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（文/張玉 編輯/馬媛媛）銷售規(guī)模重回前十，讓綠城中國2020年的業(yè)績報告?zhèn)涫荜P注。

年報顯示，2020年綠城中國取得合同銷售額2892億元，較去年增長43%；公司實現(xiàn)收入657.83億元，較2019年增長6.8%；年內利潤57.63億元，較2019年增長46.5%。

值得一提的是，綠城中國權益金額占比較低的問題也給企業(yè)的高速擴張的規(guī)模虛實打上了一個問號。截至2020年12月底，綠城中國權益總建筑面積及權益可售面積占比均僅僅超過50%。

另一方面，將代建業(yè)務推向資本市場后，綠城旗下綠城管理提交的首份成績單“喜憂參半”。2020年，綠城管理實現(xiàn)收入18.13億元，較2019年減少了9.1%；凈利潤4.12億元，較2019年增長了11.2%。

隨著越來越多品牌房企加入代建行業(yè)，綠城管理所面臨的代建市場漸入"紅海"。

小股操盤拉低權益占比

2020年，綠城中國的業(yè)績表現(xiàn)可謂亮眼。年內，集團累計取得合同銷售面積1385萬平方米，總合同銷售金額2892億元，同比增長43%，全年目標達成率116%。

2020年，綠城集團自投項目累計取得合同銷售面積825萬平方米，合同銷售金額2147億元，其中歸屬于綠城集團的權益金額為1194億元。由此計算，歸屬于綠城集團的權益金額僅占集團合同銷售金額的一半。

綠城中國高速擴張的背后，“小股操盤”、“權益金額占比低”等問題一直存在，這也給企業(yè)規(guī)模擴張的虛實打上了一個問號。

從新增土儲來看，2020年，綠城在41座城市新增85個項目，總建筑面積約2041萬平方米，預計新增貨值3288億元。其中，歸屬于集團的權益貨值1885億元，占比57.33%。

截至2020年12月31日，綠城集團共有土地儲備194個，總建筑面積約5079萬平方米，其中權益總建筑面積約為2924萬平方米，占比57.57%。集團總可售面積約為3368萬平方米，權益可售面積約為1922萬平方米，占比57.07%。

在中原地產分析師張大偉看來，綠城這幾年是因為股權變動的后遺癥，所以出現(xiàn)了權益占比低的情況。上海中原地產分析師盧文曦指出，企業(yè)快速擴張期通過小股操盤的方式某種程度上會降低自身發(fā)展所面臨的壓力。

事實上，綠城中國早已意識到權益占比低的問題。根據(jù)權威媒體報道，在2019年半年業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國高管曾表示，公司對諸多事項的調整中，其中一個比較直接的方面體現(xiàn)在權益占比?！耙郧熬G城很多項目權益只有40%，但今年新拿地的權益，約在60%左右。未來投資除了會注意降低拿地成本，也將提高項目的權益占比?！?

同時值得一提的是，在發(fā)布業(yè)績的前一天，綠城中國出現(xiàn)人事變動。

3月21日晚間，綠城中國發(fā)布公告表示，劉文被免去執(zhí)行董事、提名委員會及薪酬委員會成員職務；周連營被免去執(zhí)行董事職務。根據(jù)公告，劉文屬于按照法定退休年齡退休，周連營被調動回中交集團工作。有意思的是，公告指出，周連營曾指出其對一名董事的意見，而該意見經公司審核后，被認為與事實不符。

截至公告發(fā)布日，中交集團持有綠城中國已發(fā)行股本總額25.05%的權益，為主要股東及單一最大股東。3月22日，綠城中國火速發(fā)布委任執(zhí)行董事的公告。委任吳文德?lián)螆?zhí)行董事、提名委員會及薪酬委員會成員，并任綠城中國執(zhí)行總裁；委任洪蕾為執(zhí)行董事。觀察者網(wǎng)注意到，綠城中國新任兩位執(zhí)行董事都有中交系背景。

代建業(yè)務陷入“紅海膠著”

綠城管理成立于2010年，是綠城中國的附屬公司，也是綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。2020年7月，綠城管理在港交所主板上市，成為中國代建第一股。

公開資料顯示，房地產代建是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設經驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。據(jù)悉，綠城管理早期代建業(yè)務起步于2005年的政府代建項目，2010年開始嘗試商業(yè)代建模式體系化的輸出，2020年公司正式在港交所上市成為中國代建行業(yè)第一股。

2020年，綠城管理實現(xiàn)收入18.13億元，較2019年減少了9.1%；凈利潤4.12億元，較2019年增長了11.2%。具體來看，2020年綠城管理商業(yè)代建共實現(xiàn)收入13.12億元，占總收入的比重為72.37%；政府代建收入為3.1億元，占比17.1%。

值得一提的是，隨著越來越多來自全國性或區(qū)域性品牌開發(fā)商的加入，代建行業(yè)的競爭也日益激烈。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，涉及代建業(yè)務領域的房企近 20 家，其中以政府代建為主的約1/3比重（政府代建為主的房企一般為國企），2/3主要為商業(yè)代建。此外，參與競爭的房企一般為全國性、區(qū)域性知名品牌開發(fā)商。

比如，2014年萬科提出“小股操盤”嘗試股權式代建，未來致力于代建與金融化的融合發(fā)展模式；2015年底開始建業(yè)地產介入代建行業(yè)，發(fā)展迅速，作為公司利潤補充的核心拓展業(yè)務；2010年濱江集團正式介入商業(yè)代建，2014年正式將代建業(yè)務提升至戰(zhàn)略模塊；2016年提出公司未來自有、合作、代建三種業(yè)務比重 4:4:2。

同時，一個不容忽視的現(xiàn)實是，當前代建行業(yè)滲透率仍較低。天風證券研究報告指出，截止 2019年末，代建行業(yè)滲透率為3.9%，2020年預期滲透率將提升至4.7%。

根據(jù)媒體公開報道，在3月22日召開的業(yè)績發(fā)布會上，在被問到持續(xù)增持公司股票時，綠城管理CEO李軍表示，“綠城管理是房地產輕資產領域的稀缺標的，我在綠城賺到的每一分錢，都會買成9979.HK的股票”。李軍表示，代建模式的價值還沒有被市場充分理解，綠城管理是房地產輕資產領域的稀缺標的，所以當下任何價位買入都是合適的。

盧文曦直言，開發(fā)商的本質還是開發(fā)房地產，代建業(yè)務也僅僅是在某些特定的環(huán)境下，應急或者臨時性的做法，不能超過主營業(yè)務的份額，“只能當零食吃，不能當米飯吃?！?

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