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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“到2020年實現(xiàn)營收目標(biāo)破百億?！毖派疃嗄昵岸ㄏ碌哪繕?biāo)終于擦線完成。

3月22日下午，雅生活公告其2020年業(yè)績，企業(yè)全年實現(xiàn)營業(yè)收入100.26億元，同比大幅增長95.5%；毛利為人民幣29.73億元，同比增長57.9%；凈利潤為19.73億元，同比增長52.7%；歸母凈利潤17.54億元，同比增長42.5%。

值得一提的是，在目前國內(nèi)已知及可以預(yù)見的數(shù)十家大型物業(yè)公司中，營收上百億的僅有寥寥4家，其余3家分別是龍頭房企恒大、碧桂園、萬科旗下物業(yè)主體，從母公司規(guī)模上來看，雅生活背后的雅居樂顯然不具備與之抗衡的實力。

雅生活能夠與“3巨頭”并列，所依靠的核心手段正式物業(yè)行業(yè)萬億藍(lán)海市場競爭中常用的“收并購”。

收并購拉低利潤率

年報數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，雅生活在管面積及合約面積分別達(dá)到3.75億平方米和5.23億平方米，同比分別增長112.3%及74.9%。

其中，來自第一大股東雅居樂集團(tuán)和第二大股東綠地控股的合約面積分別為8210萬平方米、5309萬平方米，占比僅為25.9%，來自第三方的合約面積達(dá)3.87億平方米，同比大幅增長113.2%，占總合約面積的74.1%。

這些增長，與公司對中民物業(yè)及其附屬公司60%股權(quán)收購有著密切關(guān)系。

2020年，雅生活完成對中民物業(yè)并表，據(jù)此前的公開信息，雅生活從中直接獲取高達(dá)1.59億平方米的在管面積，在規(guī)模上實現(xiàn)跨越式增長。

而在更早之前，2018年上市之初，雅生活通過資本運作將綠地物業(yè)收入囊中，完成企業(yè)在規(guī)模上的一次大躍升。

并表中民投之后，就在發(fā)布2020業(yè)績報告的同一天，雅生活再次宣布收購北京慧豐、陜西明堂及大連明日3家環(huán)衛(wèi)服務(wù)企業(yè)若干股權(quán)，交易價格分別為2.805億元、1.44億元及3億元。

除此之外，雅生活已簽訂一份不具法律約束力的框架協(xié)議擬收購安徽宇潤51%股權(quán)，及通過股權(quán)收購及認(rèn)購增發(fā)股權(quán)方式收購中航環(huán)衛(wèi)30%股權(quán)。

“這5家環(huán)衛(wèi)公司會與控股品牌實現(xiàn)聯(lián)動，迅速完成全國覆蓋，形成新的增長點?！惫芾韺釉跇I(yè)績會上指出。

不過，大幅收并購的同時，對企業(yè)盈利能力也勢必造成影響。

根據(jù)近兩年營收對比，雅生活2020年毛利率29.7%，同比下降7個百分點；凈利潤率19.7%，同比減少5.5個百分點。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，事實上2020年之后，物業(yè)行業(yè)收并購環(huán)境已經(jīng)開始變差，標(biāo)的公司質(zhì)量普遍不高，價格又偏貴，同時還要謹(jǐn)防法律障礙和法律陷阱等問題，很容易拉低企業(yè)整體盈利能力，未來競爭中想要獲勝還是要依靠自身基礎(chǔ)服務(wù)能力和運營能力來支撐。

不過，亦有觀點認(rèn)為，雅生活利潤率走低，更大因素不在于原有業(yè)務(wù)變化，而是公建配套、城市服務(wù)這類的增速較快，在收入中的占比提升，就會對整體的利潤率造成影響。

據(jù)雅生活管理層此前分析，公建在控制成本方面有一定標(biāo)準(zhǔn)，一般凈利潤率不會超過10%。從這一角度來看，公建項目整體拉低毛利率實屬正常。

城市服務(wù)成新增長點

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，并表中民投物業(yè)不僅將雅生活在管面積和營收推上了新的高度，也令企業(yè)在物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、公共服務(wù)、社區(qū)商業(yè)等業(yè)務(wù)板塊之外，正式戰(zhàn)略布局第五大產(chǎn)業(yè)板塊——城市服務(wù)。

管理層指出，中民投物業(yè)背后服務(wù)大量的公建物業(yè)，讓雅生活快速的從一家以住宅物業(yè)為主的傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，變成一家非住宅物業(yè)占比更高的多元化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

截至2020年底，雅生活在管面積中的非住宅類占比從去年的41.4%飆升至59.6%，遠(yuǎn)超住宅類業(yè)態(tài)占比。

其收入結(jié)構(gòu)也因此被改變，去年雅生活來自非住宅類物業(yè)營收達(dá)36.89億元，大漲234.6%，占物業(yè)管理業(yè)務(wù)總收入的56%，上一年這個數(shù)字還只有38.9%；來自住宅類物業(yè)營收僅27.93億元，占比從在2019年的61.1%下降至44%。

其中，城市服務(wù)在管項目超過130個，業(yè)務(wù)覆蓋20省、自治區(qū)、直轄市的53個城市，合計在管項目年化合同金額超過20億元，總合同額超過130億元。

這在雅生活管理層看來，為其帶來了更為廣闊的發(fā)展機(jī)遇。

在年報中，雅生活董事會聯(lián)席主席陳卓雄與黃奉潮共同發(fā)布報告稱，2020年18家物管企業(yè)上市，港股物企市值超過7000億港元，資本助力下行業(yè)整合、跨界合作涌現(xiàn)。頭部企業(yè)積極延伸產(chǎn)業(yè)鏈挖掘新增長點，打造差異化優(yōu)勢，收并購市場活躍，并向智能化、科技化方向發(fā)展。

在這樣的背景下，公司全稱由“雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司”正式更名為“雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司”，以此彰顯其全面向“智慧城市服務(wù)”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的決心。

此外，日前剛剛公布的5家環(huán)衛(wèi)公司收并購，也恰似雅生活進(jìn)軍城市服務(wù)業(yè)務(wù)所吹響的沖鋒號。

“這5家環(huán)衛(wèi)公司會與控股品牌實現(xiàn)聯(lián)動，迅速完成全國覆蓋，形成新的增長點?！睒I(yè)績發(fā)布會上，雅生活服務(wù)管理層表示。

對于未來發(fā)展，雅生活總裁李大龍透露，2020年對于雅生活服務(wù)來說是第一個三年規(guī)劃的收官之年。2021年即將開啟新的三年戰(zhàn)略規(guī)劃，首先是物業(yè)平臺規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，公司市值要突破千億；同時，雅生活還要在現(xiàn)有的物業(yè)規(guī)模發(fā)展之上，孵化出另一個千億估值的創(chuàng)新業(yè)務(wù)平臺。

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