲這一次反應迅速的股債雙線行動，既快速穩(wěn)定了企業(yè)債券市場和股票市場價格，同時也是公司現(xiàn)金流和資金儲備充裕的表現(xiàn)。

控負債降杠桿，2年內(nèi)“轉綠”

“三道紅線”作為也是行業(yè)關注的焦點，并關乎房企的融資命脈，自然也是業(yè)績會上一大焦點。

與大多數(shù)為快速推進千億規(guī)模，而激進擴張的房企不同，禹洲的財務政策素來以“審慎”為核心。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2020年末凈負債率為85.8%，現(xiàn)金短債比為1.83，均大幅優(yōu)于監(jiān)管要求的及格線，僅有剔除預收款后的資產(chǎn)負債率踩線，為77.9%，因此定檔“黃檔”。

管理層表示，2021年將繼續(xù)降低債務規(guī)模，力爭在兩年內(nèi)使得剔除預收款后的資產(chǎn)負債率降低到70%以下，由黃檔降低到綠檔。

值得一提的是，過去一年禹洲還在融資成本和渠道方面下了一番苦功。

根據(jù)業(yè)績報告，2020年禹洲在中資地產(chǎn)商中率先推出綠色融資框架，首次發(fā)行綠色美元債券，開辟了新的融資渠道。利用國際債券市場的機會窗口，境外多次成功發(fā)行長年期美元優(yōu)先票據(jù)，債券發(fā)行均實現(xiàn)近10倍的超額認購。

在此基礎上，根據(jù)業(yè)績報告，截至2020年末企業(yè)平均融資成本為7.19%，較2020年中下降0.03個百分點。

在現(xiàn)金流動性方面，禹洲表現(xiàn)也堪稱優(yōu)秀。業(yè)績報告顯示，截至2020年末，企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為345億元，現(xiàn)金短債比接近2倍，這為禹洲應對未來發(fā)展以及行業(yè)周期波動意義重大。

此外，在物業(yè)管理和商業(yè)分拆上市方面，禹洲也在積極推進，以期作為未來新的資金來源之一。

其中，禹佳生活服務集團有限公司（“禹佳生活”）已于2020年12月11日向香港聯(lián)合交易所遞交上市申請表格，目前處于上市審核階段。

截至2020年末，禹佳生活在管項目總建筑面積超過1750萬平方米，總合約面積超過2600萬平方米，其中來自第三方在管建筑面積占比超過15%。在管項目中長三角地區(qū)占比超過50%，海西經(jīng)濟區(qū)占比超過30%。

管理層表示，相關上市進程正按照既定時間表進行，各項工作也在積極開展中，后續(xù)的進展將會以公告的形式披露。

根據(jù)最新市場消息，禹洲物業(yè)不斷加強外拓力度，近日分別簽約興業(yè)銀行福州分行、中標上海馬橋景城雅苑小區(qū)等高端物業(yè)項目，持續(xù)深化全國布局。

中銀國際近日發(fā)表研報指出，禹洲集團物業(yè)管理及商業(yè)運營服務的分拆預計將在今年之內(nèi)完成，這將進一步釋放潛在價值，提高派息比例，實現(xiàn)估值重塑。

千億之后“雙總部”戰(zhàn)略

公開資料顯示，禹洲地產(chǎn)成立于1994年，2009年在香港聯(lián)交所成功上市時，尚是一家銷售額僅36億元，名不見經(jīng)傳的地方性房企。

直到2016年，林龍安下定決心將總部從廈門搬遷至上海，并在次年提出“區(qū)域深耕，全國領先”發(fā)展戰(zhàn)略，明確表示“三年實現(xiàn)銷售千億”。

彼時，禹洲已成功布局長三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)、華中和海西五大區(qū)域，合約銷售額403億元。2018-2019年，企業(yè)銷售額持續(xù)上升，分別達到560億元和751億元。

2020年，在遭遇疫情黑天鵝的襲擊下，禹洲地產(chǎn)竟還是以接近4成的增長率順利達成“千億俱樂部”目標，著實讓人驚艷。

從銷售分布來看，長三角區(qū)域是禹洲集團所有布局中的核心，2020年銷售額占全部金額的比例超過60%，達到646.4億元。其余海西經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、華中區(qū)域、大灣區(qū)區(qū)域及西南區(qū)域等地相對較弱，合計占比不到40%。

公司管理層在業(yè)績會上介紹稱，長三角區(qū)域深耕帶來的成效十分顯著，比如在蘇州、合肥，禹洲集團孵化出了兩個銷售突破百億元的城市公司，而上海和南京兩地，憑借著公司深耕區(qū)域市場多年的努力，將成為下一個銷售突破百億元的城市公司。

在土儲方面，2020年禹洲集團新增21幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中18幅來自收并購和招拍掛，建筑面積285萬平方米，貨值約人民幣750億元，全部位于上海、成都、武漢、重慶、寧波等一二線核心城市。

據(jù)管理層統(tǒng)計，截至2020年底，禹洲總土地儲備2310萬平方米，總貨值4559億元，均位于一二線及準二線城市，足夠未來三年發(fā)展需求。

此外，企業(yè)在大灣區(qū)核心城市深圳、珠海、惠州布局的3個舊改項目也漸入收成期，對于提高企業(yè)利潤率至關重要。

談及2021年的投資計劃，林龍安表示，目前禹洲是“雙總部”戰(zhàn)略，以上海為中心的長三角仍是拿地重點，而以深圳為中心的大灣區(qū)，禹洲會從舊改、小區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面尋找不一樣的機會。

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