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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年開年，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)再次變得火熱，針對(duì)如假結(jié)婚、茶水費(fèi)等亂象，各地整頓手段也層出不窮，但始終無(wú)法從根本上為樓市降溫，特別是杭州、深圳等地一二手房倒掛現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。

于是，以房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管作為手段再次被重提，這次被推上“浪尖”的是經(jīng)營(yíng)貸。

廣州一地問題貸款305戶

3月16日，廣東銀保監(jiān)局和中國(guó)人民銀行廣州分行發(fā)布了一組數(shù)據(jù)，讓人們感覺到這次樓市整頓的決心。

數(shù)據(jù)顯示，截至16日，廣東轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額1.47億元、305戶。

對(duì)此，廣東銀保監(jiān)局已要求銀行限期整改問責(zé)，目前銀行機(jī)構(gòu)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施，對(duì)存在違規(guī)問題的內(nèi)部員工開展了警示告誡、通報(bào)批評(píng)、積分扣減、經(jīng)濟(jì)處罰等問責(zé)。

從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和銀行自查的情況看，銀行機(jī)構(gòu)暴露出授信調(diào)查未充分了解客戶財(cái)務(wù)狀況、貸后管理不到位導(dǎo)致信貸資金被違規(guī)挪用于購(gòu)房等問題，反映了銀行機(jī)構(gòu)在信貸管理的制度和執(zhí)行上存在不足。

事實(shí)上，從今年2月初，廣東銀保監(jiān)局就已下發(fā)《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)開展經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查的通知》，部署全轄銀行機(jī)構(gòu)從授信調(diào)查、審查審批、貸后管理以及第三方機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作等方面開展全面自查。

不過，直到此時(shí)驟然通報(bào)排查結(jié)果，才令人們意識(shí)到，這次再也不是“說說而已”。

觀察者網(wǎng)從多位廣州有經(jīng)營(yíng)性貸款的市民處得知，現(xiàn)階段接連收到銀行工作人員電話，排查貸款資金用途是否與合同約定相吻合，“這次不像以往的抽查模式，幾乎是逐個(gè)排查，詢問的也十分仔細(xì)，一旦發(fā)現(xiàn)貸款資金用作買房、還貸等用途，沒有任何商量余地”，不同的是，在抽貸方式上，有的要求一次性全額結(jié)清，有的要求分期提前還款。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，最近排查經(jīng)營(yíng)貸的力度非常大，這對(duì)于能夠抑制市場(chǎng)過熱意義重大。同時(shí)也讓經(jīng)營(yíng)貸回歸到它的本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，能夠一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。

北上廣深同步展開

所謂經(jīng)營(yíng)貸，即銀行面向企業(yè)發(fā)放的一種貸款產(chǎn)品，以企業(yè)需要資金為由，向銀行申請(qǐng)貸款，以企業(yè)法人或者股東名下房產(chǎn)抵押獲取資金的一種方式，一般情況下可以貸出評(píng)估值的70%，因此，也被稱之為“房抵經(jīng)營(yíng)貸”。

張大偉分析稱，2019年之前購(gòu)房是不太可能用經(jīng)營(yíng)貸的，因?yàn)闊o(wú)利可圖。經(jīng)營(yíng)貸一般1-3年歸本，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按揭貸款。這種情況下，大部分人不會(huì)用經(jīng)營(yíng)貸買房，得不償失。

不同的是，自去年開始，為支持中小企業(yè)的發(fā)展，多地出臺(tái)了降低經(jīng)營(yíng)貸利率，乃至于直接貼息的優(yōu)惠政策，不少銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率降低到3.85%上下，甚至更低。經(jīng)營(yíng)貸周期也逐漸拉長(zhǎng)，最高可以做到20年還款。這個(gè)利率與房貸利率相比，可以說極具吸引力，所以不論是購(gòu)房者還是銀行，都有了動(dòng)經(jīng)營(yíng)貸入樓的心思。

央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年末，銀行本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額為13.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，全年增加2.27萬(wàn)億元。

盡管在增加逾2萬(wàn)億元的數(shù)字背后，經(jīng)營(yíng)性貸款資金違規(guī)流入樓市股市的數(shù)額尚不得知，但從貸款中介們的實(shí)際成交熱度來(lái)看，違規(guī)流入樓市股市的經(jīng)營(yíng)貸資金并不少，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這部分貸款主要集中在北上廣深及杭州等樓市持續(xù)火熱的城市。

而此次嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸城市當(dāng)然也不只廣州，北京、上海、深圳另外三個(gè)一線城市的行動(dòng)幾乎同步展開。

觀察者網(wǎng)從北京、上海、廣州等地多家銀行處得知，目前各家銀行幾乎都在嚴(yán)查，一旦發(fā)現(xiàn)利用經(jīng)營(yíng)貸資金買房，將立即讓其還清貸款。監(jiān)管新規(guī)下，想要用經(jīng)營(yíng)貸買房炒房的可能性，將被大大降低。

同時(shí)，一名在深圳長(zhǎng)期幫助客戶辦理貸款的中介經(jīng)理也向觀察者網(wǎng)表示，自上月開始，用新的房本為新注冊(cè)公司辦理經(jīng)營(yíng)貸，幾乎不可能完成，各家銀行都追加了不少“硬指標(biāo)”，比如要求房本滿2年，要求公司具備一定期限的經(jīng)營(yíng)流水，對(duì)資金用途的說明需更加詳細(xì)等等。

而對(duì)于各地排查嚴(yán)格程度，眾人說法不一，因?yàn)榻刂聊壳?，僅廣東一地通報(bào)了排查結(jié)果，還特意把深圳排除在外。

如上海早在1月29日，就由銀保監(jiān)局印發(fā)了《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，明確提及要是2月底完成。如今3月已經(jīng)過半，結(jié)果如何尚未可知。

再如深圳，早在2020年4月就已經(jīng)由中國(guó)人民銀行深圳市中心支行通報(bào)過一次“關(guān)于經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的初步排查情況”，明確表示只是個(gè)別情況，規(guī)模占比很小，要求全面排查后，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局表示，不存在貸款貼息資金進(jìn)入樓市的情形。

而此次廣州率先發(fā)布排查結(jié)果，在張大偉看來(lái)，結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的將了上海、深圳一軍。

如何根治經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)

張大偉表示，從銀行的信貸大數(shù)據(jù)看，深圳、上海的經(jīng)營(yíng)貸投放量要遠(yuǎn)超廣州，從房?jī)r(jià)漲幅上來(lái)講，廣州也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及深圳、上海，所以從邏輯上，深圳、上海利用經(jīng)營(yíng)貸買房的人數(shù)要超過廣州。

不過，亦有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，廣州一地此次排查出的300余戶總資金不過1.47億元，相較于經(jīng)營(yíng)貸整體規(guī)模占比不足0.1%，幾乎是九牛一毛，因此具有很大偶然性，無(wú)法進(jìn)行比較。

他認(rèn)為，北上廣深具體能排查出多少違規(guī)使用的經(jīng)營(yíng)貸，主要還是看當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行力度，其次，銀行系統(tǒng)是否配合也十分重要。“例如如果只是審查變嚴(yán)格了，風(fēng)口一過很容易復(fù)蘇，而假如添加責(zé)任追查制度就會(huì)不同；再如對(duì)已發(fā)放的違規(guī)貸款篩選和追查方式、力度等都會(huì)對(duì)結(jié)果造成很大影響?！?

前文所述中介經(jīng)理告訴觀察者網(wǎng)，此前經(jīng)常幫助買房客戶辦理經(jīng)營(yíng)貸，幾乎房本一到手，注冊(cè)一家新公司，立刻就可以去銀行辦理貸款，且對(duì)于銀行來(lái)說，明知這部分資金是用來(lái)買房的，反而更加受歡迎，因?yàn)橄鄬?duì)于用貸款做生意，用來(lái)買房顯然風(fēng)險(xiǎn)要低得多。

因此，張大偉認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時(shí)與銀行在放貸過程中既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。從銀行角度來(lái)說，經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言是高于按揭貸款的，但是經(jīng)營(yíng)貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動(dòng)作走形，變相鼓勵(lì)了經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市。

一位工商銀行上海分行工作人員對(duì)觀察者網(wǎng)表示，對(duì)于銀行來(lái)說，有了合規(guī)的抵押品和公司，就意味著在賬面上是合規(guī)的，銀行的利益也能夠得到保障，自然達(dá)到放貸標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)于已發(fā)放貸款的逐個(gè)排查，看似簡(jiǎn)單實(shí)則工作量巨大，銀行也沒有完全足夠的人力去做100%的貸后資金用途監(jiān)管，因此能做到什么程度自己暫時(shí)也不清楚。

此外，據(jù)AI財(cái)經(jīng)社報(bào)道，在近期全國(guó)各地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)氣下，已經(jīng)有多家銀行開始按照“經(jīng)營(yíng)貸后是否有按揭”的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行甄別。但對(duì)于銀行自查的有效性，業(yè)內(nèi)不少人依然持有懷疑態(tài)度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“經(jīng)營(yíng)貸流入樓市實(shí)踐中是很難監(jiān)管的。在房貸額度和占比受到管控的情況下，銀行更有動(dòng)力去發(fā)放房產(chǎn)抵押變相進(jìn)入樓市的經(jīng)營(yíng)貸，緩沖房貸下降造成的利潤(rùn)的損失。所以，依靠銀行內(nèi)部的貸后檢查，不會(huì)有太大的效果?！?

李宇嘉建議：“未來(lái)的做法，更多是地方銀監(jiān)部門和人民銀行聯(lián)合檢查，以及商業(yè)銀行總行審計(jì)部門的貸后檢查。從近期的地方動(dòng)態(tài)來(lái)看，各地銀監(jiān)部門都在加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)貸貸后的資金流向檢查。包括交易背景的真實(shí)性，受托支付的流程是否合理，是否存在大額提現(xiàn)，是否存在借款人及直系親屬在近半年購(gòu)房的情況。”